观察∣“防止”经营贷“违规”流入房地产领域，楼市会“止涨”？

3月26日，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。

一时间众多媒体解读，房地产要“崩”了！房地产的“雷”来临，诸如此类消息满天飞，好像房地产马上要崩盘了！

事实上，只要认真揣摩《通知》，不难发现所谓“防止”，就是防备制止。指的是事先行动或做好准备以阻止某事的发生或可能发生某事。换言之，三部委的《通知》，主要针对的是之后，而不是之前，这基本就明确了政策执行范围和力度。

可见三部委《通知》主要目的在于防范新的资金流入楼市，而不是经营贷违规进入楼市来全面清算。另一方面，从过去经验看，不值得刚需购房者为此烦恼，更不能因此推迟入市时间！

2020年4月中旬，深圳人行即开始此类清查。

中国人民银行深圳市中心支行在4月底举行的新闻通气会上表示，4月17日，网上出现深圳房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场等相关传闻后，人民银行深圳市中心支行迅速行动，快速排查。

根据商业银行截至4月20日14点30分报送的自查情况统计，初步排查情况如下：

一是未发现刚注册企业即申请经营贷的情况。

二是未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

三是辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

对比去年完全没有发现“经营贷流入楼市”的说法，今年深圳有关部门还是做出来象征性表态，看看深圳经营贷的问题清查结果:一共查了15.4万笔经营贷、涉及资金1771.73亿元！比例大约为50%。其中涉嫌违规必须提前还贷的有21笔、共5180万元！处罚4家机构，处罚责任人14人次，处罚金额一共575万元。

那么这就是真相吗？不是。首先我们注意到，这次并不是“全面排查”，检查比例按照官方说法“近50%”，仍然是抽查性质，即便这样从查处数量上看，远不及全省的920户，仅仅21笔！金额才5180万元，不到广州查处数量的10%！深圳全部经营贷高达1771.73亿元，也就是说违规贷款的比例是：0.518亿除以1771.73亿再乘以100，等于0.0292%，如果四舍五入的话：约等于百分之0.03%！

哈哈，看清楚了吗？！这就是典型的“雷声大，雨点小。”关于这些数据，到底有多少水分，媒体也无法揣测，很多媒体都是这样回复“笑尿了”、“信你个鬼！”。

这是否意味着深圳购房者就是有钱，房价也不是贷款炒起来的，房价还是有上升空间。事实上，从银行角度来看，不少银行管理层尤其是支行认为，与其把资金放入实体经济不如放给楼市，在房价持续上涨情况下，这样银行风险最低。

当然我们看到，深圳银监局于3月30日又发布要求每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况。

这就是三部委《通知》的最终效果：不能对高层要求置若罔闻，查处部分违规资金有交代即可；另一方面，必须保障自身贷款收益，只要经营贷利率比房贷利率低，经营贷流入楼市现象仍然继续存在。

地产凝眸判断，这类经营贷，未来“应该”不会大规模“违规”流入楼市，但是不能完全杜绝，类似消费贷、装修贷等名目繁多贷款形式仍然在为炒房客提供充足资金。对于房地产来说，2021年市场走势核心还是看经营贷的调控力度，力度强房价就会下跌，力度弱房价就会上涨。

这就意味着，以深圳、上海、为代表的一线城市和杭州、成都、南京为代表的强二线城市，2021年房价将继续上涨。这其中深圳类似“先行示范区”这类光环众多，科技创新力度大，人口流入，可用土地少，深圳房价继续上涨概率很大。

前不久深圳光明某盘在严格核查购房资格、首付来源情况下，仍然有1100多人抢购391套住宅，同样地处西部的领航城也备受购房者追捧！深铁两新盘住宅更是万众瞩目。可以预期，在这些网红楼盘带动下，深圳楼市热度不会消失，当然在政府严控下不要指望大涨，还是做好功课，尽量选择适合自己居住、生活需求楼盘！

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