2020年报季第6弹｜开发商如何挣慢钱？

2021.04.03 00:00

文章来源：吉屋网

摘要:

地产财富会

行业利润率下滑的大趋势下

怎么提升企业回报率？

规模、杠杆加速器失效后

开发商该怎么挣好慢钱？

万科面临的问题

也是很多房企面临的问题

2021-4-2

昨天，是过去总是早早发年报的万科，五年来第一次选择在3月的最后一天才召开业绩发布会。

为什么万科今年的业绩相对前几年“发慢了”？

是因为郁亮还在反思“万科过去三年发展慢了”吗？还是因为“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启”，关于新时代，关于行业变化，万科有太多问题需要整理、反思、审视和决策。

看完万科324页的年报和整场业绩会，地产财富会认为，答案是后者。

此前，在2020年年末的总结大会上，郁亮曾经这样反思道——“万科发展慢了”。

而谈起新时代，郁亮是这样说的，“新时代已经来临，而我们的认知和思维上还没做好准备，这会贻误战机、导致行动不坚决、不统一。”

终于，在昨天的业绩会上，万科表明态度，做好了准备。

郁亮最终给出的答案是：

”

房地产行业逻辑变了，我们不再能赚大钱，快钱；但是我们可以赚慢钱，长钱和老实钱，我们相信得能力者得未来。

”

是的，过去三年“慢了”的万科，现在下定了决心，要沉下心来挣慢钱。

房地产行业利润率滑落

过去的快钱大钱再也回不来了

对于房地产而言，靠规模和杠杆挣快钱的时代已经过去了。这是去年央行“三道红线”相关政策方向发布后，房企们的第一个共识。

少有人说出口的另一个共识是：整个房地产行业的平均利润空间都因土地成本上升、周转降速、利息成本增高等原因被挤压，这一点在利润率的下滑上体现得尤为明显。当过去的“快钱”利润降低，高毛利时代“再也回不去了”，当然是再也不香了。

数据显示，目前公布年度业绩的企业中，约有八成利润率下滑，万科也未能幸免其中。

来看看万科今年的年报数据：

2020年，万科的年度销售金额虽上涨11.6%，但1.51万/平方米的销售均价却较2019年出现了微降趋势。与此同时，受土地市场总体成交价上涨的影响，其同期新获取项目的平均地价同比每平方增加了近500元，未来有可能进一步压缩其未来利润空间。

再看利润率，年报数据显示，2020年，万科整体营业利润率相较去年下滑4.55个百分点至22.75%；其中房地产及相关业务毛利率再一次相较去年下滑4.63个百分点至22.59%。

图表来源：万科2020年年度报告

房地产业务利润率的持续下滑是行业不争的事实。对此，万科总裁祝九胜在业绩会直面利润率下滑问题，他表示，万科内部已经对此形成三点共识：

1、地价在房价中的占比不断提升，行业的利润率存在下降的趋势；

2、长期来看，对于永续经营的行业来说，没有哪一个行业永远比其他行业好，房地产行业的回报率也会回归平均水平；

3、行业的回报率不等于企业的回报率，精益运营的企业可以通过好产品好服务创造高于行业的回报率。

据悉，万科已经将利润增长放在了今年工作的首位。

早在去年底的万科年会上，祝九胜就通过OKR形式制定了2021年的工作任务——其中最重要的任务就是利润增长，其余任务还包括回归“绿档”、五大区域BG做好基本盘、物业BG尽快找到关键路径等。

开发商如何挣慢钱？

两大问题和四个方向

开发商们用过去的方式挣快钱是不能再指望了。

但依靠已经挣习惯了的开发商们，是不是真的能心甘情愿去挣慢钱？这是第一个问题。

即使是销售额TOP3如万科，也曾一度不甘过。但没办法，行业的变化已经是板上钉钉。

所以郁亮只能是在回顾过去最后短暂的快钱时代时，反思感概一句——过去三年，万科发展慢了。

他的潜台词是：

”

过去几年，房地产白银时代最后的“快钱时刻”，有一些企业抓住了机会，扩大了规模，获得了更大的发展。但万科仍稳步在原有的位置上，只是多了更多的竞争对手。

”

第二个问题是，新时代，所有人的慢了下来，面对更行业里更激励更充分的竞争，该往哪些方向去赚到合理的慢钱？必须注意的是，不是所有的慢钱都能挣——要知道，慢钱如果太慢了，也可能危及企业的现金流。

未来行业的机会到底在哪里？开发商们该怎么办？

郁亮回答——“还是有出路的，要脚踏实地向制造业学习”。

他举例称，2007年时家电市场已近饱和，但美的、格力等企业依然依靠品质好在行业洗牌中活了下来，说明“优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展，管理红利时代仍然大有可为”

向管理要红利，是万科的答案。

再具体一点，就是挣优质的慢钱、长钱，万科看好四大方向——来自客户的需求，来自城市的发展，来自对存量价值的挖掘，来自科技释放的价值。

紧抓客户需求，万科的目光正在锁定更年期的网络原生一代人。在他们看来，当网络原生一代成为市场主流，他们的偏好绽放出前所未有的多样性，万科的产品和品牌也应该随之而进化、改变。例如，万科2020年的“筋厂”品牌态度尝试就是一个开端。

关于城市的发展以及存量价值的挖掘，万科的判断是，在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，TOD、城市更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等均是未来城市的必要元素。同时，随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公等多种形态的存量城市空间中有无数等待激活的价值；尤其是未来伴随 REITs 的出现，真正具备长期资产经营能力的管理者将获得巨大的成长空间。

为此，万科将在城市更新、TOD、旧改等领域持续发力。

年报显示，万科近年来在全国多地分别打造了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目；在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科也提前布局——近两年开发运营了深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。

从科技释放的价值寻找机会，2020年初，万科就启动了“龙抬头计划”，持续强化科技对各业务的支撑，提升服务能力和管理水平，探索新的竞争优势。

年报显示，万科已将科技应用于审图智能化和营销数字化当中。此外，在科技化推动下，万物云打造了“星尘”操作系统作为开放连接平台，向物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴开放万物云的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。此外，万物云作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成了与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可在万物云社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。

但无论是向管理要红利，还是应对客户需求变化做更好的产品、向城市发展、存量价值、向科技要利润，开发商挣慢钱、挣优质的慢钱，要做得还有很多。喊出向制造业学习的万科，也才刚刚开始。

最后地产财富会要感叹一句，行业变了，连TOP3的万科都那么努力了。所有房企同学们，再不进化就晚了。