新政后的上海新房应该怎么买？

编者按：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：上海小阿飞，36氪经授权发布。

由于新政的关系，楼市进入了供应空窗期。刚过去的一季度2、3两月上海仅仅新开三盘。

最新的成交数据显示，3月新房总计成交8629套，这个数字放在2020年也是前三水平。

数据来源：兔博士APP

几乎没有过多的新增供应，2021年的这个金三可谓是成色十足。

众所周知，由于新房集中开盘季要从4月中旬开启，显然，目前上海楼市的主力成交以“去库存”为主旋律。

今天这篇，我们借由3月新房的成交榜单，聊聊3月成交背后的故事，权且也可以当成是一篇新房库存购买指导手册。

01

供应短缺的上海楼市，刚需全力支撑

上文提到的三月成交量成色十足，价格如何呢？

一直以来，新房有个特有的属性，所谓的看天吃饭。所以最终当月的成交均价是看市场供给端的项目区位决定。

来看下，截止至3月，近15个月上海新房市场的成交均价趋势图。

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近15个月里，最高的单月成交均价超过6W5，不知道大家是否还记得就在去年的5月，其中一周由于大量高价盘的集中供应，周度的成交均价破了7万。

而刚过去的3月，5W4，已经是近15个月最低的一个水平，相比年均5.85W的均价也有一定的距离。

但这本身并不意味着的上海新房房价跌了。而是在上海新房之中，刚需在唱主角。

根据3月分总价段成交套数构成结构图来看，500万以下的成交套数占总成交套数的65%，800万以上的更是占据了83%。

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外在成交套数环比变化上，300万以下的成交套数，也就是我们平日里说的上车盘增幅明显，主力300-800万的成交量环比同样举足轻重，而1500万及以上的成交套数增幅也是最小的。

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所以最终我们看到这样一张3月新房成交套数TOP10的榜单，那其实也就可以不足为奇了。

除去 招商虹桥公馆 的单价超过6W之外，其余前十的项目之中，成交量靠前的全部低于5万。

换句话说，这些项目若之后还要加推，动态分都是0.1分/月，都是实打实适合无房刚需的产品。

02

去库存的主旋律之下，刚需在买哪里？

成交TOP5里，成交套数全部在200套以上。

临港新城的两个项目，单价2W3-2W4，临港早就没这个价了，熟悉的一定了解，这两个项目是临港的限价房。对大部分人来说，意义不大。

建发·浦上湾和金地峯范是3月三个新增项目的其中两个，成交都十分不俗。前者触发计分制，后者由于认购金的大幅上调，虽未能触发，但依旧达到1.06:1的认购人数房源比，最终的成绩也都反映在了网签上。

所以真正前五里，要讲的就是金山枫泾板块的华发招商依云四季。

自从去年5月二期从1.98万上调至2.08万之后，基本消灭了上海新房最后的“1”字头房价。

所以如今买金山枫泾的客群十分清晰，本地客居多。

最终的还是低单价和低总价，项目在1月加推了四期，有一点仍然没有变化，就是150万不到就可以上车。

确实如果兜里预算紧张，拮据。如今上海新房市场之中，也只有金山枫泾可买了。

03

二手房客户转向新房市场

6-10位的除了招商虹桥公馆之外，其余都是刚需的主力单价段及覆盖的热门板块。

但始终有一个疑问萦绕在我心头，今年1月新增供应之中，也是大量的刚需盘为主，这些如今风光得意的库存盘，为何当初没有靠前？

我特地翻出了1月当时东方公证处的摇号数据。这几个刚需盘都没怎么样。

我甚至在未摇号的项目中看到了这次风光无限的三大项目。

是什么缘故，原先不怎么受人待见的项目在3月异军突起？金山枫泾的在02段里说过了。

于是，我们来说说刚需盘中的安亭和奉贤金汇。

这两个盘有着共同的共性，供应大户。

安亭板块目前有供应的有几大区域，

1、11号线安亭地铁站的正中心，中骏璟尚，这个是有实力触发计分制的项目；

2、安亭的改善之王，万科莱茵半岛，本身定位就是改善产品，即便没有地铁，依旧吃得开；

3、主打上外嘉外的旭辉公元和奥园金地格林云尚，虽说新房不承诺学区，但是两个项目的地址在划分片区的四至之内；

4、昌吉东路的地铁房。

本身作为刚需来说，地铁的助力十分强大，但最大的难题就在于同一时间段供应量过多，从去年4月底到今年1月中旬，昌吉东路的地铁房总计供应超过1560套。

如果说在全市的热门板块，比如松江泗泾，乃至多年鲜有供应的板块比如长宁的任意板块，同时有这样的供应量，因为供求的关系，去化不会有太大的问题。

而昌吉东路地铁房在上海派之后，显然是遇到了供应量过大的瓶颈。

奉贤金汇同样也是同样的问题，但奉贤金汇连地铁都不挨。往往一个刚开，下一个也已经在蓄客了。

所以这两个板块及项目是如何在3月逆袭的？

这势必和当下二手房市场的库存紧张休戚相关。

大家知道链家在3月底进行过一波房源下架，不少不符合上架规范的房源被下架。以至于目前链家网上的可售房源仅仅29000套。

即便这些下架房源满足要求重新上架之后，量又有多少呢？即便算它4W套又如何呢？

来源：pangpangone，篱笆社区

要知道去年同期，这个挂牌量的数据是5W8左右，虽然经历了新政之后，市场回归冷静。

但真正的二手房市场的供需情况并没有太大的改变。

来看看已满五年，地段位置更好的上海派，目前的挂牌均价3.65万，正好就是路劲珑悦府的均价。

但房价就是全部了吗？

显然不是，安亭板块为了匹配低总价，刚需楼盘特别喜欢做69平的两房，就是为了控制单价。

但是再怎么控制，依然高于上海普通住宅外环外230万的门槛线。

15年的路劲上海派当时的均价是1.95万，即便满五唯一，差额营业税也依然是个不小的数字。

这样一对比， 正荣悦珑府 突然就有了相当好的性价比。

而在奉贤金汇，同样也是如此。

奉贤金汇满五的项目不多，就拿朗诗未来街区来说，目前挂牌价格3.6万，而15年年底当时的价格是1.6万。

以至于目前奉贤金汇在3月的新房市场里多点开花。

无论是龙湖春江天越， 龙湖春江天玺 ， 禹洲雍贤府 ， 南桥金茂悦 都有不错的成交。

但并不是说闭着眼睛，跟着去新房市场去库存就OK了。

04

去库存之后的新房指导意见

库存卖的好，但并不代表闭着眼睛买就可以了。依旧有以下几大意见给到大家，希望大家还是要斟酌考虑。

1、去库存的速度乃至力度和整个市场的供应节奏牢牢绑定。

4月中下旬，上海楼市迎来牛年开盘季。首波供应又以上车以及刚需盘为主，库存盘将无可避免的与新增供应正面PK。

届时，市场需求自然会往高分盘、中高分盘靠拢，库存盘将失去“预备”的席位。另外，市场新增的不仅仅是高分盘，老库存同样面对着新库存的挑战。

2、中高积分完全没必要购买库存盘。

1.21新政的认购规则就是保障无房家庭，所以势必在相当长的一段时间内，无房家庭购买新房的优势将长期存在，购买自己预算范围内综合水平最高的项目不失为上佳的选择，而讲究不将就就是买房座右铭。

3、低积分应该备有多种方案

首先，并非低积分就不能买到高分盘。毕竟有1.3:1的这个概率，所以大部分楼盘不能日光是可以预见的事。

而不少楼盘由于有多个细分客群，低总价的摇号人群势必买不了高预算的房源，这个时候高预算的低积分买房者就有了一定的捡漏机会。

4、我就是去库存的命，该怎么样选择？

a、即便同为冷门区域乃至板块，依旧有地段之分；

b、开发商是否在板块深耕，产品力如何也将决定日后和同板块内其余库存在二手房市场里的竞争；

c、户型的重要性，有硬伤的户型千万避开；

新房一房一价表无法显示有硬伤的户型，在未来二手房市场上价格上的损失。

刚需户型不方正，动静不合理，有暗间这样的户型不应该在选择范围之内了。

下面两个典型案例，什么叫方正就明白了。楼盘我就不点名了。

如今二手房市场之中，相对弱势的楼盘，它的好户型依然卖的好；相对强势的楼盘，差户型不卖骨折价，看都没人看。

这一点是买所有楼盘都需要引起重视的。

牛年开盘季即将开启，无论你是中高积分，还是低积分，现在都应该打算起来了。