「项目业态」 房地产业态 是什么

项目业态： 房地产业态 是什么

在房地产领域通常所说的业态一般常指商业、住宅、别墅、单身公寓等性质的建筑形态。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，...展开全部

其他答案:业态，就是商业业态，是指做商业类型，主要有时尚购物，美食餐饮，娱乐，休闲，社区配套等等商业形态； soho是住宅类型的一种，这个你可以百度一下； 住宅不属于业态； 你可以去房策网下载一些资料看看；或者去图书馆找相关书籍； 希望对你有所帮助，O（∩_∩）O谢谢~ 祝圣诞愉快

其他答案:业态就是这个地产项目建设完成以后是做啥子的。 SOHO是一种宅在家里办公的意思 房地产财务资料，到书店有卖的，太多了！！

其他答案:在房地产领域通常所说的业态一般常指商业、住宅、别墅、单身公寓等性质的建筑形态。

其他答案:你好可爱啊，哈哈

项目业态： 什么是“项目体量”？

楼盘的建筑面积

其他答案:商业体量测算方法 从全国范围来看，随着商业地产市场的逐步成熟，商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。而对于众多的前期策划人员来讲，确定合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题，凭经验与感知认识已难以应对逐步规范的商业开发。 从目前来看，确定商业开发体量并没有一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。但就一般来说，目前商业体量的测算一般都是先以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。 目前，比较常用的方法是雷利法则与赫夫概率模型结合进行体量的测算方法。以下就对这种方法进行初步的介绍。 一、雷利法则与赫夫概率模型 1、利用雷利零售引力定律公式测算出商圈范围 雷利指出，两个城市区域对其分歧点内（顾客在此点可能前往任何一个区域购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的位置上）的零售易吸引力，与城市区域的规模成正比，而与两个城市到分歧点距离的平方成反比。于是导出下列公式： ta/tb=pa/pb*(db/da)2………………（1） 其中 ta:a市对分歧点的零售吸引力 tb:b市对分歧点的零售吸引力 da：分歧点与a市的距离 db：分歧点与b市的距离 pa：城市a的人囗数 pb：城市b的人囗数 康维斯（,1943）认为雷利定律中两个都市人口差距太过显著，有时可能达到15倍，20倍或更大的倍数，因而提出修正。康维斯在雷利所谓连接都市a与都市b的直线上，分别求出都市a与b的势力范围，也就是找出都市a与都市b间商圈分歧点（即ta/tb=的点），则此点位置可由下列公式表示： d'b=dab/(1+ )……………………（2） 其中d'b：城市b至a,b都市间分歧点之距离 dab:a,b两城市地间的距离 pa：城市a的人囗数 pb：城市b的人囗数 （2）式可用于确定城市腹地的边界，并估计这些城市的潜在市场规模。如果各零售点在空间上相隔很近而有一些重叠的话，那么也可将该式用于确定两个零售点之商圈界线。 雷利零售引力定律的假设前提： （1）两城市主要道路交通易达性一样。 （2）两城市之零售店经营绩效无多大差异。 （3）两城市人口分布相似。 如此才能求得完整商圈而不变形。 雷利零售引力定律的局限： （1）只考虑距离，未考虑其他交通状况（如不同交通工具、交通障碍等），若以顾客前往商店所花费的交通时间来衡量会更适合。 （2）顾客的“认知距离”会受购物经验的影响，如品牌、服务态度、设施等，通常会使顾客愿意走更远的路。 （3）因消费水准的不同，人口数有时并不具代表性，改以销售额来判断更能反映其吸引力。 雷利零售引力定律的使用时机 商圈分析须配合常识综合研判，有时须结合多项技术合用，研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较粗略，但在资料不足时仍可适用。 2、利用赫夫（huff,1966）的机率模型理论测算出光顾机率 零售引力定律经由雷利发展，康维斯修正，但在现实世界中还是有许多限制。1966年赫夫将过去以都市为单位的零售商圈理论，则改以商业街、市场、百货公司、超市等零售业为单位发展出新的模型理论。 赫夫利用雷利及康维斯计算商圈所使用过的“人口”，“距离”的系数，并将商业集中区的“零售面积规模”，经由这三项重要指标的组合，将各商圈之吸引力强弱或购物比率，发展成为机率模型理论。其公式为： 可以根据以上讨论的市场穿透性随距离衰减的原则，借用重力或空间相互作用模型。在这方面，赫夫（huff,1964）所建立的模型为： 式中：pij为i光顾j的机率，aj为j的吸引力（以商店面积表示），dij为i和j的距离，i为可带来顾客的区域，j为商店，β为经验常数。 将每个可带来顾客区域i光顾j的机率乘以该区域的人口的积相加，便是顾客总量。 赫夫定律使用要点： （1）推估各邻近区域来店顾客人数，计算整体营业潜力。 （2）改变产品组合则aj也会改变，故可先决定产品业态与组合。 （3）画出商圈大小。 （4）画出商圈的三个层次。 （5）假设某商圈四周有四家竞争零售店。则可计算出各家商店吸引顾客的机率进而可推估出商店营业额。 3、根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量 商业设施的体量主要受两方面因素影响：人流量及人均消费额。测算商业设施最大容量，主要根据市场调查测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对项目所在地区人均零售消费额的调查，测算出该项目可能的最高零售收入总额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业项目的规模。 需要指出的是，测算出的该商业体量是项目片区内的最大可开发商业体量，因此，当我们要得到某一具体项目的最大可开发体量时，还需要减去区内已经开发或准备开发的商业体量。 二、其它方法 目前，雷利—赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。但这一模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，一般只为专业的市场研究人员所使用...

项目业态： 在全球商业领域,有多少个业态？每个业态有什么共同点和不同点？...

所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。商业地产业态组合研究 商业规划是商业房...展开全部

项目业态： 业态是什么意思

零售业态，源于日语汉字，原意为店铺的营业形态（直销或无店铺销售不包括在内），后扩展至经营形态（包含所有零售的形式）。在我国，《商业零售业态》的国家标准，将零售业态定义为经营形态（业态划分的标准为“目标顾客”+“营销要素组合状态”）...

其他答案:一般指楼盘是什么类型，如写字楼、商住楼、商业门面、住宅、、、、

项目业态：商业业态是什么意思？怎么划分的？

笼统的说，商业业态可分为零售、批发及配套。其中零售业态又可分为有形店铺和无形店铺。按照零售业态的分类原则分为大型(综合)超市、中型超市、专业店、专卖店、百货店、家居建材商店、便利店、食杂店、五金日杂店等9种零售业态。

项目业态：项目经营的业态定位是什么意思？

按我们咨询公司的说法，一个商业项目的定位，涵盖以下5个方面：

1.宏观经济分析。

2.微观经济分析。

3.项目规划。

4.业态落位。

5.招商营运。业态是指某一类满足顾客某一部分需求的商业活动、服务、产品、品牌的总称，比如餐饮业态、娱乐业态、零售业态等等。所以，定位是指一种商业前置分工，是动词。业态是指一个概念，是名词。定位的最后结果包含了业态落位。

项目业态：商业业态分类有哪些？

　　从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。　　商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。　　尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。　　1、 按照开发形式进行分类　　（1）、商业街商铺　　商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。　　商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。　　与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。　　（2）、市场类商铺　　在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。　　（3）、社区商铺　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。　　（4）、住宅底层商铺　　住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。　　住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。　　（5）、百货商场、购物中心商铺　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。　　（6）、商务楼、写字楼商铺　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　　（7）、交通设施商铺　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。　　以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。　　2、按照投资价值分类　　商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3 倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。　　鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。　　（1）、“都市型”商铺--绩优股　　“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。　　“都市型”商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于“绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！　　“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。　　（2）、“社区型”商铺--潜力股　　“社区型”商铺和我们上一部分谈到的“社区型”商铺属于同样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。　　需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅万/平方米的商铺，最高可以卖到万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。　　关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。　　（3）、“便利型”商铺--冷门小盘股　　“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。　　“便利型”商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。　　“便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！　　之所以用“冷门”来形容“便利型”商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。　　（4）、专业街市商铺--高科技股　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。　　比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺“高科技股”。　　（5）、其他商铺-“一般股票”　　其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为 “一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。　　从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的“绩优股”。　　从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。　　3、按照商铺的位置形式分类　　按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。　　铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。　　（1）、唯一性差异　　铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。　　（2）、商业业种业态局限性差异　　铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。　　（3）、营业时间差异　　铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。　　（4）、行业规划调整风险差异　　铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。　　（5）、物业运行费用差异　　对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。　　（6）、物业出租选择范围差异　　相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。　　（7）、投资风险差异　　时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了“钱” 途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。　　另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。　　（8）、炒作难易程度差异　　铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。