一线城市零售物业空置率下降 新业态快速发展

近日，戴德梁行发布2018年第二季度《中国一线城市零售市场速递》。报告显示，第二季度一线城市迎来多家优质购物中心开业，除广州外，北京、上海、深圳均有新增商业零售物业供应，包括北京乐成中心Space3、中海环宇荟、深圳布吉万象汇、上海长风大悦城等，这也令一线城市优质零售物业存量攀升至万平方米。

      与此同时，在消费升级的大背景下，随着新零售浪潮的渐入佳境，主打生鲜品类的新零售平台在中国零售市场上开始了高速拓展的步伐。

      实体零售回暖令空置率下降

      戴德梁行报告指出，今年一季度国内社会消费品零售总额为90275亿元，同比增长%，居民消费持续平稳较快增长。其中传统零售业积极拓展销售渠道，加速线上线下的融合，继续保持回暖态势，实体零售业态零售额比上年同期增长%，增速较上年同期提高个百分点。

      在实体零售业持续回暖的大背景下，一线城市优质零售市场空置率进一步回落。数据显示，今年第二季度北上广三大城市空置率分别为11%、%和%，环比分别下降了、和个百分点。深圳市场整体空置率上升个百分点，为%。

      今年年内，国内四个一线城市预计将迎来超过万平方米的优质零售物业进入市场，其中有较多分布在城市的新兴区域，推动一线城市优质零售物业版图进一步扩大。

      同时，一线城市各大零售物业继续开展业态调整及物业升级以期保持市场竞争力，在以上因素的综合影响下，各地整体空置水平或将在短期内出现小幅攀升；而一线城市零售市场对各大零售品牌持续不断的吸引力使得市场租赁需求继续保持旺盛，租金将保持平稳。

      零售新业态快速发展

      在优质零售物业市场，新兴业态正在发展之中。随着阿里巴巴、腾讯、京东等互联网巨头的入局，生鲜类零售与电商开始深度结合，并迅速推动零售新业态的孵化与发展。以超级物种、盒马鲜生、7Fresh等为代表的新零售生鲜生活精品超市在中国零售市场上迅速拓展。

      戴德梁行报告指出，此类新兴业态主打面向追求品质与体验、讲究效率的现代都市年轻一代消费者，以新兴科技为推手，打通线上、线下零售渠道，为顾客提供标准化生鲜产品及其衍生服务，以及其他高品质餐饮及日用品。而一些生鲜新零售运营商还提供了产品精加工、烹饪、24小时配送等围绕产品本身衍生出的附加服务，并积极营造新零售消费场景、注重提升消费者的购物体验，极大地增强了顾客黏性。

      戴德梁行报告认为，随着零售革命的深入推进，我们可以预见到，生鲜新零售运营商将加快布局与调整，以迎接更加激烈的市场竞争，在实体门店网络构建、线上线下运营效率、产品及服务的品质和便捷性、新兴技术的运用等方面都有更多的提升空间。

      【区域观察】

      广州：白云区零售物业补齐“短板”

      今年二季度，广州优质零售市场并没有新增供应入市，主城区优质商业存量维持在万平方米的水平。在新兴科技的推动下，各大零售商也纷纷将科技引入运营，这使得广州零售市场开始迈向智慧零售时代。除了盒马鲜生、超级物种等新门店外，美妆品牌在天河城专柜推出AR试妆应用，消费者可通过AR技术的“镜子”体验不同产品的上妆效果。

      今年年内，广州零售市场预计有万平方米的新增供应入市，其中位于白云商圈的新项目占比高达%。白云区作为人口数量最多的行政区，目前优质商业面积仅占主城区优质商业总面积的%，未来更多的优质项目入市将有助于提升整体商圈的商业氛围，填补市场空白。

      戴德梁行报告预计，未来广州新兴商圈在大量新增供应入市的情况下，空置率小幅上升将是大概率事件；而核心商圈由于暂无新增供应，租金水平将获得稳健增长。

      深圳：中心城区步入“存量时代”

      二季度，位于布吉的华润万象汇开业，为深圳市场带来了12万平方米的新增供应，全市优质购物中心总存量达到362万平方米。虽然位于非传统商圈，但由于项目地处人口密度极高、大型商业项目欠缺的布吉片区，同时与地铁站无缝对接等交通利好促使该项目开业即迎来高涨的人气、客流不断。

      今年二季度，新零售业态在深圳市场拓展的步伐进一步加快，继Coco Park引入超级物种后，盒马鲜生本季度入驻同样位于福田中心区的皇庭广场，并计划2018年在深圳开店不少于10家。

      戴德梁行报告指出，从商圈发展的情况来看，在非中心城区新增项目不断涌现，面临供应压力的同时，深圳中心城区的商业市场经过多年的发展逐渐步入存量时代，持续的调整及改造成为激发项目活力、提升市场竞争力的必要手段。例如蛇口开业最早的购物中心花园城中心于近期开启了物业改造，以期为客户呈现更为优质的购物环境和消费体验。

      预计在今年下半年，深圳中心城区将迎来平安金融购物中心、One Avenue卓悦中心、南山万象城等项目入市，年内新增供应将达到万平方米。另外，今后入市的项目则大多数位于外围区域，越来越多的优质项目将逐步带动新兴商圈的发展，激烈的竞争也将带来更多的商业创新。