「项目匡算」 什么是项目估算

项目匡算： 什么是项目估算-百度知道

展开全部 估算是基于当前的信息确定出项目整个过程及所有相应活动的相关数据， 包括工期、成本消耗等等。 项目估算分两类，一类是时间估算，即项目工期或者时间的长短估计；一类是成本估算，它依据的是过去项目的一些历史的记录数据。 时间估算方法...展开全部

项目匡算： 再什么情况下j需要进行投资匡算

匡算是在项目投资阶段中，初步进行计算的。

其他答案:我是来看评论的

项目匡算： 谁知道怎么匡算银行存贷款利息

让银行相关人员提供分期限的存贷款相关数据，然后按对应的贷款利率进行计算，基本上可以匡算出银行的利息收入和利息支出。

其他答案:存款利率现行存款利率是2011年7月7日调整并实施的。一、城乡居民及单位存款（一）活期%（二）定期1.整存整取三个月%半年%一年%二年%三年%五年%2.零存整取、整存零取、存本取息一年%三年%五年%3.定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款%三、通知存款.一天%七天%

项目匡算： 什么是工程匡算

工程匡算就是工程的概算或概算，是工程造价的一种表现形式，就是利于投资的一种大体工程的投资总费用。

其他答案:水利工程 为消除水害和开发利用水资源而修建的工程。按其服务对象分为防洪工程、农田水利工程、水力发电工程、航道和港口工程、供水和排水工程、环境水利工程、海涂围垦工程等。可同时为防洪、供水、灌溉、发电等多种目标服务的水利工程

项目匡算：一个好的项目总，应该具备哪些填坑的能力？

问：你的职责是什么？

答：我唯一的职责，就是搞定一切！

问：你有什么才华？

答：我会填坑。

项目，就是一个坑接一个坑，填不上，你可能就过不去。

项目总，就像一位统率千军万马的将军，门旗之下，手握令旗，镇静自若，心中早就一切谋定，战鼓催动，顷刻之间便会大破敌营。

那么，如此威风凛凛的项目总都必须具备哪些填坑能力呢？

01

计划运营管理

不重视设计计划、报建计划、招标计划、资金计划、人力资源计划、融资计划……结果设计拖1个月，报建拖1个月，招标拖1个月……最后还是影响了工期？

房地产项目的特点就是投资大、周期长、事务繁杂等，必须要通过计划的推动、协调和管理去推动团队协调作战，发挥效率。

02

全成本管理

策划阶段不做成本测算，项目完工后才发现二级开发没赚到钱？所有合作的分包单位都赚到了钱，就我们亏了？

作为一名合格的项目总，必须要有成本管理的姿势。

经过了黄金十年后，面对白银的十年，政府规范管理的十年，在严峻的宏观地产调控，去库存和供给侧改革的背景下，全成本管理显得尤为重要。

03

组织管理

如果计划运营管理是管事，全成本管理是管钱，那么组织管理就是管人。

事要靠人去做，钱要靠人去省，管理的问题归根到底是人的问题。

项目总如果不会组织管理，绝对是寸步难行。

04

绩效管理

人安排好了，事也理顺了，钱也管住了，就是没有效益？项目团队有能力没动力？

作为项目总必须要善用绩效管理调动团队的积极性，全面评估团队的付出与成就，建立收入与员工业绩、集团效益相结合的薪酬体系。

其根本目的在于建立“高标准、高要求、高薪酬”的管理体系从而使管理水平和员工待遇都较大的提升，增强项目在市场上的竞争优势。

05

项目决策管理

房地产项目的成败有个4321原则：拿地占40%，策划和营销占30%，方案设计占20%，工程建设占10%，可见项目决策拿地的重要性。

可是项目决策拿地，不是房地产老板的事吗？

的确，传统的房地产开发必须要靠老板强大的关系网来拿地，拿到地，躺着也能赚钱。

在房地产市场日趋规范的今天，拿地也逐步科学化、流程化。这就对我们的项目老总提出了新的要求。

06

项目策划管理

拿地的同时，要做好项目的策划定位，这一关键的步骤决定了项目的生死。

一般情况下，项目的策划定位都会外包给专业的策划公司如四联、宜居等，作为项目老总必须练就火眼金睛，不要被策划公司的华丽套路所迷惑。

一定要时时刻刻保持清洗的头脑，明确项目定位的科学逻辑：客户定位是根本，然后才是成本定位，最终的产品定位才能站得住脚。

07

设计管理

设计院根据策划报告做设计，这还要管？

设计管理就是催催图纸进度，查查图纸错漏？

没这么简单，设计管理的核心就是要保证图纸方案的设计没有与前面的项目策划定位脱节，这也是很多开发商会忽略的问题。

我们做管理咨询的过程中就发现大部分开发商花钱做了策划定位报告后，自己也不看，就丢给设计院去做设计了，设计院当然高兴了，从自己的资料库中东拼西凑就把图纸出好了，而设计出来的图纸常常与项目定位是南辕北辙的。

设计管理的另一个重点在于限额设计，设计人员忽略成本是普遍现象，要高度重视设计阶段的成本管理。

至于很多人热衷的方案优化，我觉得在设计阶段才想到要去优化已经太迟了，这是在项目策划定位的成本定位和产品定位时就要想清楚的事。

08

工程管理

工程管理简单，无非质量、进度和成本。事实却是说起来简单，做起来难。

甲方、监理、总包、分包、供应商、政府、居民……一大堆的关系要去协调，经常是左右不讨好，一个头变两个大。

我们甲方的质量要求比施工单位自认的质量要求要高出一大截，而客户对质量的要求又与我们的要求不同，如何去协调？

工程进度的影响因素众多，特别是报批报建环节，变不可控为可控是工程进度管理的难题。

工程的建造成本虽然只是全成本中的一小块，但如果因此放任自流，也会变成一个大的缺口，再加上施工单位的结算能力普遍超强，甲方在这一块基本讨不到便宜。

09

营销管理

在房子稀缺的时代，只要建好房子，就不愁卖，甚至刚画好图纸就已经卖光了。

随着市场供应的不断充足，房地产市场的竞争也日趋激烈，营销和客服就变得越来越重要了。

这也解释了为什么早期的房地产项目总多是工程老总出身，而如今的项目总多是营销老总出身。

我这里要强调的是，不要把营销和营销管理混为一谈。

营销需要创新，需要与众不同，而营销管理则要规范化，流程化。这也是营销总和项目总的区别所在。

10

客服运营管理

前面我们说过，营销和客服变得越来越重要了，房地产市场也在经历从产品时代，到服务时代，到用户时代。

相信在不久的将来，房地产项目总的来源，会有很大一部分从客服老总中产生。

客服——挟用户以令天下。

11

人才培养

终于来到最后一个能力了。

前面4个姿势是基本能力，接下来我们又讲了6个专业能力，最后我们要介绍的是人才培养，这关系到项目总最终的格局大小。

单打独斗始终是成不了大气候的，培养的人才越多，越快，最终的格局越大。

本文来源“Jenny乔（Jenny-Qiao-Love）”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。

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项目投资及其现金流量分析

（1）项目投资

项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。

更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。

项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(?至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。

项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。

项目计算期(n)＝建设期(s)＋ 运营期 (p)

运营期＝投产期(试产期）＋达产期

从项目投资的?角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：

原始投资＝建设投资＋流动资金投资

项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息

固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析

a. 项目投资的现金流量明细：

表1项目投资现金流量明细表

b. 净现金流量的确定

净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税

调整所得税=息税前利润×所得税率

c. 现金流量表

现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。

项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。

表2项目投资现金流量表

表3 项目资本金现金流量表

d. 单纯固定资产投资项目净现金流量的简化计算方法

建设期某年的净现金流量＝－该年发生的固定资产投资额

运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值

运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税

息税前利润和折旧都是指项目引起的新增的部分。

【注意】

运营期某年所得税后净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧+回收额

息前税后利润=息税前利润×(1-所得税率)=息税前利润-调整所得税

项目投资决策评价指标及其计算

（1）静态评价指标

a. 静态投资回收期

静态投资回收期是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。按是否包括建设期可分为：包括建设期的回收期和不包括建设期的回收期。

不包括建设期的投资回收期（PP’）=原始投资合计/投产后前若干年每年相等 的净现金流量；

包括建设期的投资回收期（PP）=不包括建设期的投资回收期+建设期。

静态投资回收期指标的优点是：能够直观地反映原始投资的返本期限；便于理解，计算简单；可以直观地利用回收期之前的净现金流量信息。

静态投资回收期指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映投资方式的不同对项目的影响；不考虑回收期满后继续发生的净现金流量。

静态投资回收期指标一般决策的原则是：

包括建设期的回收期≤计算期的 1/2

不包括建设期的回收期≤运营期的 1/2

b. 投资收益率

投资收益率又称投资报酬率，指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项?目总投资的百分比。

投资收益率(ROI）=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资。

投资收益率指标的优点是计算公式简单。

投资收益率指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映建设期长短、投资方式的不同和回收额的有无等条件对项目的影响；分子、分母计算口径的可比性较差；该指标的计算无法直接利?净现金流量信息。

投资收益率指标的决策原则：投资收益率≥基准投资收益率。

（2）动态评价指标

a. 净现值

净现值是指在项?目计算期内，按行业基准收益率或设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值=各年净现金流量的现值合计

或=投产后各年净现金流量现值合计－原始投资额现值

净现值指标的优点：考虑了资金时间价值；考虑了项目计算期全部的净现金流量和投资风险。

净现值指标的缺点：无法从动态角度直接反映投资项目的实际收益率水平；计算比较繁琐。

净现值指标的决策原则：

净现值(NPV)≥0 → 方案实际收益率≥折现率 → 方案可行

净现值(NPV)＜0 →方案实际收益率＜折现率 → 方案不可行

b. 内部收益率

内部收益率(IRR)，即指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

根据内部收益率的含义，即净现值等于0的折现率，即取一个折现率，计算NPV，如果NPV等于0，则所用的折现率即为内部收益率。

若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：

1、?先根据经验确定一个初始折现率ic。

2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值 FNpV(i0)。

3、若 FNpV(io)=0，则 FIRR=io;

若 FNpV(io)>0，则继续增大io;

若 FNpV(io)<0，则继续减小io。

4、重复步骤3，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足 FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-i1一般不超过2%-5%。

5、利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：

（FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1 / │NpV1│+│NpV2│

（注：│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加）

内部收益率指标的优点：能从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平；计算过程不受基准收益率高低的影响，比较客观。

内部收益率指标的缺点：计算过程复杂；当运营期出现大量追加投资时，有可能导致多个内部收益率出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。

内部收益率指标的决策原则是：当该指标大于或等于基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。

c. 动态指标之间的关系

净现值和内部收益率指标之间存在同方向变动关系。即：

当净现值＞0时，内部收益率＞基准收益率；

当净现值＝0时，内部收益率＝基准收益率；

当净现值＜0时，内部收益率＜基准收益率。

项目投资决策评价指标的运用

决策评价指标的运用包括三个方面：一是独立方案评价决策；二是多个互斥方案的比较决策；三是多方案组合排队决策。本节只介绍独立方案财务可行性评价及投资决策。

在财务管理中，将一组相互分离、互不排斥的方案称为独立方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。对于这方面的决策就是要判断某一个方案是否具备财务可行性。

不同的指标评价结果可能会不一致，这样就会出现评价的财务可行性程度的差异。根据差异的程度，方案的财务可行性有四种情况：即完全具备财务可行性、基本具备财务可行性、基本不具备财务可行性和完全不具备财务可行性。

（1）完全具备财务可行性的条件

如果某一投资项目的评价指标同时满足以下条件，则可以断定该投资项目无论从哪个方面看完全具备财务可行性，应当接受此投资方案。这些条件是：

净现值 NPV≥0

内部收益率 IRR≥ic

包括建设期的静态投资回收期 PP≤n/2（即项?目计算期的一半）

不包括建设期的静态投资回收期 PP’≤P/2（即运营期的一半）

投资收益率ROI≥基准投资收益率ic

（2）基本具备财务可行性的条件

若主要指标结论可行，而次要或辅助指标结论不可行，则基本具备财务可行性。

（3）基本不具备财务可行性的条件

若主要指标结论不可行，而次要或辅助指标结论可行，则基本不具备财务可行性。

（4）完全不具备财务可行性的条件

若主要指标结论不可行，次要或辅助指标结论也不可行，则完全不具备财务可行性。

独立方案的财务可行性与投资决策的关系：

只有完全具备或基本具备财务可行性的方案：接受；

完全不具备或基本不具备财务可行性的方案：拒绝。

来源:中房俱乐部CREC

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项目匡算：对项目未来收益的测算

公司的股东和董事会以及投资人都会问企业经营者这样一个问题，项目的商业模式不错，那接下去几年里这个项目的盈利能力如何？毕竟搞企业做项目，投入包括资金在内的资源是为了获得经济利益上的回报。

测算项目投资回报方面主要有这几种方法：投资回收期法、内部收益率法、净现值法。但对于项目未来收入的预测只能是在已建立假设的前提下进行测算，其结果可以作为参考，获取一个大致的概念。

1、投资回收期法又称“投资返本年限法”。是计算项目投产后，在正常生产经营条件下，每年收益额抵掉计提的折旧额、无形资产摊销额而得到的净收益额，计算总净收益额等于项目总投资额所需的时间，得到的时间与行业基准投资回收期对比分析，本质上这是一种静态分析法。

投资回收期法的优点是易于理解，计算简便，只要算得的投资回收期短于行业基准投资回收期，就可考虑接受这个项目。相应的缺点是只注意项目回收投资的年限，没有直接说明项目的获利能力，没有考虑项目整个寿命周期的盈利水平，没有考虑资金的时间价值。

2、内部收益率法又称财务内部收益率法或内部报酬率法。所谓内部收益率，就是以项目未来资金流入以某个资金折现率折现到目前，计算出现值总额与项目拟投入资金总额相等，这个资金折现率就是该项目的内部收益率。内部收益率本身不受资本市场利息率的影响，完全取决于项目的现金流量，反映了项目内部所固有的特性。

内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，将项目内部收益率同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款时，在借款利率还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的最高限度。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于项目规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。

3、净现值法是将项目未来产生的现金流折现到现在与项目拟投资成本进行比较，看这个比较值的正负和大小。净现值法包括了项目未来可预测的全部现金流量，包含了货币的时间价值，其它一些资本预算方法往往会忽略某特定时期之后的现金流量。但它存在的缺点是确定未来现金流贴现率比较困难，不能反映出方案本身的报酬率。

从理论上说，内含报酬率法最可靠，因为它考虑了货币时间价值、风险价值，并且能够揭示出项目真实的报酬率。其次是净现值法，相对于前者，唯一的缺陷就是不能揭示项目真实的报酬率，回收期法最不可靠，它不考虑货币时间价值。但所有这些方法都只是从某一个角度测算项目未来现金流回报的情况，存在其自身固有的缺陷，多种方法的测算会更接近实际发展情况。

项目匡算：什么是工程匡算？

工程匡算就是工程的概算或概算，是工程造价的一种表现形式，就是利于投资的一种大体工程的投资总费用。

项目匡算：匡算、估算、概算、预算、决算的精确优先级是怎样的？

精确度：决算>预算>概算>估算>匡算

匡算是项目投资阶段初步计算投资，是最粗略的投资测算，供项目开发决策使用。在项目投资前 ，根据最基础的经济指标按经验算出来，做为给老板是否拿项目的依据，如果大帐算得过来，做为可行性研究报告的一部分，为老板决策参考。

估算是项目预可研阶段进行的投资测算，按照设计初步方案计算。方案设计阶段，根据图纸和 进一步调查后资料得出。

概算是项目可研阶段，扩初阶段，根据有代表性的设计图纸和有关资料，根据概算定额或概算指标 经过适当综合、扩大以及合并而成的。 按照设计方案及国家现行的概预算定额计算，需要经过国家相关定额管理单位审核确认，并经投资主管部门审批。

预算是在施工阶段按照施工图编制的投资费用，并按照此费用控制施工及总投资，如果超出，需要报原审批单位批准调概。预算 才是 项目签署成本责任书的依据。

决算时依据财务实际支出计列的投资，即工程实际投资，供工程竣工验收使用，是最精准的投资。是在竣工后根据实际情况计算。

扩展资料

项目成本核算方法

最常用的核算方法有会计核算方法、业务核算方法与统计核算方法，三种方法互为补充，各具特点，形成完整的项目成本核算体系。

会计核算法是以传统的会计方法为主要的手段，以货币为度量单位，会计记账凭证为依据，对各项资金来源去向进行综合系统完整地记录、计算、整理汇总的一种方法。

项目匡算：匡算、估算、概算、预算、决算的精确优先级是怎样的？

精确度：匡算＜估算＜概算＜预算＜决算匡算是项目投资阶段初步计算投资，是最粗略的投资测算，供项目开发决策使用。

估算是项目预可研阶段进行的投资测算，按照设计初步方案计算。

概算是项目可研阶段，按照设计方案及国家现行的概预算定额计算，需要经过国家相关定额管理单位审核确认，并经投资主管部门审批。

预算是在施工阶段按照施工图编制的投资费用，并按照此费用控制施工及总投资，如果超出，需要报原审批单位批准调概。

决算时依据财务实际支出计列的投资，即工程实际投资，供工程竣工验收使用，是最精准的投资。