凯德MALL：什么样的业态来拯救商城

7月14日，凯德MALL·太阳宫与凯德MALL·望京分别迎来开业5周年和11周年庆典。期间，凯德商用北部区域总经理袁嘉骅接受了《联商网》的采访，对凯德MALL成功的秘密及2017年凯德最新计划进行了解读。

      以下是采访实录：?

      联商网：现在购物中心大家都在做创新尝试，关于这方面凯德是怎么做的？

      袁嘉骅：创新一直都有，我来中国20年，做的第一个项目民众乐园，就是以创新的方式推出，当时并没有创新这个词的概念，只是想着怎么生存下去，然后就不断做场景，很多都是在经营方面的创新，现在我们比20年前有优势科技。凯德不发明技术，而更多的是把市场上做的好的集合在一起，整合起来，创新比之前多科技这方面，以前靠人做场景，现在靠技术，要解决顾客的一些痛点：怎么停车、怎么排队、怎么消积分。

      联商网：凯德做购物中心做的比较细，在行业内大家比较认同。之前购物中心招商时候都是比拼差异化，现在可能已经过了这一阶段，现在都在做一些创新的尝试，凯德MALL与其他购物中心相比，在未来竞争中的优势是什么呢？

      袁嘉骅：招品牌在中国已经没有强或弱之分了，高薪挖墙脚团队过去也可以做，门槛很低，招商是一回事，占大约10％，剩下就是运营，要脚踏实地做起来，凯德就有这方面优势，因为我们允许有3、5、7年的成长期。我们觉得好的商业是有一个成长期，凯德在经营方面就是稳健增长，顾客年龄、需求会变，商业都要不断调整，要找到顾客的痛点。我们希望商城变成一个meeting point，希望解决顾客的痛点。有些商城不注意和地铁的链接，觉得不在乎，但是凯德很在意这个地方，我们要不断提升，给顾客好的体验。

      联商网：您刚才说有痛点要调整，那么凯德调整的时候是有什么时间表吗？

      袁嘉骅：其实是没有的，我们会累计顾客的反馈，看市场，看竞争对手准备做什么，也会看居民组成的变化，比如他们后面会开个大学，拆迁之后来了年轻人，至少我有2年时间可以把业态调的更年轻。如果来了很多年轻家庭，那么儿童业态就要进来了。因为我们要anticipate，要做好准备，力度大小，工程预算要申请下来然后明年后年做调整。我们调整更多是需求驱动，也是我们的经验，我们的经验还是比较准的，当然国家政策也很重要。所以没有固定的时间，也没有固定的数额，望京去年我们就把外立面改了，顾客群在望京还是挺年轻的，十年前以为是家庭，但后来发现年轻人很多的，于是我们就改了，很炫。最近我们还改了很多停车场和ETC合作，三道出库(ETC\微信\现金)，用科技创新的东西方便顾客。望京、太阳宫、翠微都在改造，就像过高速一样，凯德不是第一家和ETC合作的，但是在商城推这么多的我们应该做的最好。

      联商网：关于在建的北京大兴凯德MALL，这个项目建成之后会对京南的购物中心格局有什么影响？

      袁嘉骅：2小时之前我还在和团队谈这个购物中心的亮点。5年前拿下这个项目时还很担心的，3年前开工，2年前在证照方面有些问题停下来，半年前又复工，明年底开业。停工期间旁边开了龙湖、宜家、万达，都开的不错，所以南区不是商业死点，有人说有先发优势，我们也有后发优势，有些商家一听大兴都不去了，今年招商的时候发现南城可以考虑，有几个还在竞标，因为南城也有好几百万人口，一个地方商业起不来不是他们不消费，而是没有一个地方给他们消费，没人解决他们的痛点。目前我们在打造的天宫院项目，体量20万平方米，很大，本来打算要做一个社区型的购物中心，最近我们收集了一些资料和大数据，把目标定在了20KM内的70万人口，这其中有50万人口是年轻人。这是我们想象以外，他们都是高消费人群，愿意为自己和小孩花钱，一个小孩能拖6个大人的消费，现在打算将其做成北长安街以南最好的购物中心，目前招商正在进行，我们的目标是开业之前达到90％的出租率。

      联商网：除了京南凯德MALL，还有没有别的拓展计划？

      袁嘉骅：正在谈，希望有好消息给你们。谈有没有一些收购项目，在建还没被收购的项目，同时我们也知道有一些开发商不需要卖资产，所以我们在探讨整租的可能性(20年)。很多时候管理包括整租叫轻资产管理，其实凯德之前十多年就在做。

      联商网：儿童和餐饮业态之后，未来什么样的业态能拯救商场？

      袁嘉骅：是共享，在新加坡拆了一个购物中心重新建，有写字楼共享，还有酒店在里面，那个业态已经不是传统的购物中心，以前不可能在购物中心出现的东西出现了。如果控制的好的话可以让UFO、摩拜等进来，让购物中心更开放，新加坡已经做到了。目前还在探讨怎么和这些合作，以后应该是这样的，商业不应该在画框框，零售、儿童、电影、餐饮可能现在流行了就是体验、创新。所以，以后有可能购物中心里引入一个雪橇，可以和美院合作，在MALL里设置一个课室等。所以现在有人想医疗是不是可以进入购物中心，现在写字楼、服务公寓已经进来了，只要政策允许，我们希望购物中心是一个多元化的，不再是早10点到晚10点营业，可以的话希望24小时营业，所以现在可以用共享这个词，可能到时候我们会想到一个更好的词来形容。未来的各种业态应该互相合作和支持，这个可能是购物中心的一个趋势。