「地产文旅项目」 如何衡量文旅地产的前景

地产文旅项目： 如何衡量文旅地产的前景-百度知道

展开全部 纵观成功的文旅地产项目，依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占景观，涌现出海景系，雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。利用外部旅游资源，将房地产物业升值，能够更快的形成消费吸...展开全部

地产文旅项目： 国内的文旅地产现在还适合投资吗？

文旅地产核心不是地产继住宅、商业地产之后，文化旅游地产正在不断发展崛起，不少房企已经进军文化旅游地产。文化旅游地产的火热并不是一时之风，而是经济发展、人均收入不断增加而产生的一种现象。专家指出，人均GDP超过5000美元之后，文化、旅游...展开全部

其他答案:旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。消费升级背景下，文旅地产代表着一种新的生活方式。前瞻产业研究院认为，目前国内的旅游地产主要分为四大类型：主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。 一、主题游乐型：用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，这一模式的佼佼者即华侨城。不过，由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。 二、景点依托型：这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。动辄数十亿元的高额投入，数千亩的拿地规模，但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。 三、文旅小镇型：已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。良性的文旅小镇运营，应该是与居民市井文化浑然一体的作品，而不仅是一片没有语言的商业味浓重的建筑。 四、度假酒店型：度假酒店解决的是旅游度假最基本的住宿问题，在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口，更多在于产业链各个端点的交易，实现独立生存发展，这如同弓弩一样，自成一派。未来不久，这类产品集中的爆发或将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。

地产文旅项目： 文旅地产赚不赚钱关键看的是运营？-百度知道

展开全部 运营是其中一个重要因素。决定文旅地产盈利与否的因素：第一是选址，第二是项目策划规划，第三是运营，第四是成本控制。目前的文旅项目，以运营作为盈利主要手段的极少。大部分是在文旅项目立项，以文旅带动配套住宅和商业地产的销售，实...

地产文旅项目： 在去地产化大背景下,应该如何运营文旅项目？-百度知道

展开全部 仲量联行9月份新发布的新文旅时代产业报告中提到去地产化背景下，通过轻资产输出，金融化运作等方式降低前期投入成本与风险，围绕主题项目整合上下游产业链资源强化竞争优势， 成为文化旅游企业可持续发展的转型方向。...

其他答案:仲量联行自2010年参加全国百余个文化旅游项目，基于夯实的市场洞察及项目经验，撰写了该白皮书，从需求端出发，结合宏观趋势背景，深入解读产业创新发展的破局之道。比如休闲客群的分析、去地产化背景下的文旅产业以及未来趋势都写的很具体，值得一看。

地产文旅项目：文旅地产怎么弄？

我个人的一点见解，欢迎大家一起拍砖！

【文旅地产 到底坑不坑？】

——三问文旅地产

当下的中国，已是全球消费大国。

2018年消费对GDP贡献率已经高达76%，某种程度上，消费力，即是生产力！

消费，到底是升级还是降级？争论不休！文旅君在这里暂且不答，但可以肯定的是，对于未来中国中产阶层来说，消费升级，美好生活，早已不是趋势，而是当下正在进行时！

今天魔都随随便便上海一个网红店，往往要排队长达2个小时，为何？

去年汽车销量 28 年来首次下滑，但与此同时，豪华品牌反而越卖越好；

同样在房地产，120平米一房一厅，220平两房一厅的奢侈享受户型已出现

显然，美好生活、消费升级将是未来中国消费的大风口。

对于中国????老百姓来说，从自诩的屌丝到中产阶层到金字塔塔尖的超级富豪不可避免的都在关心的房产消费升级，即“好房子”“好居住”“好服务”等着实变成了刚需！

以为客户提供以“度假旅游”“居住养老”等精品服务的文旅地产再一次被推向了风口浪尖！

但无论是文旅地产的从业者还是购买者来说，现阶段文旅地产仿佛是被披上了皇帝的新衣，华丽而又混乱。很多人都觉得“文旅地产很多坑”，究竟该如何判断一个文旅项目“坑不坑”呢？

最近，带着很多人的疑问，文旅君深度采访和交流了一些从业文旅地产多年的地产“老司机”。下面是一些记录??，分享给大家！

第1问：文旅是当下中国经济的风口之一，那么一家传统的主流房企到底能把文旅做到多大？或者说文旅到底有多大想象空间？

文旅君 答：

其一，千万别低估文旅产业的蛋糕。今天，文旅的黄金时代已然到来。

一则从绝对值讲，国家十三五规划2020年GDP总量达到104万亿，而文化产业和旅游产业将达到15万亿，占GDP的15%到18%，显然，总盘子够大。

二则从相对值讲，文旅增长率每年都是两位数增长，而中国房地产，未来基本都是高位零增长，甚至总量微降了。比如2018年中国旅游人数55亿，收入万亿，同比都是两位数的增长。

其二，行业好，但企业的“供给侧”，并不太好。

目前，中国已有超1/3的百强房企布局了文旅地产，市场普遍看好文旅产业这片价值万亿的新蓝海。

但从实践来说，文旅产业，由于周期长，盈利慢，操盘复杂，导致目前成功的文旅项目甚至真正能实现即叫好也叫做能被人津津乐道的“网红”文旅项目还是少数。

以文旅小镇来说，目前全国计划建设特色小镇的总量已多达五、六千个，但小镇定位重叠、交叉、重复，同质化非常严重现象；同时，房企目前公布的特色小镇项目六成为意向投资项目，签约类约三成，真正动工的部分尚不到5%。因此，从实质投入来看，房企特色小镇的进展深度，尚处于初期！

第2问：文旅地产，很多被人公认都是“挂着羊头卖狗肉”，都是做地产销售而不是认真做文旅。有人甚至说，开发商自己做文旅、做小镇，90%都会失败，因为基因不对，对此我们作为购买者怎么看这样的评价？

文旅君答：

首先，文旅地产与住宅地产，两者的地产操作玩法完全是两套逻辑，两套模式，两个理念。

文旅地产，核心是文旅，是慢活，是小钱，内容为王，运营为核，是“日久见人心”；

但住宅地产，核心是周转速度，是快活，是大钱，是高周转，是滚动开发，是“一锤子买卖”。

的确两者开发商的操盘逻辑完全不一样。所以，很多开发商做文旅，确实是很难做好的，因为理念本身就不一样。

其次，文旅地产全是周期操盘，也不能把“去地产化”过度妖魔化。那也偏离了能成就一个好的文旅项目的初衷，会过于理想化。

文旅地产，并不是完全100%去地产化！

文旅与地产是主与辅的关系，不是正与邪的关系！

必须???承认，地产在对整个文旅项目投资快速回收现金流，提升文旅地产成功率，是有客观价值的。

文旅地产目前是风口，但行业目前又极具同质化，过剩的时代，开发商需要将自身能够给中国文旅带来什么新思维，新想法？这是个值得深思并践行实操的好问题。

对此，文旅君总结下来，未来文旅项目操作中会有2个基因优势最终会赋能到文旅产业并辅助业主判断是否是一个值得购买的并适???自己的理想居所。

其一，开发商是否真正的“客户思维”去重构、优化文旅项目作为指导项目的操盘攻略！

任何一个行业，都有一个不变的真理，就是客户导向思维，凡是能真正取悦客户，让客户超高满意度的企业和服务，往往都能做大做强。通俗说就是得客户者得天下！

文旅产业，核心是项目定位，规划选址和内容设计、运营落地……这些都是关键的战术级问题，但这些关键问题的源头——还是客户思维是否能够在各个模块贯彻和落地。

对此，一个企业是否有强烈的客户意识，把客户导向，客户分析、客户服务作为企业项目操作过程中的一大独特竞争力，尤其是在现在很多房企都是喊口号过多，过度承诺却无法兑现。企业需要把客户导向真正是落到了实处。

事实上，对客户思维的真正重视，也是当下消费升级时代下需要被一再强调并落到实地指导跨越整个项目生命周期的。

前不久融创文旅总裁路鹏在一场发布会里面也谈到：文旅项目开业才是开始，要让客户“常来常新”，文旅项目就得“常建常新”，这要求文旅必须始终以客户为中心，围绕全家庭成员的需求，从产品力、内容力、服务到体验等多方面，持续升级创造欢乐的能力。

第3问 : 文旅操盘的核心靠内容为王，要打造超级IP，但打造IP需要时间，资源，我们很多开发企业和地产从业人员都是新手，在内容、运营上，未来会如何做？运营什么逻辑来做才能有效触发客户链接呢？

文旅君 答：

确实，得IP者得天下。超级IP既自带流量和注意力经济，也是可以促进全产业链的延伸的核爆级能量。

文旅IP，可以是一个景点，是一个故事、也可以是一种欢乐的感觉和一份安放心灵归属的远景。

譬如人们提到杭州西湖就会想到断桥，想到白娘子；

说到乌镇，就有想到小桥流水人家和撑着油纸伞的姑娘；

想到迪士尼，会想到米老鼠和唐老鸭，他们是陪伴全世界儿童快乐成长的经典角色，其IP品牌影响力长年深入人心！

如何才能成为一家创造文旅IP的“老司机”？

一则，从项目诞生之初就需要项目操盘团队具有很强的营销意识，对客户需求和人性洞察力一流，这为企业能打造更多好的超级IP，提供了很好的前提。某种程度上，文旅开发企业，打造超级IP，个人觉得，需要时间沉淀进化??但是时间不会太长！

当然文旅君首先要站台和寄予美好期待的首先是那些全国型布局的规模房企开发的项目！（俗称必须抱大腿??！）

很多知名开发商本身就是一个超级IP，IP本身很多都是在某个地域一个网红项目，就瞬间风靡全国。而这些开发商巨头开发的文旅地产，一出生就自带规模效应，流量效应天然就存在。所以，企业只要在内容力，运营方面做到优秀，凭借自带的“传播杠杆”和一流扩散速度，融创IP的打造会更有规模优势。

二则，文化布局需要有很多独特的内容：人无我有，人有我优，人优我特。很多都是世界级的首创，例如首个或是最大的乐园，首个科学岛落地等，天然就容易形成IP效应。

比如，广州是个不下雪的地方，但突然出现一个让人耳目一新的是惊现“雪世界”～广州融创文旅城进驻开业后，广州就拥有了华南最大的室内滑雪场。想象在多年不下雪的广州，去体验雪世界，是何种感受？

比如，绿城乌镇雅园的养老地产项目，成为了绿城文旅的绝对IP。因为最终它让业主安放了灵魂、安放了生命。意义非凡！

比如，乌镇戏剧节小镇首创的戏剧节IP。不仅做到了从零到一，还连续办了6届一届比一届盛大，包容万象成为了小镇无可替代的文化IP。乌镇戏剧节小镇秉持了一种多元包容与文化共生的戏剧态度，守持了推动中国戏剧发展的文化责任心，充分挖掘戏剧艺术交流的巨大潜能，最终呈现和焕发了戏剧艺术追求者、演绎者、观赏者的无穷想象空间，并且激活了人们对于艺术??喜剧爱好者演绎者的共同向往！

三则，有些内容小IP也或许可以会成为网红。在具体文旅项目操作中，文旅与文化联动协同，致力于线上内容线下实景化，也可以使得文化集团的内容价值倍增。

比如说包括音乐、体育、电竞、表演、影视、时尚、动漫、艺术、主题商业IP在内的资源导入。

值得强调的是，文旅IP，是个长线活，也不能急于一时！迪士尼诞生于1926年，文旅地产2018年才刚刚起步。

因此，优质IP以及优质IP的生产平台，对文旅产业来说，需要长期打磨、沉淀和进化，文旅行业的操盘者、开发商、相关从业人员眼下最重要还是踏实的做好产品、服务和运营，这是打造融创文旅超级IP的关键前提！

也是业主，最终会不会用购买行为来兑现产品价值和溢价，甚至是共创共赢的基础前提！

文旅虽然有很多坑，但是文旅的未来也一定是美好的！

你怎么看？欢迎给文旅君留言互动！

文旅君

2019年4月

地产文旅项目：目前大陆有什么文旅地产项目是值得投资的？

海南被国家定位自由贸易港，但是现在投资已经到了一定阶段回报率不是很好。与他一海之隔的湛江徐闻还是一块处女地，现在加大投资不就将来会产生很大价值

地产文旅项目：如何打造优秀的文旅地产项目？

我主要想讲一下“无二定律”！

无二定律：

一、需求决定定位

二、定位决定产品

三、产品满足需求

老子说：“道生一，一生二，二生三，三生万物”。我认为道即为任性，进而有了各种各样的需求，各种各样的需求又催生了各种各样的产品，而定位在需求和产品之间起到了指南针的作用。

第一步：要打造一个文旅项目要先分析项目的目标人群。就像迪士尼就是儿童、女孩子的定位。

第二步：需求调研。经过市场调研，分析来这里人群，针对来这里的人群做出需求分析，分析是否需要酒店居住、餐饮娱乐等等设施。

第三步：项目定位。根据市场调研，分析出需求，针对性做出项目定位，要准确，并且拥有很大的变通。

第四步：产品打造。根据自我市场定位，切实按自我需求打造项目。