新手最佳选址思路：做好这4步，研究透一个商圈

[ 亿欧导读 ] 问：新手开店想要快速找到一个好的商圈、合适的位置，总共分几步？ 答：把下面4步吃透，不愁找到好位置。

      黄兴路商圈,商圈,类型,热力图,环境,人群属性

      第一步：观察商圈环境

      不同的商圈业态，有不同的消费人群，对品类的喜好程度并不一样。比如大学，更偏爱奶茶类型、客单价低的产品，而社区更偏爱健康的、客单价相对较高的品类。

      这个商圈到底适不适合开店，要从以下两个指标评估：

      指标1：商圈类型

      主要有学校、社区、写字楼和商业体等，消费特点也有所不同。比如写字楼一般白天订单多，社区晚上订单会偏多。覆盖的商圈类型越多，则商圈的环境越好。通过百度、高德地图或一些第三方的外卖选址工具，就可以查看商圈热力图。

      指标2.人群属性

      主要是指商圈消费人群的特点，比如年龄结构、收入水平、兴趣等，它决定了商圈消费特点，客单价的高低，口味的偏好等。我们可以通过市场调研的方式，比如了解住宅或写字楼房价和租金情况，入住率，车位情况等。

      第2步：预估商圈容量

      不同的商圈体量制定不同的业务发展策略。比如当商圈的体量足够大时，可以适当降低利润水平来扩大市场规模。相反，当商圈体量不大，整体客户基数有限，就要采取提高利润的策略，尤其适合于三四线城市。

      如何判断商圈容量呢？

      这里有两种方法，第一种是观察头部商户的单量。如果头部商户有几家，月销也很高，证明商圈的容量比较大，相反如果头部商户里的月销一般，证明商圈的容量一般。

      另外一种方法是利用二八法则进行测算：商圈预估单量=20%头部商户的月销之和/80%。

      如果我们用品类预估的单量除以整体商圈预估的单量，同样可以了解该品类在商圈的销量占比，从而知道该品类在商圈的需求热度。

      第3步：窥探“隔壁老王”生意

      竞争程度决定了之后促销活动力度的大小。

      主要有五个指标，其中有两个指标：商圈商家数量和同品类商家数量，可以反映出到底有多少商家竞争。这些数据都可以在平台上搜索到。

      第三个指标是商圈竞争系数。

      这里有个计算公式：同品类竞争系数=同品类门店数/同品类总单量。商圈竞争系数越大，竞争越激烈，需要采取的活动力度也会越大。同时对于服务品质和口味的要求也会越高。

      第四个指标，商圈人均消费。商圈人均消费主要帮助确定价格主线。

      之前有一家快餐连锁品牌，有一家店在北京建国门附近，月销在6000单左右，另外有一家店在天津南开大学附近，月销却只有300多单。

      两个门店的产品出餐品质相同，客单价也都在25块钱左右，然而销量截然不同。

      商圈调研后发现，整个商圈快餐类的人均消费水平在18元左右，而这家店铺的人均为25元，高出了整个商圈7块钱！定价远超出了商圈平均消费水平。

      后来，这家店通过出套餐，加上自己推出成本较低的新菜品，让价格降下来。修改后上线不到一个星期，就做到了每天160单左右。

      虽然这位老板经营的店铺品牌本身走的是连锁发展模式，但在没有知名度之前，品牌溢价能力差，菜品选择和定价一定要因地制宜。

      第五个指标，品类利润预估。

      现在，很多外卖门店并不是死于没有单量，而是死于没有利润。有些商圈的老板更是只能保本甚至亏钱来获得高销量。所以我们在决定是否选择该商圈时，一定要了解品类的利润情况，测算竞争对手的利润来反推需要多少销量，才能够支撑运营成本。

      第4步：了解交通状况

      对于商圈的交通运力状况，需要了解商圈头部商户的配送方式；商圈周边的交通情况，如红绿灯数量、商圈路况、道路负责程度等。

      还有商圈周边的情况，如配送站点的数量。以及真正去和一线的骑手沟通，通过他们去了解商圈的环境和商户经营状况。

      以上这些指标不但能够帮助我们了解整体商圈的情况，在选址时，也可以对照这些标准找到最适合的经营地址。