零售商业的激荡岁月

10年前的《激荡三十年》（上、下册）展现了从1978年-2008年，中国企业的曲折成长、发展之路。90年代，是中国零售商业的起步阶段，发展至今大多也有三十年的历史了。

      本文，我们借用“激荡三十年”这个名字，来回顾一下中国零售商业的历史，同时，也展望它的传承与未来。

      零售商业的激荡岁月

      90年代之前，国内商业、物质消费极度缺乏，只在城市核心地段有一些国营百货，比如：北京百货大楼、上海永安百货、南京中央百货、福州东街口百货大楼等。

      1990年之后，一批商业企业逐渐涌现，开出更多商场，中国零售商业的帷幕也就自此徐徐拉开。

      这些活跃在零售商业舞台上的企业，最早期出现的是中外合资企业，之后更多的外资企业进入国内。同时，民营商业企业开始发展、壮大。到2000年之后，越来越多的房地产等相关行业开始转型涉足商业。

      第一批中外合资商场开启国人商业意识

      1990-1995年，北京燕莎、赛特、国贸商城，上海第一八佰伴等，第一批中外合资商场开业，开启国人的商业意识。这时已经出现了改革开放后的第一批“爆发户”，有足够的消费力。

      燕莎友谊商城：1992年6月，燕莎友谊商城开业，它是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。外方是德国汉莎航空公司，商场活力明显高于当时很多国营百货。2002年北京燕莎奥特莱斯开业，是国内第一家outlets模式的商业。

      赛特购物中心：1992年12月，赛特购物中心开业，是与日本八佰伴合作经营的。“名店名品”的定位有很多价值上万元的商品。还曾引起社会大讨论“那些价值数万元的腕表、钢笔到底卖给谁？”。

      上海第一八佰伴：1992年，日本八佰伴与中方合资成立上海第一八佰伴有限公司。1995年，“第一八佰伴”试营业，据新闻报道，当天共有107万消费者进入参观购物，创造了世界吉尼斯纪录。

      外资百货涌入中国市场

      1993-1995年，外资百货陆续进入国内，比如：日本的伊势丹、台湾的太平洋、马来西亚的百盛，与上述八佰伴、汉莎不同，他们多是独资或者与物业业主合资的形式发展。

      伊势丹：1993年，日本伊势丹与上海国际购物中心合作，创立了上海华亭伊势丹。1997年南京西路梅龙镇伊势丹开业。之后，还进入天津、成都、沈阳等城市。
     
      太平洋百货：1993年太平洋百货进入大陆，同年12月在上海徐家汇开设第一家百货店。它是当年“时尚流行”百货的代表。“化妆品节”“年中庆”“年终庆”等促销策略在当时非常成功，被很多国内百货效仿。

      随后太平洋百货又在上海开设了淮海路店、不夜城店，进驻了成都、重庆、北京、大连等城市，一度发展很好。不过，近年来开始不断关店，特别是2016年上海淮海路太平洋撤离一时间引起热议。

      百盛：作为最早一批进入中国的外资商业企业，1994年就在北京复兴门开设首家百货店，是当时中高端百货的代表。发展至今，百盛在国内30余个城市，运营有约50家门店。

      从区域市场发展起来的民营企业

      1995-1999年，一批民营企业家看准国内商业发展的机会，他们一般先在自己的城市开出第一家商场。基于黄金地段、新颖的环境、相对领先的服务，这些商场通常经营得很红火。之后，企业开始继续拓展新店、走出城市、走向全国。

      在这些民营企业中，产生了一批国内高端百货的代表，比如：卓展、金花、海信、金龙（现金格）等，他们首次引进了国际高端品牌。在2004年，这其中部分百货还成立了高百会（高级百货店联谊会）。

      金鹰：从南京起家的金鹰就是一个典型的代表，1992年王恒先生归国创立了南京金鹰国际。1995年12月，第一家百货店在南京新街口试营业。自此，金鹰逐渐以江苏大本营，向陕西、云南、上海等地发展，目前已覆盖十多个城市。

      金格：赵建中女士早前在昆明金龙饭店工作，发现当地有高端消费的需求。于1997年，在昆明开出金龙百货（金格百货前身）。后陆续开出金格中心、金格百货金龙店、汇都店、时光店等等，成为昆明商业的龙头企业。

      丹尼斯：河南的商业龙头企业，董事长王任生先生出生在河南，年轻时到了台湾（解放前）。1990年将台湾的圣诞灯具厂迁到洛阳，并开展了多元化业务。其中，就包括1997年开业的人民路丹尼斯百货。

      王董事长的大儿子英文名Dennis，二儿子英文名David，想必这正是“丹尼斯”“大卫城”名字的出处。如今，以郑州为核心，丹尼斯的百货、大卖场、便利店业务辐射河南全省。

      海信集团：前身是“青岛无线电二厂”，1995年，海信房地产公司成立。1997年，海信广场（旧址）开业，首次将国际品牌引入青岛市场。

      2007年，海信走出青岛，天津海信广场开业。2008年，青岛海信广场移址，于奥运会帆船赛场畔开业。2015年长沙海信广场开业。

      金花：90年代初，吴一坚先生创办了金花房地产开发公司。1998年，西安世纪金花购物中心开业，是当时西安高档商业的代表。随后，金花在西安、银川、乌鲁木齐都开设有多家分店。不过，之后银川、乌鲁木齐的项目陆续撤离。

      银泰：沈国军先生早前在建行系统内任职，后下海经商，涉足地产业。据说亚洲金融危机期间，杭州的一栋商用物业压在手上没卖出去，便开始自己经营，这就是1998年11月开业的银泰百货武林店。

      之后，银泰以浙江为大本营，向武汉、西安、北京、成都等城市拓展，发展出银泰城、银泰中心、in系列多条产品线，分属银泰置地、银泰裕盛。自2014年起，阿里巴巴开始入股银泰商业，经过今年年初的收购已成为银泰商业的第一大股东。

      仁和集团：1992年，陈立仁先生创立仁和珠宝品牌，在此基础上打造了仁和春天百货。1998年，仁和春天百货（人东店）开业，引进了纪梵希、都彭等国际知名品牌，是当时成都高端百货的代表。之后，不断扩建，引进更多的国际品牌、开分店。2016年5月，被茂业旗下的成商集团收购。

      卓展：1999年，长春卓展购物中心开业。后陆续进入北京、沈阳、哈尔滨等城市。在国内高端零售领域，有一定的影响力。

      外资商业地产进入国内市场

      90年代中后期，以港资为代表的外资房地产企业陆续进了国内市场。比如：香港的恒隆、嘉里、瑞安、新鸿基、九龙仓、新加坡的凯德。

      2000年之后，这些港资商业项目陆续开业，直到今天仍有新项目推出。他们打造的购物中心模式、高品质的硬件环境、专业的运营管理、领先的市场营销方式，都对国内商业产生了极大影响和带动。

      恒隆集团：在进入内地的港资商业企业里，恒隆是最具标杆性的一家。90年代看中大陆的发展，进军上海。

      虽然恒隆集团在香港的地产业务主要是住宅、办公，并不以商业见长。但2001年，港汇广场（现更名：上海恒隆港汇广场）开业、2003年又开出了上海首个奢侈品购物中心恒隆广场，成就了恒隆在内地商业圈的地位。

      瑞安新天地：罗康瑞先生创立的瑞安建筑公司，1996年12月获得太平桥地区重建项目的开发权，第一期工程为“上海新天地”，2002年“上海新天地”正式开业，成为上海的地标、街区式商业的范本。之后，“天地”的规划设计理念，在武汉、重庆、佛山的项目中都有延续。

      凯德集团：2003年，上海人民广场来福士开业。自此以来，来福士成为国际年轻潮流购物中心的典范和代表。之后，凯德集团延伸出了凯德Mall、龙之梦购物中心等多条产品线，遍布数十个城市。

      另外，还有一个重量级的项目是，台湾新光三越与北京华联合资的北京新光天地，2007年开业之后，便成为北京奢侈品高端消费的集中地。2013年初由于累积矛盾纠纷，新光三越退出该项目。2015年5月商场更名为：SKP，发展至今，已经是国内年销售额最高的商业项目。

      自2008年北京三里屯Village（更名为：北京三里屯太古里）开业之后，在广州、成都、上海等城市，陆续出现设计和经营都非常出色的港资商业。这些项目太过耳熟能详，就不一一介绍，只分享一些图片。

      独具竞争力的单体项目

      在市场上，大集团、连锁型商业占了多数，不过也有一些单体项目经营的很好。比如：南京德基广场、北京汉光百货、海岸城等等。
 
      北京汉光：1999年，北京中友百货在西单圈开业，首创了“返券促销”、“36小时不打烊”等经典营销手段。2013年商场更名“汉光百货”，取自奠基人、前董事长王汉光的名字。
 
      自2014年开始，汉光百货逐步对各楼层进行了调整，在品类上更加聚焦在化妆品上，引进了70余个品牌，从一楼延伸到二楼，品牌一应俱全，业绩产出非常好。

      南京德基： 董事长吴铁军先生早年曾代理梦特娇、鳄鱼等品牌，2000年10月创立江苏德基集团，2006年德基广场一期开业。如今该项目已经是国内高端购物中心里的翘楚。另外，德基在南京河西有一个商业项目正在筹备中。

      房地产等行业进军商业领域

      2000年之后，这些企业进入商业的时间比较晚，大多在2000年之后，2010年之后越来越多的传统住宅开发公司涌入商业地产领域。

      资金雄厚、全国化布局、快速拓展、项目周期短，是他们的普遍特点。万达、龙湖、宝龙、新城、金地、万科、旭辉、远洋等都属于此类企业的代表。

      万达广场：以标准化、周期短、快速复制为特色。2000年，与沃尔玛结成战略合作，打造出第一代万达广场。如今，万达的产品线已经发展到第四代，到去年底，已经有180余个万达广场。

      除了房地产企业转型做商业地产，华润集团和中粮集团两家央企，也分别在90年初末、2000年之后，进入商业地产领域，并且已经发展为国内购物中心领域的标杆性企业。

      华润集团： 1997年上海华润时代广场开业。2004年，深圳万象城的亮相，使它成为国内高端购物中心的代表。之后，万象城系列走向多个城市，还开发出万象汇、万象天地等多条产品线。
     
      中粮大悦城： 2008年，中粮集团第一个购物中心：北京西单大悦城开业，它的年轻潮流的定位、丰富的业态，迅速受到消费者的欢迎。

      之后，天津大悦城、北京朝阳大悦城、上海静安大悦城等项目，推出了“骑鹅公社”、“5号车库”、“悦界”、“摩坊166”等主题街区概念，成为国内商业地产企业争相考察、学习的对象。

      兼并收购&资本化操作

      有企业通过收并购的方式，快速做大，比如：大商集团收购新疆友好；三胞集团收购美国品牌Brookstone、英国HOF百货以及玩具品牌Hemleys；王府井收购巴黎春天百货、赛特；茂业收购成商、维多利等在当地很有实力的中高端商场。

      有些企业走上了资本化操作的道路，在国内或者香港上市。近期上市的企业有兰州国芳，今年9月底在上交所主板上市。

      当然，也有一些企业在激烈的市场变化中，逐渐退出了舞台。

      这些历尽风云变幻的企业创始人/掌舵人，经过数十年的奋斗，有些已经到了或者接近退休年纪。

      在企业未来的传承与发展上，有的企业选择交给职业经理人团队管理，有的企业选择逐步交由家族接班人来掌控。