形势突变，2021年买房的5个建议！

2021.04.19 00:00

文章来源：吉屋网

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最近楼市形势变化很大，很多朋友咨询今年如何买房，为了帮助更多家庭完成置业，我详细写了一篇文章，内容劲爆，市面少有，请您耐心阅读，并且广为转发，万分感谢。

01、资产收益带来贫富差距

法币社会，通货膨胀不可避免，无解。现代社会大多数人的焦虑，本质上来源于通货膨胀。持有现金的人，会被铸币税无情而又无声无息地收割，体无完肤。

持有优质资产的人，会随着法币的不断超发而水涨船高，资产用法币计算反而会稳步上升。优质资产背后的负债，会随着法币不断放水而债务不断稀释，负债比而不断降低。

试问有谁房贷真正还了30年？

今年疫情的影响，更放大了这种效应。

持有优质资产的人，和没有优质资产的财富差距越来越大。

中国房产自带三倍杠杆，房产背后的30年低息的按揭贷款，更是国家给你的福利，是你抵抗通货膨胀的法宝。

02、贷款买房可以对冲人生风险

无房贷，不搬砖。

当你买了房，你就跳出了空军大本营，跨入有产阶级。有恒产者，有恒心。你不再为了老板而打工，而是为了自己的资产而奋斗。

背着月供，你可以避免很多投资陷阱，什么P2P，空气币，什么炒股基金，借钱给亲友，开店创业统统与你无关，你都不会被收割；

不要骄傲，不是夸你，你只是没钱了

你老公是不是喜欢偷偷地买股票，管不住，

你老婆是不是喜欢买包包，要剁手，

有了月供，家庭和睦。

03、买房要贷足

房子的价值不仅仅在于其居住属性，不然租房就可以满足居住需求了。

房子的价值是其背后的低息贷款。

没有房子做抵押，你去银行低息贷个几百万试试？

低息贷款是普通人抵抗通货膨胀的不二法宝。

你拿工资去对抗通胀，注定失败。

通货膨胀对持有现金的人，是单方面屠杀，兵不血刃。

有人说网上99元的理财课程我都学会了，我们要学会复利，复利的威力是很厉害的。但是在通货膨胀面前，复利是小儿科。

比如20年前的1万元，按照12%的利息存到现在：10000×(1+12%)^20＝96000元

好一点的城市，连厕所都买不起！

官方的数据，每年通货膨胀6%，鬼才信！

实际12%都不止。况且你普通人，能有什么稳健的投资保持在12%以上呢。前些年p2p的例子，怕是有很多中产直接中年返贫，到现在还没翻身！

你以为通货膨胀是中性的，对所有人稀释效果都一样，其实这是谬误。

通货膨胀是需要时间和过程的，物价也不是同步上涨的。新印出来的钞票，拿到市场上买买买，那时候物价还没上涨，市场上财货毕竟有限，钱多了，金主们自然愿意出价高来争夺资源，带动了第一批的物价上涨。

而这些卖家拿着赚来的热钱，继续到市场上购物，带动第二批物价上涨。

这样经过市场的层层传导，最终物价全面上涨。

可以看出，谁离新钞票越近，谁受益最大。离新钞票越远，则被收割得最惨。

当然最先接触到新钞票，都是我们的ZF和银行部门了。ZF可以拿着这些钱刺激经济，搞基建，发社保，救股市，市场上一篇欣欣向荣；

银行可以拿这个钱增加准备金，扩大信贷，赚取利息，所谓春江水暖金融行业先知。

而新钞票传播的最后一环，才是工薪阶层，等你涨完工作，物价早就涨上去了，本来10块一碗面，现在要15块了，不由得摸摸裤兜里几个钢镚，流下了贫穷的泪水。

工薪阶层沉醉在工资上涨的虚幻中，殊不知你的收入相对于物价已经下跌了。

绝大多数人注定是跑不赢通货膨胀的。

中国古代的朝廷，制造通货膨胀，只能靠在钱币里掺杂，称之为铸币shui。对，大家认识到这是对财富的稀释，等同于征shui。

现在不同了，我们进入数字化时代了，连纸都省了，同时主流经济学界（我们奥派反对干预，当然被边缘化了）称之为宏观调控，创造一系列名称：什么定向降准，定向扶持小微金融，MLF，SLF宽松......

你都不用管这些华丽辞藻，本质上就是向市场撒钱，撒的更加迂回含蓄罢了。

ZF是不事生产的。

你期望他给你免费教育，免费医疗，给你养老兜底，给你优质的环境，疫情过后，还要考虑你失业。

你对他期望这么多，他的手能闲得住吗？

他要花钱啊，钱从哪里来，要么征shui，要么印钞票。

征shui的效果是即时的，剧痛的，是容易引起反抗的，现在大家都不会这么傻。而印钞票的效果是缓慢的，温水煮青蛙，还让人们有收入上涨的幻觉。

这种情况有解吗？

无解，和国家体制都没有关系，环球同此凉热，任何一个国家都是一样的尿性，不同的是通胀的猛烈程度。

观念的市场不变，自由的理念不深入人心，

成年人不为自己的人生负责，指望这指望那，

那通胀就就是注定的。

我们能做的就是减少现金储备，多负债！

用通胀来稀释你的债务。

所以第一套要贷足！

你人生中负债率最高的时刻就是在你买第一套房的那一刻：三成首付

当你开始还月供，你的负债是越来越少。

当你在买二套时，你的负债更低，因为限贷了。

年轻就是资本。

你还不用赡养父母，你还身体健康，你还可以努力工作，升职加薪。

你还有更多的信贷资源没有开发。

你的风险其实很小。

你唯一要做的就是纠正观念，下定决心，用足首付，鼓足干劲去买房。

04、如何寻找价格洼地？

宏观上造成的洼地，主要有两种：时机洼地、地段洼地

时机洼地：一般而言，在市场情绪不稳定的时候，总体价格会有所回调，别人恐慌，您及时买入，待市场信心恢复，价格就会上来。

地段洼地：一个地段，一般经历如下生命周期，炒概念，炒配套，炒供需，炒产品。

最早期，大家发现一个板块，除了概念，基本什么都没有，大荒地一片，但是只要政府不断砸钱进去，配套就会一点点完善，慢慢认可它的人就会越来越多。随着板块不断生长，人们开始在同一个板块对比配套差异来寻找洼地，有时多一间学校，一个商业体就能拉开差价，到了后期阶段，土地开发殆尽，新房没有了，只剩下二手，这个时候，大家就开始炒产品了，也就是楼盘花园宜居环境好，户型实用，楼层朝向不错的，开始拉开价差赚钱。

微观造成的洼地：

1、新盘洼地。开发商受限于多种原因，开盘价格偏低，存在不合理定价，就是买房套利的机会，基本买到就算赢。

2、二手洼地：离婚，破产，贪官，出国，兄弟分家产等等原因，会令到二手市场出现急售的房源，这种房子也值得买入。记住每套笋盘背后都是一个家庭的不幸，人家倒霉，房子就要便宜卖了，你去接他的盘，是做慈善，因为人家等着卖房拿钱救命。

今年建议大家尽量买一手新房，因为二手房政府很难调控，所以业主报价都不便宜，而且还有中介费，税费，加上交易手续复杂，存在一定风险。

05、不买坑货

普通刚需买房，如果不考虑升值与将来置换卖出，只为自住，开心就好，买什么无所谓。如果考虑投资，或者几年后置换，那买的时候要注意，有些坑千万不要去碰。以下几个坑，碰一个sorry，两个损失惨重，三个直接活埋：

1、小产权房。

小产权虽然便宜，但升值缓慢，并且难以转正。因为小产权是在集体土地上建的房子，这种房子产权属于集体不属于个人。所以小产权房金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭和抵押，一般只能全款买，资金利用效率非常低。

2、写字楼公寓。

二手房市场，满五唯一的房子因为省税费，所以很吃香。但是公寓无论是否满五唯一，都必须交20%的个人所得税。等再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，实行四级超率累进税率，征收至少30%最多60%税费。

还要加上5.5%的营业税，各种杂七杂八加起来，税费堪称惊人，酱油贵过鸡，很多人都敬而远之，所以流动性非常差。

买房买的是背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。而公寓很难落户，更别谈与户口绑定的学区房，社保医疗福利。

3、别墅

别墅曾经是老一辈传统人士的终极追求，好的别墅区，更是人脉的聚集，身份的象征，但由于总价太高，并且面积大，装修要耗费大量的成本且又容易老化过时，所以年轻人并不喜欢，导致别墅接盘者寥寥，流通性很差。

4、商铺

十几年前，在繁华的商业步行街会有租金很贵的商铺，号称一铺养三代。

如今，电商互联网早已成熟，城市发展加快，新老城更替，人口转移，消费升级，新商圈层出不穷，商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制，围蔽施工，消防检查，马路改道，都会令商铺租金大幅下跌，所以商铺是一个防守性很差的东西。

中国现阶段的房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也差不多十年，但是买住宅十年可以赚两波周期行情了。

5、车位

车位一般住在本楼盘的人才会买，外面的人很少会买，所以潜在的接手人群极少极少，导致升值缓慢。况且，车位价格并不便宜，作为开发商的边角料，甚至单价比住宅还高，并且不能三成贷款。

如果车位能涨50%，住宅至少可以翻几倍，有买车位的钱，不如再买一套住宅。另外现在住房几年就可能做一次改善置换，这个期间完全可以租一个车位来应付。一个升值缓慢的东西，我为什么要拥有它呢？租就行了。

总结起来，就是：我们只买纯住宅

最后，我想说，人生规划的底层逻辑是概率：让自己更多地暴露在好事情会发生的环境里，然后等小概率事件起作用。

房价大涨不常有，但是拉长时间来捕捉一个低概率事件是有可能实现的，先把房子买好，然后用3-5年来等待，只要房价大涨一次，你就收获了别人十年的打工收益。买房赚的不是投机的运气，而是时间的价值。

通货膨胀之下，2021年注定是资产大年，今年各个城市的房价此起彼伏，就粤港澳大湾区而言，深圳东莞行情告一段落之后，广州佛山珠海接棒式上涨，大量的资金正在快速转移，如果今年您有计划买房，一定要来粤港澳大湾区！我非常看好珠海，现在行情已经蠢蠢欲动了！珠海正处于大涨前夕，如果您也有兴趣，马上扫码报名，参加考察团，我们带您考察珠海，建仓珠海！