杭州一年新开300万㎡商场，“过剩时代”已到？

PART 1

　　“现在的小型综合体真是惨，北城天地的世纪联华，都清场关门了。”

　　“城北一带这么多综合体，只怕以后竞争更激烈了。”

　　最近，有网友议论起眼下综合体的现状，不禁感慨：以前没有的时候，巴不得家门口就是综合体；有了之后，反而舍近求远。

　　北城天地位于湖州街与杭行路交叉口，总建筑面积约14万㎡，商业部分约6万㎡。2013年刚开业时，附近一带的居民甚是喜悦，综合体里的世纪联华都排起了长队。

　　“购物满18元，就能免费停5小时。”住在拱宸桥西的丽丽，早几年最爱去这里的世纪联华，买点东西，顺带看个电影，价格实惠又方便。

　　但现在，北城天地仅剩一楼门口的五芳斋、光集合快餐店，四楼的金逸影院、五楼的讴K拉KTV，以及外街少量餐饮店还在坚守。

　　当年号称城北最大的世纪联华，后来只能定位社区超市，现在更是直接关门了。

　　如今，北城天地外墙上挂着的广告牌，红色的字早褪去了颜色，有的还残缺不全。从内容上看，信息早已过时很久。

　　商场大门已关闭，只能绕道西大门才能进入。电梯直接取消了2、3楼按钮，只有4、5楼可以使用。

　　从4楼望下去，甚至不需用手触摸，就能看到二三层积满了厚厚的灰尘。

　　“三楼的亲子、二楼的服装都关门一年多了，现在超市也关门了。”诺大的金逸影城，空荡荡地只剩少数两三个工作人员。“周边拆迁户都搬走了，根本没什么人来消费了。”

　　但除了周边住户流失，或许还有一个不可忽视的原因——周边综合体实在太多了。

　　往南约公里，是刚开业的大悦城；往北约公里，是万达广场；东南方向约公里，是乐堤港；西南方向不到3公里，则是城西银泰城。此外，周边还有运河天地、运河上街、天阳D32、水晶城等多家商业体。

　　在这些大型流量“杀手”的夹缝中，小小的北城天地，自然很难坚守了。

      PART 2

　　综合体大潮下，北城天地的遭遇，只是一个缩影。

　　昨天，我们实地探访了杭州多个综合体，发现知名大型综合体旁的小型综合体，日子大多不好过。

　　像万达广场旁的天阳亲子广场，特别搞了个错位竞争，主打亲子业态，引进了英语、美术、音乐、健身、游泳、琴行等多类教育培训。

　　但去年底就开业的它，至今人气一般。

　　“平时工作日，基本没什么人，周末稍微多一些。这么多培训店，好像就那家做英语培训的人比较多，其他店基本都是零零散散几个人。”现场物业工作人员说。

　　而据我们昨日观察，二楼以上，工作人员比顾客多多了。就连一楼的餐饮店，也是稀稀拉拉的。人气稍微好一点的，也就大食堂跟老娘舅这类平价快餐店。

　　让人体验更差的是，它的地下车库，一片漆黑，只有汽车通过时，头顶的白炽灯才会亮起。而且，停车时间过了15分钟，就要收费。要知道，大部分综合体，头2个小时都是免费的。

　　与天阳亲子广场形成鲜明对比的，是不到400米远的万达广场。尤其外面的金街，即便是工作日下午2点，还是人流攒动。

　　万达广场金街实景

　　住在这附近的小张说，晚上更热闹，烧烤、夜宵，简直就是美食一条街，人气不亚于滨江垃圾街。

　　城北新天地的华盛达时代中心，也是一样。南向100多米，就是新天地中心；北向过了石祥路，就是中大银泰城。今年4月开业后，短短几个月，已有好几家餐饮店关门。

　　古墩路印象城、西城广场也差不多。自城西银泰城、西溪印象城开业后，人流量大受影响。

　　还有近江的万泰城，平日里就是餐饮店，都很少要排队。

　　PART 3

　　有的综合体更惨，烂尾后就一直无人接手。最典型的就是下沙沿江的S广场。

　　前两天，论坛有网友爆料：下沙沿江烂尾多年的综合体S广场，要动工了，某品牌房企接手！

　　一路之隔的晨光国际业主们，兴奋极了。“等了好些年，终于有好消息了”；“看来也不用换房了，要不还得降价卖房”；“终于不用每天大老远跑物美去买菜了”……

　　自3年前停工至今，S广场一直是下沙沿江一带居民心中的“痛”。

　　沿江一带是下沙较早开发的区域，世茂江滨花园、宋都晨光国际、保利东湾、湾天地、金隅观澜时代等众多大盘集聚。

　　光是这几个楼盘，就有近万套房源，按户均3人计算，聚集了万人之多。按7成入住率打个折，也有4万多人。

　　去年，晨光国际社区菜场大整顿后，附近的居民，稍微想买丰富点的菜，还得跑到听涛路上的物美超市，或24号大街上的大润发，差不多公里远。

　　外出吃饭，就近能选择的，只有社区底商的杂牌餐饮店。

　　眼看着附近就有一个商业综合体规划项目，还得跑到下沙宝龙城市广场或更远的龙湖天街，能不让人郁闷吗。

　　早在2012年，S广场就开始兴建，2015年主体结构完成后，便烂尾至今。

　　项目总建筑面积约26万㎡，最初规划建设成为集商业、餐饮、休闲娱乐、酒店与居住于一体的复合功能型综合物业。

　　位置很好，就在地铁1号线终点站江滨路站C出口，往西不到200米。

　　但是，现场听不到任何机器的轰鸣声、也看不到零星工人，它就这么安静地伫立着，在蓝天白云下，颇为落寞。与周围高楼林立的住宅区，显得格格不入。

　　但沿江人民可能要失望了。据多方求证，该公司并没有接手意向。

　　杭州经济技术开发区商务局今年9月11日也曾做出回应：目前仍在接洽中，尚没有明确投资客户。

      PART 4

　　为何居民呼声这么大的S广场，至今无人接手？

　　除了工程、资金、债务等不为人知的内部原因，近两年杭州商业综合体的持续爆发，绝对是不可忽视的原因。

　　2008年，杭州首次提出建设100个多功能城市综合体计划，掀起一场全新的“城市商业革命”。伴随着如火如荼的建设，越来越多商业综合体崛起，涌现无数的“城”、“广场”和“中心”。

　　以今年为例，据不完全统计，杭州市区（含富阳），已开业和计划开业的大小综合体，多达39个，总体量超过300万㎡。

　　综合体扎堆入市，造成的直接影响，就是竞争急剧白热化。像桥西申花一带，大大小小商业体，不下10个。

　　体验感一般、服务水准普通，业态不够丰富的小型商业体，自然无力招架。客源大幅流失，商家难以为继。

　　实际上，即便是优质购物中心，日子也没表面上过得那么好。因为杭州商业供应，大概率已经进入“过剩”状态。很多综合体开到后面，活得最好的，总是那些餐饮、儿童等店铺。

　　第一太平戴维斯数据显示，截至2018年上半年，仅杭州主城区，优质零售商业存量，已达约344万㎡。而且年底之前，还要新增约万㎡。

　　由于新增供应大增，2018年上半年优质购物中心，空置率上升到了11%。

　　另一个数据，也可以佐证。早在2014年，同策发布的报告显示，杭州人均商业面积已超过㎡。而根据国际标准，人均商业面积㎡，为比较合理水平。

　　换句话说，杭州商业正面临饱和或过剩状态。

　　我敢负责任的说，那些计划年底开业的商场，估计不少要“跳票”——因为不是竞争过于激烈，就是区域人口还不足以支撑。

　　衡量综合体能否存活的另一个指标，是居民消费力。人口多、经济强，消费力自然旺盛。

　　但过去两年癫狂的楼市，已经掏空了大多数人的积蓄。数据显示，2016年1月至今，杭州新房卖了49万套，接近之前7年（万套）总和。

　　如果算上二手房，则是惊人的79万套。成交金额呢，数以千亿计。

　　身背巨额房贷，大家的消费，都在降级。至少，我身边的同事、朋友，新一代IPhone手机不舍得换了，出去聚餐和看电影的次数也少了，大额消费旅游更是基本绝迹。

　　加上电商冲击，商业综合体的日子，可能会越来越难过，分化也会越来越明显。