「地产项目开发」 房地产项目开发具体流程是什么

地产项目开发： 房地产项目开发具体流程是什么

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我...展开全部

地产项目开发： 房地产项目开发全过程细解

你好！一个楼盘主要的运营公司就是开发商；设计单位；承建商和物业管理公司这四家，他们分别负责项目投资建设；建筑设计；工程建造和物业服务，其中开发商的实力最为关键。一，组建工作小组；根据项目可行性研究的工作量/内容/范围/技术难度/时间要...展开全部

地产项目开发： 房地产项目开发流程的步骤

房地产项目开发流程的10个步骤房地产项目开发流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产...展开全部

地产项目开发： 房地产如何开发？需要详细的流程解答。

这仅仅是程序，还不够完善，且远非这么简单。1、房地产公司工商注册了还不够，还需向建设厅申请开发资质并报建设部备案或审批（一级资质），新公司不找关系的话一般只能批个待定资质、四级，至多三级资质。2、到国土局办理了土地手续以后要开发还得...展开全部

其他答案:一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商...

其他答案:这个问题太宏大了。我试着简单的说说吧。 1、成立房地产，先暂定资质。有相应的人员资格证书。 2、买地。也就是通过招拍挂得到出让土地，需要大笔钱。 friday_mars 3、买地成交确认书拿到后（土地证没办理前）即应该到规划局办理规划示意图和《用地规划许可证（内含红线图）》，缴纳规划服务费。 friday_mars 4、到发改委办理《立项》，期间需要做《环评》《安评》（大笔费用）《水资源报告》，缴纳水土保持费（大笔费用）《项目申请报告》，以上均为有关系的中介来做，各种花钱。 5、国土资源局地理科办理《土地证》。 6、设计院做规划方案文本，送规划局审方案，拿到方案审批书，给图纸审查科，拿整套施工图，刻光盘审施工图，缴纳施工图审查费，防雷审查，缴纳防雷检测费等。审完后盖章4套，一套建筑图送回规划局存档。 7、住建局办理施工、勘察、监理等配合主体的招投标。缴纳相关费用。 8、消防审查，免费不能免人情。 friday_mars 9、人防审查，不建设人防的缴纳大笔异地建设费，建设的，缴纳大笔人防工程设计费，出图。 10、物价局价格调节基金审查。（7、8、9项盖三个章） 11、回规划局，办理《工程规划许可证》，缴纳规划服务费。 12、报建，分质监站报监和安全报建两个，缴纳监督服务费和定额管理费。 13、缴纳大笔的劳保统筹和配套费。大笔啊！还有农民工保证金。 14、办理《开工许可证》 friday_mars 15、哇！要开工了。工地做到三通一平，通水通电通路，场地平整。麻烦又来了，供电所通融下，地下水或地表水，水利局通融下，也可自己搞了。 16、找规划局领导和测量公司来工地定位放线，缴纳测量费（小费用，几万块）。 17、开挖基槽了，缴纳氡气检测费（大笔费用），打桩的话，大应变小应变检测（大笔费用）。 18、找质监站、设计、施工、监理、房地产、勘察等验槽，验完招待下。 19、基础打完了，规划局领导和测量公司来工地验线。质监站、设计、施工、监理、房地产、勘察验基础。 friday_mars 20、到标准层了，质监站、设计、施工、监理、房地产来验标准层。 21、主体完了，监测站检测主体强度，钢筋拉拔实验（缴纳检测费用）期间送砂、石、水泥、砂浆和混凝土试块、钢筋、焊条、焊接的检测，缴纳各种费用。 friday_mars 22、办理《预售许可证》 23、砌墙，质监站、设计、施工、监理、房地产来验主体。验完招待下。 24、装饰装修，抹灰贴砖等，别忘了送瓷砖检测。 25、屋面工程，别忘了送保温检测，瓦的检测。 26、地暖、铝合金、楼梯扶手、阳台栏杆、外墙涂料、内墙涂料、装修等全完了。单体竣工了，自己先验收，质监站、设计、施工、监理、房地产初验，提出问题，整改完，最终验收。 27、在此之前各种室外室内的配套就应该召集起来了，各种设计费缴纳了，安排先后进场施工，一般水（自来水和污水）、暖气、强电、弱电、天然气、智能化等分别把场地翻个底朝天，好了，配套完了。 28、发公告，交房给业主。 29、根据业主意见整改。 friday_mars 30、同时综合验收也在紧锣密鼓的展开，当然有的在单体验收时就要想到，比如房管局测量面积。 31、综合验收，分别请规划局、住建局、人防局、消防局、燃气办、暖气办、电业局、园林局、房管局、环保局等等部门来现场验收，并提出意见，整改。完成绿化景观。 32、住建局给出《备案证》，宣告综合验收完成。 33、工程期间要接受很多家主管部门的莅临，并接受知道意见。 34、看看有啥奖励可以评选，努力完成评优工作。 35、一直卖完房子。 整个房地产就是这样开发出来了。期间还有销售策划宣传，财务贷款活动、工商检查等；就不一一敖述了。 希望能帮到您了。

地产项目开发：在房地产项目开发时，应注意那些问题？

1、房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。

2、下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

4、房地产开发项目资本金制度：房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

5、房地产开发项目达到下列标准之一的，必须进行招标确定勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购单位：

(1) 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

(2) 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的。

(3) 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的。

6、房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。

地产项目开发：如何提升房地产项目开发能力？

要不断创新，在结构上有新突破，此如预应力大跨度板，能实现你的家你设计。

地产项目开发：房地产开发项目要办理哪些手续？

房地产开发项目手续及办理流程如下:

一、开发合同。

办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省

城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交:

1、可行性研究报告

2、资质证明文件

3、房地产开发项目审批书

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图

6、前期物业管理合同（协议）

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。

发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证

办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省

城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）

3、建施计划书及投资计划书

4、开发合同、开发经营许可证。

发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东

省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；

9、工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。

发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据：

《城市房地产管理法》、

《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用

管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。

发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。

发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：

1.身份证复印件，

2.购房合同，

3.聊城市房屋调查表，

4.购房发票，

5.契税发票，

6.商品房移交结算协议书，

7.房屋转移登记申请、审批书，

8.测绘发票，

9.维修基金缴款证明。

发放：房屋产权证。