错过黄金，路过白银，金辉“上岸”了

作 者|盐阿白

编 辑|小屋

金辉控股预计将于10月29日在港交所敲钟上市。其公告显示，本次将发行6亿股股份，公开发售占10%，国际发售占90%，每股定价4.3港元，总募集款项将达25.8亿港元。

散户认购的部分获得了1.72倍超额认购，国际发售部分也超额完成。如果行使超额配售权，金辉控股此次IPO募资规模将达到29.67亿港元。

作为TOP40中为数不多的非上市房企，从区域到全国，从民企到打开资本市场，金辉控股有一个非常典型的民营房企上市路。

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据克而瑞数据，2019年金辉集团全口径销售额为888.6亿元，排名全国房企第40位；权益销售额661.6亿元，排名第37位。

金辉2017年之后有意加速，资产负债率和营业额均快速增长。2017-2019年期间，金辉的持续经营业务收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长达48.5%。

在负债方面，截至2020年8月31日，金辉控股合约负债为人民币713.84亿元，较2019年底大幅上涨。但金辉借接触资本市场的机会调整了负债结构，一年内借款总额为人民币181.77亿元，较2019年底的192.26亿元下降了5.5%。

金辉控股的业务比较聚焦，2018年金辉管理层曾表示，房地产业向服务业的转变是大势所趋，但目前创新业务尚不足以支撑巨量市场的发展，所以金辉仍将聚焦于住宅开发业务。

截至2020年7月31日，金辉控股的总土地储备为29,081,757平方米。其中二线城市和核心三线城市的权益土储占比为93.3%。

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在本次赴港上市前，金辉控股曾分别在2013年、2016年两度接触资本市场，但都没赶上合适的机会。

2005年，金辉控股创始人林定强出任融侨的执行总裁，金辉与融侨以股权置换的方式开始了战略合作。据媒体报道，有知情人士透露，双方合作是缘于都有一个共同目标——“上市”。

在其后的几年中，两家公司以“融侨”的名义，迅速在全国开展扩张，先后进入苏州、西安、连云港、南京、武汉、合肥等城市，共同投资了19家房地产公司。

2009年，双方参股的“融侨”创造了135亿的销售额，挤入行业TOP 20。

但次年年底，两家企业低调“分手”，联姻时共同投资的19家公司面临股权重组。

上述知情人士透露，融侨和金辉此前为了上市而加速扩张，甚至买下一些算不上优质的土地，最终导致2010年的业绩收缩，从而影响了上市。

2006-2009年期间是内地房企赴港上市的一个高潮期，4年间共有35家房企成功上市，其中有22家在港交所上市，碧桂园、恒大都成为创造首富的成功案例。

而金辉和融侨的分手，让这两家企业都错过这个高潮期。

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金辉和融侨分手之后，融侨继续保持高杠杆模式，高打高举，但金辉开始低调发展。

从2010年开始，房地产行业也开始发生巨变。

这一年，新一轮调控开启，A股几乎暂停了房企的IPO，借壳上市也越来越难以通过审批。同时，政策的限制，也使得国际资本对房企短暂的追捧趋向冷淡。

A股关上大门，港交所几乎成为唯一的通道，但当时的港股并不喜欢房地产。

融创在2010年上市时，挂牌价格为3.48港元（招股区间下限定价），共融资26亿港元，为了促进认购，融创的招股价较其资产净值大幅折让了50%-60%。

2014年，还是首富的王健林带着万达到港股敲钟，但之后的PE和融资不畅让王健林非常不忿，最终选择私有化之后再次回A股排队。

金辉控股也在2013年9月17日向港交所递交了上市申请，但2014年3月就停止了继续申请海外上市，转而在2016年1月26日到上海证券交易所申请上市。

因为期间有房地产企业在A股上市成功了。

2014年1月，绿地与上海地产开始就资产重组进行接洽，并确定重组框架的方案，而后绿地向证监会递交了上市材料。

在当年的3月，绿地集团655亿借壳上海地产旗下的金丰投资。随着金丰投资股票的复牌，绿地实现了A股上市。

此后，新城控股也在2015年12月由B转A，成功登陆A股。

绿地和新城的上市，让很多地产企业看到了回A的可能，万达、富力、金辉等房企纷纷在上交所排队等待审批。

金辉在最新的招股书上写道：“鉴于当时的市场认为中国政府有可能放宽政策，允许房地产公司于上海证券交易所上市，金辉集团控股管理层于相关时间认为上海证券交易所已经成为更适合其进行其募资计划的平台。”

但迄今为止，A股再也没有松动一下。

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2010年开启的长期调控，不仅执行了限购政策，还在金融等维度上对房地产企业设置限制。再加上土地成本上涨，融资是否畅通对地产来说越来越重要，因此不断有房企叩击资本市场大门。

今年3月，金辉开始与各投行密切接触，启动在港交所主板上市计划，成为同期在港交所排队上市的房企中，规模最大、业务分布最广的开发商。

从融资情况看，金辉控股总募集款项将达25.8亿港元，也是今年前10月新上市房企中融资规模最大的企业。

但今年房企上市整体上处于低潮，大量资金都被互联网企业吸走了。据36氪不完全统计，今年前9月在港股主板成功上市，主营业务为房地产开发，而非物业服务、代建的房企仅有2家，分别为汇景控股和港龙中国，且两家房企的认购情况均未达到预期。

领地控股、上坤地产在第一次申请版本“失效”之后，再接再厉，补充上相关财务数据，再战IPO。万创国际已经是第四次冲击IPO失败，海伦堡地产、奥山控股也两次冲击未果。

目前仍然有10家房企正在等待资本市场翻牌，金辉则在明天敲钟，为自己的上市路划上休止符，开启资本之路，在地产剧变之年准备冲击千亿。