读年报| 碧桂园：把握节奏，行稳致远

物竞天择，适者生存。

用《达尔文进化论》的这个核心观点，来描述今天的房地产行业，显得颇为贴切。

2020年是我国房地产行业充满艰难险阻的一年，“三道红线”融资新规叠加房贷集中度管理，扼住房企依赖高杠杆扩张之喉；房住不炒调控严守，楼市整体“低迷式平稳”延续。

大浪变革之下，有的房企已深陷漩涡之中，更多的房企仍在砥砺前行。

又到一年年报季，「地产锐观察」发现，在一众已发年报的房企中，碧桂园（02007.HK）各项财务指标依旧很稳健，向我们展现了行业规模之王的“稳”增长逻辑。

权益销售提升突破规模瓶颈

业内周知，与合约/流量销售金额相比，权益销售额能更真实反映房企销售的含金量。

年报数据显示，2020年碧桂园实现权益销售额5706.6亿元，权益销售面积约6733万平米，分别同比增长3.3%和8.0%。

拉长周期看，2016-2020年期间，碧桂园权益合同销售金额年复合增长率达25%，权益合同销售面积复合增长率为23%，连续多年保持行业龙头地位。

来源：碧桂园

在3月25日举行的年度业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长。

如果放在前些年或是放在一个中小房企身上，10%的增长数字可能并不高，但是对于身处行业头部的碧桂园而言，每年增长10%的权益销售金额，相当于每年再生一个60强房企。

碧桂园的增长信心，一部分来自于其市占率，特别是对主战场三四线城市的市场占有率。

依据国家统计局发布的全国商品房销售数据进行计算，2020年碧桂园的销售额约占全国商品房销售额的5%。

而在已进驻的三四线城市中，碧桂园平均市占率约为8%，有9个三四线城市的销售额超过百亿。

中信证券发布研报认为，长期而言，碧桂园在三四线单城的市占率有可能从8%升到15%以上，且布局城市数量仍有望增长。2020年碧桂园进行组织变革，将区域裂变为105个，形成了高度扁平的多区域架构，让各区域更接地气，更具斗志，这成为碧桂园突破规模瓶颈的关键。

土储充裕分布合理

22个重点城市“两集中” 供地新政下，更考验房企的精准拿地能力。碧桂园常务副总裁程光煜表示：两集中政策是驱使房地产市场平稳健康发展，使得供求双方信息对称，更有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

年报数据显示，2020年碧桂园权益拿地金额2092亿元，同比增加30%；新增权益建筑面积 7052万平米，同比增加34%；平均楼面地价2968元/平米，拿地成本可控。

从城市能级分布上来看，2020年新增拿地金额中，一二线城市占比37%，三四线城市占比63%，约75%位于五大都市圈。

来源：碧桂园

从累计土储货值厚度来看，截至2020年底，碧桂园的项目已遍布内地31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个县/镇，已确权的权益土储货值为1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5035亿元，合计约2.25万亿元，可满足未来3-4年的销售需求。

从累计土储货值分布城市能级看，截至2020年底碧桂园的可售货值中，一线城市货值约为2900亿元，二线城市为5701亿元，三四线城市为8935亿元；98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大都市圈。

其中，碧桂园已进驻的三四线城市，有84%的城市处于库存短缺或合理状态，对应碧桂园三四线城市权益货值的81%。

这些数据意味着，今后几年内，碧桂园的销售及回款有“量”和“质”的保障。2021全年可售货量充足，碧桂园表示将以销定产，预计全年的去化率不会低于65%。

财务更加稳健变局中把握机会占优

观察碧桂园2020年的经营指标，在营业收入、毛利和归母净利润等方面，低于前期市场预期，但是代表着财务安全性的核心指标均呈现了同比向好

碧桂园2020年报数据显示，截至2020年底：

√公司净借贷比率为55.6%，总借贷余额3265亿元，同比下降 11.7%；

√期末现金余额约1836亿元；

√公司加权融资成本5.56%，同比下降78个基点；

√全年销管费占收入6.0%，同比降低1.0个百分点。

来源：碧桂园

在业绩发布会上，碧桂园集团CFO兼副总裁伍碧君表示，保持目前碧桂园的经营节奏，会调整资产负债规模在今后两年逐步下降，预计在2023年6月30日之前，公司为稳步变为“绿档”。

碧桂园更是连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力狠抓“一率五力”（高效率、成本力、产品力、营销力、服务力、科技力），正是因为这种内部提升，在市场环境趋紧，“两集中”供地新政出台的情况下，碧桂园依旧可以凭借自身优势及全周期竞争力继续稳步前行。

2021年的碧桂园的拿地投资计划与2020年相若。

「地产锐观察」认为，“两集中”供地新政下，手握现金流充裕（期末1836.2亿元）、回款率高（2020年权益回款率91%，连续5年超过90%）、“三道红线”只有一条未达标的碧桂园，显然在土地市场具备更大的优势。

构建全场景产业链催化新价值

年报显示，目前碧桂园在地产全产业链皆有布局，部分业务已经走向商业化，将成为公司价值提升的新的催化剂。

围绕地产主业，碧桂园先后布局了机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态，全产业链优势进一步强化，成为其不可复制的核心竞争力。

来源：碧桂园

机器人建筑业务板块，碧桂园旗下全资子公司博智林，定位为智能建造与建筑工业化整体解决方案服务商，自2018年7月创立以来，在研建筑机器人已有46款，绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。截至今年2月，已有18款机器人在超过15个项目中开展试点应用，累计应用施工面积达80万㎡。

来源：碧桂园

2021年初，住建部发布《关于同意开展智能建造试点的函》，目前碧桂园已有项目入选国家智能建造试点工程。其中，凤桐花园是目前国内唯一批量引入建筑机器人应用于工程建造过程的项目。

机器人餐饮业务板块，2019年碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，目前正全力打造中国领先的机器人餐厅连锁品牌，在大湾区九个城市已有80家门店在运营。截至今年2月20日，已有煲仔饭机器人、冰淇淋机器人、送餐机器人等6个项目进入量产阶段，咖啡机器人、汉堡机器人等5个项目进入小批量试产阶段。

现代农业板块，碧桂园全资子公司碧桂园农业控股有限公司自2018年5月成立以来，已形成研发服务、智慧种业、海外大农业等几大核心版块。

2020年，碧桂园还成立了全资控股的零售版块碧优选，采用生产销售一体化的业务模式，通过社区生鲜店、生活超市、线上商城、商贸公司等立体业态组合，满足广大业主和消费者的生活需求。

除此之外，碧桂园创投成立2年以来，业务覆盖“VC-PE-一级半/二级市场”，已形成分阶段、专赛道、多层次的投资组合。目前已投资数十家企业，综合收益率1超过80%，其中包括贝壳、快手等4家已成功IPO。

结语

大浪淘沙，沉者为金。

经过内部组织架构再造、连续多年的多元化探索，碧桂园作为规模庞大的头部企业，已然成功突破规模持续增长的瓶颈，地产主业连同多元化产业均呈现出稳健向上的发展状态。

如中信证券研报所言，碧桂园是唯一一家破解三四线城市项目开发融资难、纵深不足问题的大公司。在三四线城市，碧桂园已构筑了优势明显的“护城河”。

此外，值得注意的是，在业绩发布会上，程光煜还表示，碧桂园投资布局是一到六线城市全覆盖性质的，碧桂园目前在22个重点城市总土储占比约为21%，销售额占比约21%。

在「地产锐观察」看来，手握现金充沛、销售回款给力、融资占优的碧桂园，在“两集中”供地新政下，显然也有在一二线城市继续提高市场份额的能力，且看其是否为之。

综合看，地产新时代下的碧桂园，更加令我们期待。