​卖房嫌麻烦签了个独家，白白损失了100万

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

卖房是一个技术活。

但这门技术也不是那么难，只是不可控因素太多，你很难保证在卖房过程中不会遇到什么奇葩事或者奇葩人。

我在房圈浸润有些年了，这些年最不稀奇的就是见到“买房人”、“卖房人”被无良中介坑骗的案例。

今天就跟大家聊一个真实的被中介诱骗，签下所谓的“独家协议”结果白白损失100万的案例。

在它面前，任何的卖房经历都弱爆了，简直都称不上“坑”。

01

前段时间，一个关系很好的前同事徐成，突然打电话说要找我聊天，大家都知道微信普及了嘛，不到不得已我们一般是不会打电话打扰朋友的。

我当时的第一反应就是，他可能遇到了麻烦，而且可能是不小的麻烦。

我们在人广附近找了一家川菜馆，叫了些酒，他开始跟我聊最近的经历。

没想到的是，一上来他就给我抛了一个挺重磅的消息：

“因为我的嫌麻烦、耳根软，卖房置换跟中介签了个独家协议，结果到现在白白损失了100多万。”

听到这句话其实我很好奇，于是就反过来问他：卖房签独家和损失100万到底有什么联系？

徐成直接干了半杯白酒，用布满红血丝的眼睛凝重地看着我，吐槽了前因后果：

“你也知道，我在上海待了有8年了，靠自己努力、家里的帮衬和小两口的节俭，前些年勉强在外环买了套三房，一直在外环居住和陆家嘴上班之间通勤。

对于我们来说，吃点苦没什么，真正想卖房的原因是，小孩上大班了，公民同招之后，急需置换一套学区房。”

于是徐成准备把这套三房挂出去，接触中介的过程中，也了解房子挂牌价大概可以到680万。

重点来了。

为了锁定房源，中介拉着他聊了很多，说要签署一个“独家（VIP）协议”。

一开始徐成是拒绝的，但是这家“L中介”小哥和他说了很多独家的好处：

“第一，保证在1-3个月时间内，把这套房子卖出去，我们会提前支付3000元的履约保证金。

第二，保证这套房子可以比同小区其他房源卖的贵，卖到700万问题不大。

我们会在官网置顶房源，让更多客户第一时间看到这套房子，还会在网上免费发布大量的宣传广告，不管安居客还是贝壳都会有曝光，比本小区同一户型的网络曝光率要高30%以上。

第三，没有其他多余的中介叨扰，无忧卖房。

综合一下我们的优势，既安全有保障、曝光多卖的快，卖不掉还有赔偿。总之，卖房，我们是“专业”的！”

徐成是一个比较能接受新事物的人，看着面前的小哥穿着西装打着领带，笑起来和善且敬业，长相就像邻家的堂兄弟一般，最终他的心一软，签下了这个看起来非常“友好”的独家（VIP）协议。

在他原本的想法中，以为可以快速卖掉这套房子，及时到联洋置换一套对口“进才实验”学区的2房。

没想到，这竟然是另一个“坑”的开端。

02

聊到这里，我没有打断徐成，提出质疑和反问，因为独家协议这种东西，并不是说完全不可取，任何事情都是有利有弊的。

也许真的有人通过独家快速卖掉了房子，但看起来显然徐成不是那一种，我陪他干了一杯，接着聊了下去。

他叹了口气，说了一句语重心长的话：

有些东西签之前你是VIP，签完之后他就是VIP了。

签完VIP协议的几天后，徐成通过L中介的APP搜索了本小区二手房，开心的发现，他的房子还真在置顶的位置。

喜出望外的徐成，以为1-2周，或者最迟1个月就可以把这套房子卖掉，所以开始了同步看房的过程。

目标很明确，进才实验，总价1000万能自住的次新2房。

最后他看中了仁恒河滨城一套87平的2房，预算接近，小区环境好绿化高，甚至小两口已经在脑海里勾勒未来搬到这里的场景了。

但没想到的是，这一等，就是1个月的时间。

着急置换学区房的徐成没有耐心等下去了，主动联系了中介小哥，对方依旧礼貌，但意外的是，他连自己的名字都叫错了。

表明身份后，小哥说已经有意向买家了，但对方还在考虑，甚至他还发了一堆带看记录单，短短一个月足足有7、8组客户，而且还有密密麻麻的带看记录。

看到这里，徐成松了口气，对方还是蛮在意这套房子的成交嘛。当时一门心思想要卖房的他，并没有想到这些可能是“虚假客户”。

说到这里大家应该理解吧，对于卖房来说，最大的痛点并不是给你多少多少的流量，最关键的是价格啊。

同小区同户型的房子只卖670万，比你便宜30万，冤大头才来买你的房子！

所以L中介小哥开始建议，哥咱们降价20万吧。

意外的是，挂牌价降到680万之后，L中介没有第一时间来签约客户，而是另外一家中介先来了电话。

“有一个付款资质特别好的夫妻，看上了这套房子的户型，想要面谈。但由于独家协议，看看能不能跟对方交涉，解约或者合作卖掉。”

徐成赶忙联系上了L中介小哥，没想到过去和善可亲的小哥，竟然恶狠狠的警告他，不能跳单！否则就要吃到高价违约赔偿。

三个很现实的选择摆在他面前：

1、等待3个月，L中介找到买家，成功卖掉房子；

2、协议到期后没有买家，vip协议自动取消；

3、通过别家成交，也就是所谓的跳单，要面临赔偿双倍违约金甚至高达成交价2.5%的违约金。

原来独家协议的坑在这里！

3000元锁定你的房源，3000元买断你三个月的时间，3000元买断你其他的机会！

3000元，让原来1000万可以买的仁恒河滨城，3个月后涨到了将近1200万，而且已经无房可卖。

03

和徐成聊完之后，我有非常非常多的感触。

独家协议这种东西，并不是完全不可取，它的确有好处，少了很多中介打扰，同时也有各种名头的保障。

但是它的麻烦之处在于，原本房东是处于主动的位置，会瞬间化为被动。

就像徐成说的原话一般：有些东西签之前你是VIP，签完之后他就是VIP了。

几个思考的点分享给大家：

1、不是劝你不要签独家，而是要看在哪个周期。

像过去三年上海横盘的熊市里，房子不好卖是可以签独家的。因为你全面挂牌也不一定好卖，干脆挂一家最大的博流量和推荐。

但如今上海正处于结构性牛市中房子好卖，不推荐签署所谓VIP协议的。

为什么？

全面挂牌之后，会有很多想买房的买家上门，压根不愁卖的同时，可以挑选一个付款资质、付款周期最好的客户。

还有像投资客买房子，从来不会买独家房源，为什么？

独家房源，不一定都是好房子，好卖的房子，根本不需要独家，因为不愁卖啊。

2、所谓的独家协议、VIP承诺绝对可信吗？不一定。

就像L中介承诺的那样，保证会比同小区卖的贵。真的会卖的比较贵吗？不一定，这只是套路的开始。

很可能会因为挂牌价高不好卖，而被中介杀价，这是一个无休止的过程。

帮你在最短的时间卖出？不一定。

即使不签独家，L中介的流量你也可以获取70%，但是同时可以获取全城中介的推荐，挂牌全面开花的作用就在这里。

利用所有的中介渠道，尽快把你的房子卖掉。

3、单个中介渠道的客户一定多吗？不一定。

因为有更多比他们收费还便宜的中介，买家愿意从更低中介费的渠道购买。

4、独家一定有安全保障吗？不一定。

履约保证金是存在的，如果一定时间内没卖掉，就会赔偿给你3000-5000块。

但是这期间如果你发现了更好的买家，并且自行通过别家来交易的话，违约金就要支付双倍甚至成交价的百分比。

这要看条约到底是怎么规定的，更可怕的是，L中介有一堆专业的律师，合同条款滴水不漏，你根本占不到便宜。

截图：成交价2.5%的违约金条款

5、任何时候，买卖房都要考虑机会成本。

挂牌我们都讲要全面开花，独家是让自己置于被动，卖不掉赔几千块了事，却耽误了时机。

因为上海现在的优质双学区、九年一贯制房源，已经夸张到一天一个价了。

6、独家，可能只是坑的开始。

为了不砸掉VIP口碑，也为了尽快促成交易，独家中介可能会不断的杀价让你卖房。

见过比较狠的一套老破小被砍了60万，房东被假客户和套路搞的崩溃了，觉得自己的房子不降价根本卖不掉，其实并不是。

当然，独家就没有好处吗？也有。

L中介可能会通过独家房源把片区房价炒高，却忽略了房东本身的诉求，我当下就想赶紧以合适的价格卖掉来做置换。

还有独家房源只对接一家中介会比较省事，但房子这种大额资产标的根本不应该图省事方便。

怎么卖掉才是关键。

04

这篇文章也不怕得罪人，一是我的朋友真实经历了套路，损失的不单单是100万，更是一家人的希望。

二是传统中介行业，需要肃清流毒，需要给市场一个开放、公平、真诚、有序的态度。

为什么老一辈经常说防人之心不可无，独家VIP要是真这么好，大家早就抢着签了。

但可怕的是，所谓的独家协议，会让你在牛市中丧失主动。

中介在里面扮演的角色非常非常重要，你的“生杀大权”全部由一家店一个人决定，太草率了。

真诚的建议，不到万不得已，都不要像徐成一样，因为3000块的独家，损失100万。

以上是正文，来自楚门。

如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。

【END】