深圳高房价如何解套？

上一篇写到《》，实话实说，深圳高房价似乎是一个无解难题。

尤其是在开发面积已达50%红线、炒了N多年的扩容没戏、人口每年以50万左右持续增长等等背景下，深圳高房价宛若身处垓下，困兽犹斗。

事实上，若能真的破釜沉舟，背水一战，解放思想，大胆创新，要解开深圳高房价这个难题，也并不是不可能的事情。

办法有许多，一直以来采用比较多的方法是通过调控手段进行监督和控制，基本上都属于“控求权”办法（控制需求）。结果，事与愿违，就像国足一样，“求”没控制住，却接连失分。坊间甚至传言越调越Z！

怎么办？难道只能站在深圳湾畔望房兴叹，每天“恐高”吗？并不尽然。

其实办法还是有的，概帮主给出第一招，也是最现实的一招：存量盘活！

只要抓住这一个关键词，持之以恒，一定能将深圳高房价从根本上遏制住。

存量盘活，并不是一个啥创新的词汇，但要真正做到，得下硬功夫才行。

如何才能存量盘活？且听概帮主慢慢道来。

现在的存量有多少？

存量就是家底，存量就是现货，也就是40年来深圳建设留下的遗产。GDP都2.69万亿了，住房也少不到哪里去。

所以先要搞清楚我们的存量有多少，给自己摸一个底。

存量具体是多少？根据各类公开信息，结合2020年最新不完全统计，估算一下，深圳各类住房加起来大约共有1122万套。

这里所指的住房并非单一住宅概念，类型比较多，主要分为六类：商品房、公寓房、保障房、工业宿舍、单位自建房、城中村房等。

具体数量如下：

商品房：189万套；

公寓房：97万套。

保障房（含人才房）：51万套。

单位自建房（含军产房）：55万套。

工业宿舍：183万套。

城中村房（含村统建楼）：547万套。

总计1122万套。

这是个约数，约1122万套房是什么概念？

相当于2020年底深圳户籍人口（约500万）的2.2倍，只比深圳的常驻人口（约1380万）少了大约258万。

这就是说，如果按照深圳户籍人口进行分配的话，深圳可以做到人均住房大约2.2套，按照深圳常驻人口计算，人均住房大约0.8套，按照深圳管控人口（含流动人口）2200万计算，人均住房大约0.5套。

这个数值很低吗？严格来说，已经不低了。如果平均每套房面积大约在70㎡，深圳户籍人均居住面积就高达157㎡，常驻人均56.9㎡，管控人均35.7㎡。

那么，这么大的家底，深圳房子为啥不够用呢？

问题出在哪里？

存量住房够用吗？

这么多的住房，深圳够用吗？答案显然是否定的。但能不能够做到基本满足呢？这个，需要我们认真分析一下。

有人喜欢用流动人口2200万来衡量深圳人口的饱和度，尤其把它作为住房需求紧张的依据，概帮主认为，这样的思考方式值得商榷。

流动人口是一个无法掌控的概念，全世界每一个城市都存在，以其作为住房需求的一部分来进行推演，只能看短期，没法看长期。因为流动人口随时可能因为各种原因离开这座城市

每个城市的住房需求事实上只能以常驻人口作为参考数据，所谓常驻，就是指的经常居住在这个城市的意思。经常居住，显然需要固定居所。

因此，要计算深圳的住房需求量，应该参照1380万这个常驻人口来进行推算。

简单算一下，常驻人口是1380万，扣除家庭性多人居住的比例，这个比例起码高达50%以上。按照最低值50%计算，即使按2人一个家庭计算，大约有690万人占用了一半的住房资源，也就是345万套房。

那么1122万-345万=777万套，剩下的777万套，能否满足剩下的690万人口住房需求呢？数量上看，是可以满足的。而且还多出87万套。

但综合各种因素考虑，这个结论似乎是不成立的。

为什么？因为有超过一半的住房比较特殊，不适合流通，真正流通在市场上的住房，可能只有40%左右。

还有一个特殊情况是，深圳住房自持率只有不到30%，也就是说，大量的房子集中在30%的人手上，还有70%的人没有住房产权。

但对于这个统计数据，概帮主深表怀疑。这个数据肯定是扣除了保障房、自建房、城中村房等各种类型住房数据，放大了深圳无房者数量。

事实上，如果把各种类型的住宅考虑进去，再扣除流动人口这一不可控的计算量，深圳的自持率不会低于30%，起码在50%以上。

当然，不管是自持还是他持，只要没有空置，深圳住房就可以在“够用”问题上大有作为。购买也好，租赁也好，本质上都是居住，没有区别。

拿“居者有其屋”、“有恒产者有恒心”中的概念演绎成为购买住房是必须的选择，这是不太恰当的，可以说一叶障目。

关键不在是否持有，而是在于是否可以自由流通！

如何才能盘活存量？

前面铺叙这么多，其实就是想说，1122万套存量住房，大有文章可做。

那么，1122万套住房，如何盘活才能满足“够用”这个基本要求呢？

概帮主认为，应该分别对各种类型的住房制定不同的管理办法和流通办法，加强各类住房的流通性，自然就可以满足城市居住的问题。

具体的办法有很多，概帮主大胆尝试提出如下建议，仅供参考。

1、商品房平衡化：

首先推出房产税，让多套持有的商品房通过税费手段流通到更多的人手中。再推出空置税，让每一套住房都发挥其居住功能，减少资源浪费，满足市场需求。

2、公寓房住宅化：

逐渐推出利好政策，让公寓类住宅化，合理合法使公寓居住的功能不断完善，满足居民落户、学区、水电的各种基本需求，变相增加市场的住宅供应量。

3、保障房市场化：

推出补差价政策，鼓励保障房早日从绿本变红本，加快保障房的大循环和市场化，尽快让保障房上市流通，以满足市场真正无房人士的居住需求。

4、单位自建房流通化：

对单位自建房进行统筹安排，给予一定的鼓励政策和补偿办法，加快单位自建房的更新力度，尽快纳入到商品房流通体系中来。

5、工业宿舍商品化：

推出特别政策，尽快完成工业宿舍转变为商业用房，再进一步商品化，这一块是相对较大的存量，一旦商品房化，将是最大的一块存量盘活。

6、村中村房合法化：

城中村房俗称农民房和小产权房，这是深圳住房存量中最大的一块，可以说几乎占据半壁江山。让其尽快合法化，在市场上正常流通，将是对深圳住房市场最大的补充。

综上所述，如果以上存量盘活的建议都能够得到实施，并与未来的新增住房并行不轨，相互补充，那么深圳楼市高房价的问题自然迎刃而解。

当然，或许会有人，你想得太简单了，问题复杂得很。是的，只要是问题，都有各种困难和障碍，但概帮主认为，一切事在人为。

常言说，办法总比困难多！问题在于，能否解放思想，深化房改！

深圳1988年第一次房改时，不也是一次开天辟地的举措吗？比现在更难吧，不也成功引领深圳楼市30多年的辉煌吗？

备忘录：1988年6月，深圳出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，推出“以租促售，以卖为主，鼓励职工买房”的房改方案，这是我国第一个地方性的房改文件。

33年后的今天，深圳还是那个敢为天下先的初生牛犊吗？咱们拭目以待！

END

出品|深圳概率

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