万科印力 : CMBS商业地产资产证券化的新实践

Tips：2018中国购物中心与连锁品牌发展峰会将于6月21-22日在深圳举办，万科集团高级副总裁、印力集团董事长丁力业先生将现场分享他们的经验。

      由于政策法规和税收、投资回报率方面的限制，REITS在中国的发展受到制约。近年来，国内商业地产企业在目前政策的框架内积极探索商业地产资产证券化。2017年的住宅地产的调控促使更多的商业地产项目的增加，做好增量，盘活存量，商业地产市场加速向轻资产转型，证监会等相关部门鼓励发展CMBS，资产证券化也进入了积极实践和破冰期。

      商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）是指以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、商业物业管理费等）为偿债来源的资产支持证券产品，是企业资产证券化的重要组成部分。相对于信用融资，CMBS以资产信用为基础进行融资，可以充分利用不动产价值，实现较高的抵押率和较长的融资期限。CMBS、类REITs、REITs的产品发行将会逐步增多，资产管理和金融创新将成为存量时代生存的重要能力，资产证券化正在中国迎来加速发展时期，房地产行业也将真正进入新时代。

      印力集团的首单CMBS

      2017年10月20日“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”在深交所挂牌交易，项目发行规模人民币亿元，由国内知名商业地产运营商印力商用置业有限公司作为发行人，中金公司担任计划管理人和销售机构，招商银行和上海银行担任财务顾问，该项目是印力集团商业物业资产证券化第一单。本次计划期限为12年，标的物深圳深国投广场总估值为亿元，发行资产支持证券总规模达亿元，其中优先A级亿元，优先B级亿元，次级亿元。优先A级信用评级AA+。

      优质的基础资产——深圳深国投广场：2007年9月开业的深国投广场位于深圳市福田区香蜜湖中心城区，是集购物中心、写字楼为一体的大型商业综合体，总建筑面积约万平方米。经过十年运营，深国投广场目前拥有包括沃尔玛中国总部及旗下山姆会员中国旗舰店、中影国际影城、普洛斯中国、中国平安在内的一大批优质租户。自开业以来，深国投广场经营业绩持续攀升，出租率常年保持满租，租金年均复合增长率约10%。2016年，广场年度销售额约33亿，位列深圳购物中心销售额排行榜第二名。未来12年平均毛收入亿。以该物业为抵押，租金和管理费收入作为基础资产还款来源，通过华润信托成立信托计划发放信托贷款给印力商用置业，从而形成信托计划和专项计划的双SPV结构；产品期限12年，每3年设置一次提前还款安排。目前国内发行CMBS的期限一般为10年，印力集团此次发行期限达到12年，可见投资者对其的认可。

      此次发行所得资金，将主要用于置换工行和交行的项目贷款，以及增加自有可使用资金，用于项目改造及日常经营。目前，印力正在对深国投广场进行改造升级，购物中心部分的改造完成后，广场硬件设施将获全面提升，租赁面积将增加逾4000平方米，未来业绩增长潜力将进一步放大。

      注重运营和资产化的专业团队：凭借印力集团和中金公司良好的信用资质、标的资产优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、完善的产品结构设计，项目自去年8月份推广以来，获得了各大金融机构的积极认购，参与认购优先级资产支持证券的投资方超过十家。

      运营良好的体验式购物中心拥有稳定可预见的现金流，是资本市场青睐的资产。本次发行CMBS产品是印力集团首次登陆国内资本市场，集团雄厚的资金实力、核心的优质物业、突出的经营业绩和经验丰富的管理团队都是该计划获得市场青睐的重要原因。

      印力集团专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链，是极具国际化视野的中国商业地产投资开发运营商。2016年，万科成为印力核心股东，印力被定位为万科商业地产平台，协助推进万科实现“城市配套服务商”的转型目标。目前印力管理资产项目逾90个，遍布全国40个城市，总建筑面积超过700万平方米。

      “中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目，项目借助外部资本力量，整合了公司的存量资源，将进一步促进商业地产的发展。印力集团将继续积极响应国家“盘活企业存量资产、推进资产证券化”的精神，以创新化、精细化的运营管理为核心竞争力，推进优质商业项目的资产价值不断提升。

      金融创新--资产证券化的同路人越来越多

      在地产信用融资、上市越来越不易的背景下，类似REITs的金融产品方兴未艾。对开发商而言，相对于信用融资，CMBS以资产信用为基础进行融资，可以充分利用不动产价值，实现较高的抵押率和较长的融资期限，因而也受到不少房企、综合零售商的欢迎。在印力集团CMBS之前，全国已发行十多单商业物业CMBS，发行人有保利地产、深圳益田集团等。