关于美国房产市场，买房者和租房者都必须知道的6个事实

不管你拥有房子还是租房，打算买房还是卖房，或者还在观望等待进入房产市场，每个人都需要了解房地产市场的最新情况。

因为房产市场是一个移动的靶子。虽然房价暴跌对买家来说是件好事，但也会让卖家陷入恐慌，最坏的情况下，还会让世界陷入衰退，就像十年前房地产泡沫破裂时我们看到的那样。与此同时，市场上新屋供应不足可能会导致购房者和租房者的支出飙升。

哈佛大学住房研究联合中心(Harvard University's Joint Center for housing Studies)最近发布的美国年度《全国住房状况报告》(State of the Nation's housing report)显示，目前新建筑的缺乏正在加剧美国住房短缺，并导致房价上涨。

该中心高级研究员丹尼尔•麦克库伊(Daniel McCue)表示:“主要的结论是，房地产市场非常强劲。”但“由于多年来房屋建设水平较低，导致了住房短缺。这导致竞争加剧，从而推高了房价。这导致人们买不起房。”

以下是这份报告的六个主要结论。

1. 房屋拥有率再次上升

过去两年，美国的房屋拥有率再次上升，2018年达到64.4%。这一数字较上年增长0.5%，新增160万户家庭完成了房产交易。

这是很好的消息。在金融危机期间，随着大量丧失抵押品赎回权的案例席卷美国，房屋拥有率大幅下降。麦克库伊指出，现在的情况又回到了1985年到1995年之间的水平。

这主要是因为更多的千禧一代和年轻的x一代涌入市场。2016年至2018年，又有110万套房产被交易。

麦克库伊说:“越来越多的年轻人年纪越来越大，到了结婚生子的年龄，达到首次购房者的黄金年龄。”

尽管美国许多地区的房价都创下了历史新高，抵押贷款利率也在不断上升，但住房拥有率却出现了上升。

报告显示，2012年，经通胀因素调整后的月供中值仅为1,176美元。但仅仅6年后，这个数字就跃升了51%，达到每月1775美元。

realtor.com的首席经济学家丹尼尔•黑尔(Danielle Hale)表示:“尽管购房者面临各种负担能力方面的挑战，但住房拥有率仍在上升，这一事实反映出拥有住房对美国梦的重要性。”

2. 租房的人越来越少

简单的计算：如果房屋所有者的数量在上升，这意味着租房者的数量在下降。从2017年到2018年，租房人数下降了11万，至4320万。这与过去12年形成了鲜明对比，当时的租户数量每年增长近85万户。

这可能跟租金上涨有关，2018年租金同比上涨3.6%，2017年为3.8%。

“租金很高，而且还在上涨，”黑尔说。但是，由于人们知道他们的月供是多少，房屋所有权往往更多的是一种固定成本。“租房者往往比买房者支出更多。”

但还有一个变化：租房者变得越来越富有。目前，其中约四分之一的家庭年收入达到或超过7.5万美元。这意味着许多人选择不成为房主，尽管他们有能力这样做。

但越来越多年收入在4.5万美元至7.5万美元之间的中产阶级租房者的正在变得高昂。据McCue的数据，这些人将收入的30%(住房可承受成本为收入的30%)以上用于住房的比例从2001年的13%飙升至2018年的25%。

3.新建房屋的速度正在放缓

尽管潜在买家的需求达到创纪录水平，但2018年房屋建设速度有所放缓。没错，从2017年到2018年，新建完工住宅的数量增长2.8%，至118万套，但这实际上是2012年以来的最低增速。2012年，美国经济开始从大衰退中复苏。

麦克库伊说:“我们已经进入了经济复苏的第八个年头，但是我们的住房建设速度仍然只有正常水平的75%。”

他将缺乏建筑归咎于土地价格上涨、地方法规繁琐，以及建筑劳动力短缺，这些都使得建筑变得更加困难和昂贵。

尽管如此，建筑在这个国家的某些地区比其他地区更为普遍。例如，在人口增长的西部地区，房屋开工数增长了7%，而在土地更丰富、更便宜的南部地区，这一数字仅为5%。但在没有那么多可用土地的昂贵的东北地区，这一数字下降了不到1%，中西部地区下降了4%。

黑尔说:“这在一定程度上只是反映了人口的迁移。”

4. 房子越来越大，越来越难负担

大多数首次购房者不想也负担不起大面积房产。他们正在寻找更小、更实惠的单户住宅，但建筑商并没有把它们建起来。

报告显示，只有22%的单户住宅面积低于1,800平方英尺。相比之下，1999年至2011年这一比例为32%。

这是因为，建造更大、更豪华的住宅，并以更高的价格出售，更有利可图。

买房者对中等规模、更实惠的住宅需求很大，但建筑商却很少建造此类住宅。

5. 房屋销售下滑

房屋供应不足、价格上涨以及激烈的竞争可能是房屋销售数量下降的原因。 经过多年白热化、疯狂的房地产市场，2018年售出了530万现存（即以前居住过的）住宅。相较2017年的550万有所下降。

“房屋销售主要在2018年底下降，当时抵押贷款利率上升，”麦克库伊说。即使是最微小的利率上调也会导致每月的按揭付款增加不少。

但现在有更多的房子可供出售，尽管它们往往更昂贵。黑尔说，售价低于20万美元的待售房屋数量已经减少，而更多售价在75万美元以上的房屋正在进入市场。

她表示:“库存增幅最大的是待售的高档住宅，那里的需求最弱。”

6. 房价增长也在放缓

买家不应过于兴奋，房价并没有下降，只是没有以如此快的速度上涨。根据标准普尔/Case-Shiller全国房价指数，房价涨幅从2018年初的6.5%降至年底的4.6%。

根据realtor.com的数据，房屋售价中值为31万美元。

麦克库伊表示:“很多地区的房价都涨得这么高，以目前的速度继续上涨是不可持续的。”“过去5年，房价涨幅远远超过收入涨幅。”