均价破3万，广州楼市10月数据解读

2020.11.08 00:00

文章来源：吉屋网

摘要:

文｜邓浩志

某机构最新统计数据显示，广州10月份一手住宅成交10912套，比上月提升3%，全市均价方面则由9月份的28680元/㎡跳升到30253元/㎡。按月度均价计算，广州全市均价首次突破3万元/㎡的大关。

成交量，广州连续8个月环比上涨，连续两个月破1万套大关。成交均价，广州连续7个月环比上涨，而且本月环比上涨近5.5%，月度环比涨幅全年第二高。同时10月广州房价涨幅也在大湾区9城房价数据中名列第一。

从所有数据综合判断，广州房价已经正式、全面地步入上升通道，我之前预测的补涨行情已经到来！相比已经上涨一轮的深圳、东莞的房价，广州这轮房价上涨是迟到的，但也是必定会到来的。我预测的原因在一文有详细阐述，这里只回顾几点：

1、宽松货币政策导致的游资增加，信贷宽松，再加上国内缺乏投资渠道，不少增量资金选择流入楼市。

2、东莞、深圳的楼市调控升级直接导致资金有部分往广州方向转移。

3、广州人才购房政策不断“给力”，使得市场需求不断释放。

4、广州房价“洼地”效应太过明显，对套利资金足够吸引。预计，以上在以上大背景不变的情况下，整体趋势仍将维持。

关注各区库存

黄埔仍然保持全市最低库存。目前只有7、8个月，所以价格保持强势也不足为奇，全市最强势的区域，和黄埔持续的拆迁有关，大批拿着补偿金的客户持续入市，使得市场供不应求。

天河的库存不同机构的统计数据差异较大。有显示近6个月左右的，也有显示近15个月的，但从近期天河一手楼盘新货持续涨价，牛奶厂二手报价超过6万这个趋势看，天河库存较低的信息明显更值得采信。天河目前的形势和黄埔可谓不相上下。

南沙库存并不低。多家机构统计都显示大概在15个月左右，理论上南沙不会有强劲的价格上涨动力。但南沙的房价却在过去半年有明显的上涨。这与明珠湾多个项目高价开售，拉高了整个区域的均价有直接关系。但从全区库存看，南沙这种涨价情况很难维持。尤其在某些区域，库存大，价格透支，需要注意。

增城库存压力有所降低。整个增城片区经历近半年的打折促销后，增城一手库存已经下降到10~12个月左右，供求关系趋于平稳，未来降价打折的情况也会逐步减少；

核心城区库存较多。由于绝对存量并不大，所以开发商也不着急卖。老城区库存在14~25个月之间，随着老城区今年地价拍到6.5万/㎡，老城项目都有涨价惜售的特征。价格未来很可能会缓步攀升。

其他远郊库存较大。番禺、从化、花都库存都在20个月上下，预计未来半年仍以打折走量为主，但折扣会比之前少。这几个片区估计也是最后补涨。

建议：尽管某些区域已经有较为明显的涨幅，如天河、黄埔。但广州房价无论从实际累积涨幅，还是横向对比其他一线城市或者强二线城市过去半年的表现，广州房价非但没有虚高的感觉，甚至仍有偏低的嫌疑。短线看，至少未来6个月内，全市房价继续补涨的可能性很大。目前还没有上涨的区域最终也会逐步进入价格上升通道。刚需或投资仍可出手。长线看，大湾区利好释放将持续支持广深及周边地区的快速发展，也利好楼市。

（本文图片来自网络）