向GDP致敬！广州、佛山房价秘研！

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向GDP致敬！广州、佛山房价秘研！

楼市榜样广州、杭州、南通、佛山...GDP都很能打！

——择城，跟着GDP和人口走；择区，跟着新CBD走

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这阵子，在广州、佛山、番禺考察。

突然发现，最近1年来的网红城市，基本都是GDP晋级、保级城市。在货币注水的背景下，资金寻找超车的突破口时，真的按GDP来锚定标的城市。

比如说，本来限购就很严的广州，在2020年楼市彻底反弹了。2020年，广州GDP2.5万亿，斗赢了来自重庆的挑战，保住了全国第四。

大家也是对广州未来GDP是有信心。2020年广州的高科技、生物医疗、智能制造，有很多大项目在落地，广州的未来，看起来经得起其他城市的挑战。

这一次，佛山、南通冲上了万亿，他们的楼市，也瞬间从默默无闻，变成资金热池。南通楼市甚至还被国家点名“加强调控”。

在中国，楼市排名与GDP排名固然不完全一一对应。但是以2020-2021的情况看，GDP实力真的能打的城市，这一轮房价都起来了。当地民间资金觉醒了。

或者说，这一轮，房价对不起GDP的城市，都逆袭了、楼市都坚挺起来了。价格在向价值回归。

而且，每个城市的发展领头羊，都是新CBD（或新城）。

5年前，中国人对新CBD、新城还是蛮存在顾虑感的。睡城、死城的调侃，尘嚣之上。但是，现在的情况变了。历经10-15年，中国的新城建设潮，终于到摘果子的时候了

2020年，人们因为货币注水，不得不加仓房产时，骤然发现，所在城市的新CBD、新城正成熟地像个26岁的少妇，贵气，娴熟，有着让人想深入的魅力。

毕竟，房价贵起来了，拿着那么多钱，当然都是去买城市的封面、名片。新CBD、新城颜值更高，高端大气很贵族，楼盘一瞅就豪宅。市政配套、学校、交通也都投入实用了，甚至新名校都出了成绩、惊艳世人。

更多的钱，总要压在更高端的盘上去。新CBD、新城集体进入收获期！

1.

这一次，升速最快的是3大CBD。一个是杭州滨江新城，普遍房价5-8万，9-12万的顶豪也有。据说卖一套杭州金茂府都可以换一套北京金茂府。

一个是珠江新城。珠江新城实质上，正在形成12-26万的价格梯队。顶豪阵列是敢平视深圳湾、陆家嘴的。珠江新城甚至不乏3、5千万的大平面豪宅...

一个么，是深圳前海自贸区+宝安中心区，这个海岸线CBD，正在挑战深圳湾的地位，房价基本上步入13-25万价区，与福田差不多了。

所以，这次考察广州，重点看了珠江新城。

晚上看了，白天也看了。真心体验到大城的气度了。有的业内专家认为，珠江新城比深圳中心区要大气。实地考验，因为广州平原地貌为主，所以规划更几何布局、广场更大，建筑之间距离更开阔。珠江新城确实大气。

深圳像香港，市区土地狭长。纵深不深，山体很多。所以，中心公园、广场并不十分有辽阔感。而是会显得密度高，更偏曼哈顿华尔街的精贵气质。

但是，深圳的CBD背山面海，更有情趣。风水局上是有情。天生风水宝地。

在走走逛逛中，也验证了广州楼市确实在涨。天河基本在奔10w+，珠江新城13-20万实锤。

珠江新城的房价，其实真的赶上了深圳福田。也就是比南山粤海街道低一些。

现在的珠江新城，妥妥的菁英感。入驻的也是500强们的华南总部、广东省的顶级企业。一看就是真总部基地，不仅仅是金融中心。

可见，颜值即正义。

2.

广州的2.5万亿GDP的价值，都落地珠江新城了。花城广场周围的房价，集体标成了10-16万。

尤其是中海花城湾，基本代表了珠江新城房价的真实刻度。

中海花城湾2-4房为主，约70平到180平为主，2-3房不少，某种程度也算刚需，整体算是改善。

而珠江新城其他位置的盘，有的面积大很多，2、3百平的很多。广州人、佛山人其实都蛮爱大户型，民间真的不缺钱。

像珠江公园那边的颐德公馆、广粤尊府、汇悦台，房价17-25万，面积一般200-500平米，总结三、五千万。

广州其他普通板块，刚需盘还不太贵。珠江新城大户型就很贵。广州藏富民间，贫富差距其实蛮大的。

不过，20万价格的楼盘，成交价大多数还停留在12-13万。报价比成交价，还是虚高很多。

而中海花城湾成交价在11-14万，比较接近放盘价，也更能代表珠江新城主流的房价和趋势。

3.

广州近年的发展方向，是黄埔。黄埔有科学城、知识城。还有一个大热点是南沙，那简直是广州的希望。

目前，黄埔的市场很成熟。有足够的价格梯队。虽然有科学城、知识城这样的新区，但是目前还没有与天河比肩的CBD。

南沙是以建设CBD为导向的超级规模的新区。但是，南沙太辽阔了，建设起来不是一日之功。南沙的发展，注定是个长跑。长持，才能真正收获南沙的红利。

但是，南沙核心板块的房价，已经4-6万。并不低。这也验证了，这一轮，颜值CBD们集体赢了行情。

过去两年，我们重点考察过南沙、黄埔。就不赘言了。这次去广州，我们重点考察的是番禺。

番禺在广州的西部，更临近“老广州城”。番禺就像以前深圳的布吉，是刚需们上车的地方。很多广州人，因为买不起市区房，就去买番禺房。靠地铁通勤。

番禺很大，有500多平方公里。深圳的布吉才11.64平方公里。所以，只能说在“后花园”的定位方面，番禺跟布吉是类似的。

但是，布吉只是个街道。而番禺曾经是个县级市。这个区别就大了去了。

番禺在规模上，像是深圳龙岗区。可是深圳龙岗也就388平方公里，比番禺小一点。番禺GDP 2079亿，龙岗GDP 2200亿。

表面上番禺这个GDP看起来不差，但是番禺的产业结构却不太高端、不很“面向未来”。番禺北边紧邻珠江，本来是有机会跟天河CBD一体化，做成高端金融和服务区的。

但是可惜，早年番禺把北边临广的土地，都疯狂低价卖给了各大开发商，造了很多个超级大盘。使得番禺北彻底沦为广州的睡城。哪怕预留给CBD配套的写字楼土地都不多。

只有一个万博，可以发展一下。而且万博还有不少城中村，需要旧改。广州南站虽然规划起点高大上，但是离市区远，整个板块运作力度不够。

番禺历史悠久，广府文化沉淀。但是，新发展方面是不如珠江口的深珠中。番禺的规划、建设、成熟都不如龙岗+坪山。布吉3号线沿线，大部分地铁站出来都是颜值不错的居住区。更不要说大运-龙中这个好看又成熟的CBD。

番禺除了更近广州市区的万博、亚运城这些个板块，长得比较像样外，其他地方更像东莞、像凤岗。

番禺那么大，城市建设投入不突出，导致房价也分很多板块，很多价格梯队。

番禺坐地铁，到珠江新城只要半个小时左右，因为有好几个快站。

番禺的房价在1.8-6万之间，以3万+价区为主。万博-华南新城-长隆这一带房价最贵，3-6万之间，也更接近广州市区。

其他地方，临近地铁的，大概在2.5-4万之间，以3万为主。番禺有2条地铁通过，一西、一东。西边是3号线，东部是4号线，基本都是南北走向，把番禺南边的人，往北运到天河这种地方去上班。

番禺的房价，除了地铁效应，也就是CBD效应了。番禺的小CBD，是万博。有几栋像模像样的写字楼和万达、天河城这样的mall。

番禺再往南，就是南沙了。

南沙最早是从番禺划出来的。以前，南沙是番禺市的郊区、乡下。

但是，现在南沙定位是世界级的，南沙CBD一带房价比番禺贵，其他地方跟番禺的价区差不多。但是，10年后，南沙肯定会比番禺好。番禺的产业比较普通，南沙的产业就很未来。

4.

总结广州的楼市是，一切向着CBD。

天河不错，珠江新城更是天河的拔萃。

黄埔是天河的接棒者，在IT等高科产业上。黄埔的规划、建设是很到位的。2020黄埔涨了一把，现在人才购房政策也严格起来了。

南沙是广州未来的雄心，是保障未来广州能跟深圳平起平坐的一个重要布局。南沙未来是很CBD的，珠江新城是广州的CBD 2.0，南沙就是广州的CBD 3.0。

所以这些地方，表现就比较突出。

番禺的规划建设不足，CBD感很弱，就一个万博在撑门面。番禺甚至是不如佛山，或者也不如顺德。佛山千灯湖金融CBD和佛山新城CBD，拿出来都很吊打番禺。

所以从地缘上来说，佛山只是临广，而番禺是广州的区，但是佛山的价格在追番禺。佛山实业厉害，佛山的城市建设也很美。CBD都几个。佛山的崛起，正面证明了高颜值CBD是楼市小能手这个规则。番禺的楼市更平，也就是没有高颜值CBD板块拉动。

中国GDP在加速，全球货币还在放水。放水的时候，涨停板的都是一、二、三线城市的颜值板块。跟着新CBD走，这是这一轮的福保。

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