2020年报季“第4弹” | 攀岩者的素养

地产财富会

对普通人来说，攀岩很难

对攀登者来说，这只是他的日常

如今在中国经济的攀岩模式中

如何快速实现身份切换？

2021-3-31

2019年的最后一天晚上，罗振宇在跨年演讲中表示中国经济目前到了一个节点，从电梯模式切换为攀岩模式。

房地产行业感同身受，2020年是负重前行的一年，整体行业延续了上年的低增速。但无论是轻装上阵还是负重前行，总有人走在队伍前列，企业竞争的赛道同样如此，基本功扎实，战略得当的房企总是能发展更好。

3月30日，世茂集团（813.HK）发布2020年度业绩报告，以一个攀登者的素养，在攀岩模式中实现了自我超越：

期内，世茂实现合约销售额3003亿元，同比增长15.5%，领先top10房企平均9%的增速；克而瑞数据显示，不论合约销售额还是权益销售额，世茂均位居行业第八，较2019年上升一位。

实现营业额1353.5亿元，同比增长21.4%；毛利额396.7亿元，同比增长16.2%，毛利率达29.3%；核心利润191.4亿元，同比上升24.9%；股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比大幅上升45.2%。

无论以何种维度衡量，世茂2020年的成绩都足够优秀。探究背后原因，强健的体魄、充足的补给和正确的路线等攀岩者必备的素养是关键。

身体强健

对房企而言，身体强健即财务稳健。一方面，世茂收入和利润均维持增长态势；另一方面，在关键财务指标方面，世茂各项均好，做到“有钱，少欠钱”。

截至2020年末，世茂手持现金及银行存款684.7亿，较上年增加14.8%；净负债率为50.3%，较上年降低7.1%，连续9年维持在60%以下。

世茂的“有钱，少欠钱”源自两个核心步骤：

一是在抓销售的同时抓回款，2020年，世茂实现回款2252亿，回款同比增长15.5%；

二是优化债务结构，目前，世茂债务结构健康，一年内到期的借款占比仅25%，公开市场债券占比达43%；债务利率及融资成本低，境内5年期公司债利率低至3.2%，境外10年期美元优先票据利率低至3.45%。

此外，世茂与境内外约60家金融机构稳定合作，且持续扩大合作银行范围。

双管齐下之下，手持大量现金的世茂尚有700亿未动用银行及金融机构的融资额度，且获得境内外投资机构一致肯定穆迪及标普分别上调世茂Ba1及BB+评级展望至正面，惠誉国际亦维持世茂投资级评级，世茂于2020年5月被纳入恒生中国企业指数，成为50只成分股之一。

而依照“三道红线”监管新规，世茂剔除预收款后的资产负债率为68.1%；净负债率为50.3%；现金短债比（扣预售监管资金）为1.16倍，“由黄转绿”，跻身“零踩线”阵营。

业绩发布会上，世茂管理层表示将坚持稳健的财务政策，坚持有质量的增长，已经把三道红线的指标内化为财务内部的一项管理指标。

“就算没有国家调控政策，世茂也一直主动的控制负债率规模。”世茂管理层在业绩发布会上表示。

补给充足

攀岩者想要毫无后顾之忧的向上攀登，充足补给是强健身体的保障。对房企而言，这种补给即是土地储备，这是支撑房企发展的能量核心。

2020年，世茂通过多元购地策略，新增土储1535万平方米，按土地总价计算，一二线及强三四线城市占比超91%，一二线城市货值占比72%。

截至2020年12月31日，世茂旗下拥有434个项目分布于全国逾100个核心城市，共拥有权益前土地储备约8175万平方米，在全国热点区域拥有总货值约13800亿元，其中，粤港澳大湾区、长三角及华北区分别增长至3950亿元、3450亿元和2500亿元。

2021年，世茂认可行业调控，也看好后市发展。

“行业调控要更深度的理解，房住不炒的概念会继续下去，作为大型的开发企业，世茂不希望房子炒来炒去，国家很支持第一套刚需，也认可第二套改善。”世茂管理层在发布会上表示。

“从市场数据来看，尽管与2020年疫情有关系，但2021年行业同比增速还是比较高的，一些企业对比去年一季度有50%到100%的增速，世茂一季度同期有80%多的增速。”

大市行情不错，但也需要冷静对待。

首先，世茂认为要抓住土地市场机会，2021年22城集中三次供地的政策，是稳地价稳房价举措，对大型房企是比较好的机会，预留了一些资金积极参与。

其次，世茂将2021年年度目标定位3300亿元，目标增速10%以上，超过Top10房企平均增速。

在地产财富会看来，实现这一年度目标并不难，3300亿的目标定的理性，未来不再拼规模、拼速度，保持稳健、追求利润，才是难得可贵的品质。另一方面，2021年，世茂手握超5500亿元可售货值，世茂仅需保持60%去化率即可实现这一目标，但世茂可售货值中87%布局于一二线及强三四线城市，75%为提供充裕现金流的住宅类产品，土储结构优质。

路线正确

攀岩过程中，路线选择决定了攀登难度和登顶速度。房企发展过程中，战略选择则决定了企业发展是否能不走弯路，持续突破。

2021年是世茂实现连续五年高品质增长关键之年，为成就百年世茂愿景，世茂积极推进“大飞机战略”的多元化业务布局。

以房地产开发为核心“主体”，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展的关键“尾翼”。最终实现“城市赋能”的战略目标，

2020年，在物业开发为核心主体业务方面，世茂注重土储布局，也注重“以产品为核”的理念，持续精研创新，从产品端夯实市场竞争力。作为世茂顶级产品线的代表作，北京世茂西山龙胤2020全年销售业绩超50亿元，扛起北京豪宅“流速标杆”。

在双翼及尾翼业务方面，世茂亦取得长足进步，其中酒店、商娱、服务三大业务冲破疫情的不利影响，实现收入86.3亿元。

世茂御榕·武夷度假酒店

具体来看，酒店方面，2020年，世茂酒店全年签约32个项目，截至年末共拥有27家（含筹建）国际品牌酒店，121家（含筹建及输出管理）自主品牌酒店。2021年，长沙世茂希尔顿酒店及长春莲花山茂御酒店将陆续开业，预计收入将持续稳步提升。

成都世茂广场效果图

商娱方面，经过多年发展，世茂已进驻30多个城市，拥有60多个（含筹建）商业及主体娱乐项目，年内，纵使大环境遇冷，世茂旗下多个商业项目出租率逆势上扬，部分项目整体出租率高达95%。

物业服务业务方面，世茂服务收入及净利润于2018至2020年间分别实现94.3%及122.7%的复合增长，居行业领先地位。截至2020年12月31日，世茂服务在管面积及合约面积分别达1.46亿平方米及2.01亿平方米。

发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示：

“2020年，是疫情冲击下充满挑战的‘考验之年’，世茂顺利完成销售目标，实现‘利润之战’的稳步告捷利润，2021年，迈入第五年高质量增长，世茂将进一步提升资金管控力，强化运营力，夯实产品品牌力，统筹推进‘大飞机战略’，实现城市赋能的全面升级和长期价值的稳健兑现。”

皆言高处不胜寒，但只有不断以攀登者姿态，不断向高处发起冲击，才能观赏最美丽的骄阳。世茂自当如此。

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