2020地产企业上市难

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2020年，或许对于正在等待上市的房企而言，是真正的寒冬。

据36氪不完全统计，今年在港股主板成功上市，主营业务为房地产开发，而非物业服务、代建的房企仅有2家，分别为汇景控股和港龙中国。

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而在2019年，成功登陆港交所的房企有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦6家。2018年，也有6家房企。

在今年，成功“上岸”的房企数量骤减，行业也普遍认为，房企港股上市的窗口期已过。

但打开港交所等候聆讯的企业名录发现，仍然有11家房企正在苦苦排队。

领地控股、上坤地产在第一次申请版本“失效”之后，再接再厉，补充上相关财务数据，再战IPO。万创国际已经是第四次冲击IPO失败，海伦堡地产、奥山控股也两次冲击未果。

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A股“冰封”地产股，港股也逐渐把紧上市通关，资本市场留给中小房企的空间已经不多。

而即便抓住时机，成功登陆的“幸运儿”，也并不意味着就能活得很好。

中小房企上市难

在港上市，大致分为递表、聆讯、路演、招股、公布配售结果、挂牌6个过程，其中递表到聆讯的时长为3-6个月，当超过这个时限，便需要重新递表。

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聆讯，即上市前对即将上市的公司进行全面评估，待有关专家当面评估是否通过上市。

等不来聆讯，已经是当前排队IPO房企的常态。

10月9日，领地控股在港交所的上市申请版本变更为“失效”，这意味着在半年之中，该公司并未通过聆讯。

在领地控股之前，星盛商管、宋都服务、鹏润控股、金辉控股、上坤地产都出现过类似情况。

今年成功上市的港龙中国，也曾在2019年遭遇递表失效。

被誉为“最后一个上市的千亿房企”中梁控股，在2019年7月上市之前，也经历过一次申请资料的失效。而后中梁补充了2018年的年度财务数据和 2019 年的业绩细节，四十天之后，终于通过港交所聆讯。

领地控股在失效之后的第二天，再次递交了申请书。

新版招股书主要增加了今年前5个月企业的财务数据，以及与之对应的去年同期的财务数据。从销售结算收入及盈利情况看，前5个月增长较为显著。营收约30.28亿元，对应毛利9.75亿元，均实现了同比“翻倍”增幅。

但负债也有增加，截至5月底，领地净负债率为150%，相对于去年底的140%，上涨了10%。

业内人士表示，房企被港交所问询时间过长，可能是因为多个方面的问题：融资结构是否安全？土地储备是否合理？财务数据是否详尽？估值判断是否合理？这些都需要考虑在内。

从近年来申请上市的房企来看，大多为规模有限的中小房企，区域局限性较高、项目少，且负债高企的并不在少数。

四次IPO失败的万创国际，曾因为超过1000%的负债率备受关注；三巽集团2019年的资产负债率也高达204%。

在IPO的过程中“减负”便成为了一个重头。今年年初成功上市的汇景控股，2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%，而到了2019年，已经降为82.6%。

中梁控股也同样经历了这个过程，2015年、 2016年的净负债率分别是1335%、1790%，但在2017年，中梁的净负债率骤降至339%，2018年更是低到了58%。

但并非“降负”就能通过聆讯。

2018年，万创国际资本负债比率从1218%暴降至180.4%，但在去年年底，万创国际第四次IPO依然“闯关”失败。

今年另一家成功上市的房企港龙中国，并没有压制负债率。其2017年、2018年及2019年资产负债比率分別是98.8%、122.1%及172.6%，今年一季度，该数值进一步飙升至287%。

港龙相比正在排队的大多数房企而言，优势或许在于规模相对较大，布局更为广泛。截止2019年，它在中国21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米。销售额在突破200亿的同时，毛利率也达到了42.7%。

可以看到，港交所对考核房企上市标准十分多维，其态度也越来越谨慎保守。

而这样的情况，或将在未来更甚。

上市就能解决债务问题吗？

即便已经成功“上岸”，中小房企与资本市场谈判的“底气”也并不充足。

今年两家成功上市的房企，在上市之前均存在认购不足的情况。

港龙中国计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，国际发售3.6亿股。但最终接获2479份香港公开发售的有效申请，认购1111.3万股股份，相当于香港发售股份的28%。

这表明港股市场对它们的热情并不高。

从融资成本上看，近三年“上岸”房企的融资成本也居高不下。

在9月1日，汇景控股发行了一笔高达12.5％的高息美元债，引发了市场的关注。

发高利率债券与该公司短期偿债压力较大导致的资金链紧张有关。截至今年6月30日，汇景控股短期借款为12.12亿元，账面现金及现金等价物为7.21亿元，受限制存款及现金为3.94亿元，账面近半数资金均受限，总现金难覆短债。

在2018年成功上市的正荣集团，在今年5月发行了一笔年息8.35%的优先票据；

6月，中梁控股上市以来第四次海外发债，年化利率为8.75％；

弘阳地产在7月完成一笔1.55亿美元优先票据发行，票面利率为9.7%。

而据克而瑞数据，截至2020年9月，房企新增债券类融资成本6.09%，境外债券融资成本为7.97%。

几家企业的融资成本均高于行业平均水平。

不同的企业，募集到的资金也有较大的差距。2018年上市的正荣集团，当年募资金额最高，为44.81亿港元；而最低的万城控股，只募集到了2.25亿港元。

而2019年上市的房企中，德信中国上市募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元。千亿房企中梁控股募资也只有27.73亿港元，并未达到正荣水平。

“如果有得选，我要回A股。”

可以说，即便上市，中小房企们也不一定活得很好。但若不能上市，对大多数中小房企而言，将活得更不容易。

从2018年开始，为防范房地产行业的债务风险，国家陆续出台多项政策，使得房企的融资环境持续收紧，资金面承压。

在今年，“三道红线”所释放的信息表明，未来即便是大型房企“増息”的门槛也将极大提高。原本便在夹缝中苦苦求生的中小房企，融资的处境将更加困难。

对中小房企而言，首先需要打通融资渠道，而后才有机会通过长债置换短债、发行ABS等多种方式，改善企业的财务结构。

在估值上，海外机构投资者并不热衷房地产板块的投资，也因此该板块在港股市场估值并不高。相比之下，A股的估值更高，也有更多的散户跟投。但A股并没有给房企选择。

民生证券研报称，2010年‘国十一条’出台，证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO 也基本停止。

2010年至今，仅招商蛇口和新城控两家房企在A股上市。

在A股，不少大型房企不得不常年排队。

富力地产从2007年开启“回A”计划，等待了13年，先后5次启动，一度成为A股路上的“最牛钉子户”。但在今年7月，富力地产消失在了“等待名录”里。

同样排队的还有万达，也已经等待了4年之久。为了能够成功登陆A股，今年年初，万达集团宣布，截至2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离。

在今年，万达商管全面实施“轻资产”战略，截至9月底，年内已签约“轻资产”项目53个。从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业。

但到如今，万达依然在A股的IPO名列中排队。

在近日，“轻资产”是指企业在项目建设环节中不再投入资金，只通过输出品牌、负责以及项目设计、建设和运营获得收益。

转战港股是房企为数不多的选择。金辉控股便在A股排队4年无果之后，于今年3月正式赴港IPO。

根据克而瑞发布的《2020上半年中国房地产企业销售排行榜》，金辉控股以全口径计位列第43位，以权益金额计位列第34位。

此前有消息称其9月已接受聆讯。据路透IFR报道，金辉控股将于10月6日启动上市前预路演，目标集资3亿至4亿美元。

若消息属实，金辉控股或将于近期，并成为继中梁控股之后另一规模可观的上市房企，有望冲击千亿规模。

相比于A股排队遥遥无期，港股或许还有“一线生机”，只是这“一线”，正在变得越来越短，越来越窄。