首页 / 要闻 / 加盟头条 / 不瞒你说，这几个板块房价开始飙升，内行不停买入！

不瞒你说，这几个板块房价开始飙升，内行不停买入！

2021.04.25 00:00

文章来源：吉屋网

摘要:

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

壹

房姐好！1、绿地光谷星河绘含茶水2.1万值不值得入手？2、光谷东还有哪些盘推荐（主要投资）？3、金银湖联通佳苑准备置换到武汉核心区，这样可以吗？如可以置换到哪里最好（投资为主，不限区域）。4、东原启城19年入手含精装1.41万，也想卖掉置换到核心区，是现在卖还是等段时间在卖？等到什么价位卖合适？问题有点多，感谢！

回答：你好，星河绘值得入手，但是加上茶水单价控制在2W内是最好的。你可以多咨询对比下。

光谷东目前除了绿地，还可以关注知识星球内推荐的楼盘。

金银湖适合自住，但是投资角度看涨幅太慢，联通佳苑置换核心板块思路正确。目前最推荐的板块还是光谷东。

东原启城建议继续持有，跑赢大盘没问题。板块轮动有时间先后顺序，最近很多会员咨询，看到光谷东和学区房涨的厉害，要不要把自己的房子卖掉置换光谷东。

我的建议是三思，判断自己持有房子的区位价值，我们投资是看长线的。

哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。

一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。

另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。

光谷东新增持续涌入，白沙洲三环内这么好的地段，同样也承接武昌的人口外溢。

当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。光谷东这一轮领涨，它涨了以后，买不起的人会溢出到花山，左岭。

刚需如水，一直在寻找低价板块，迅速把洼地板块填平。所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出。低总价需求，我们会好好研究下轮动的规律，然后有的放矢。

贰

提问：新人首问，美丽的房姐，被您的睿智深深折服。向您请教如何优化配置：现状为武汉4套+固安孔雀英国宫1套。自住万科城市花园顶层电梯复式实际套内200平，江南家园135平，米兰映象120平，光谷东MOMA焕城88平三房。贷款还剩公积金20个待还，年入保守80个。工作在光谷。想请问房姐如何优化配置？考虑在武汉或上海买。武汉只有老人票可用，老人有户口名下无房。在上海还没资格，可以亲戚代持或共同买（最快也要一年之后才能买）。目前的想法是一年内先卖掉固安的，加上手上的凑够200个左右，先在光谷东买一套。明年再卖米兰印象，加上再挣的凑够400个左右全款或少贷款买上海的。不想贷款的原因是老人票及担心现金流不够稳。

房姐看这想法可行不，哪个优选：是在光谷东一年内先全款买一套三房后面再看如何搞定上海上车盘？还是直接想办法搞定资格或亲戚一起买，一两年后弄1套上海的刚需盘？房姐如何看未来10年上海和武汉的FJ走势，或者有其他可TZ的城市能推荐下吗？如果买光谷东，具体哪几个楼盘请房姐推荐下，能否排序，非常感谢！

回答：你好，孔雀英国宫这类环京房产并不属于优质资产，出手思路正确。光谷东我们只关注2类选筹: 1. 限价新盘。

2. 价值被低估的二手笋盘。领涨盘价格已经上天，接下来只能入手跟涨盘。比如知识星球内部推荐的楼盘，这几个盘最近的成交量和价格在逐渐拉升。注意，这些盘我们在熊市绝对不会推荐，基本属于涨的最慢，跌得最快的盘。目前这些楼盘与周边楼盘差价在5000以上，有明显的套利空间。但是等到这一波涨幅走完，他们的差距又会变小，这是常有的规律。

上海楼市已经进入下半场，下半场和以往不一样。只有在实战一线，才能感受到上海个豪门的真正底气，下半程领涨的区域，是土著最看不上的棚改区，是郊区新城。浦东延续强势，陆家嘴花木北蔡世纪公园成交活跃。

上海有房票，积分足够高，建议多关注上海的倒挂红盘，有确定收益。如果上海能抢到倒挂红盘，建议抵押房产融资拿下，或者直接出手米兰映象。如果抢不到新盘，可以关注法拍房。

上海和武汉长线看涨，任何时候买入优质板块的优质楼盘都可以，即使站岗也是短期的，参考上一波大水，16-17年是一波，18-19是横盘期，仅仅2年而已，2020年就起来了，楼市发展了这么久，未来调控不一定能像以前那样压个几年。

除了上海和武汉，目前杭州和成都也是非常值得买入的。

叁

提问：美丽的房姐，你好！1、本人基本情况：老家武汉江夏，现定居江苏无锡（有一套组合贷自主四居室），工作在苏州（苏州公积金未利用），公司明年将从苏州搬迁至江苏南通。手头子弹160+（基本在基金里面） 2、除了基金债券投资外，想再投资一套房产。苏州：可公积金贷款，算二套。园区房价太高，子弹不够。大方向是南通和武汉。我偏向于武汉光谷。如果选择武汉，我父母在江夏有一套两证齐全的房改房，只能用我妹妹的房票（无房无贷款）。

问题是：1、大方向应该是选择武汉还是南通（无需考虑南通工作住宿问题）？2、如果选择武汉，房票有更好的方法吗？3、武汉光谷，200万左右投资房有何推荐，其它问答里面提到的2W茶水新盘能买到吗？我这次五一想回武汉看房，如果可以想尽快拿下。

回答：你好，感谢付费！

南通现在看起来经济尚可，问题就是江苏处于经济转型周期，苏州南京无锡甚至常州的人均GDP和收入，大大超过南通，江苏内部竞争这么激烈，内部会互相抢资源，加上能级不高，长持不属于特别优质的资产。

苏州园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。基本面是好的，未来还能创新高。但是短期价格拉的有点快。

如果让我选择还是武汉。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

肆

提问：美丽的房姐。我家现状为，爱家皇家公馆136平自住，橡树湾87平，北大山水年华84平，新城阅璟台115平。贷款250个，年入80个左右。考虑过两年改善想出一套，橡树湾和山水虽然都是小户型，但版块长期看好，打算长持。这个想法对吗。爱家这套目前自住，但也快有十年房龄了，小区没有人车分离不太舒服，最近几年也一直在跌，是不是该出掉。另外新城那套今年年底交房，现在买的有点后悔，感觉青菱利好不多，值得持有五年吗？想请房姐帮忙理清思路。我工作在光谷东，对象在杨园。改善的话，光谷中心城，中北路，武昌滨江，房姐更看好哪个版块的未来呢？

回答：你好，感谢付费！

思路没错，橡树湾和山水都是优质资产，长持没问题。青菱板块是从0到1的阶段，需要耐心等待，不过目前来看，板块上限不算高，可以出手置换回报率更大的楼盘。光谷中心城和武昌滨江都是很好的板块。

徐东团结大道很多盘存在价格虚高的问题，最近3年高价盘的价格一直在回落。不光这2个板块在回落，南湖一部分楼盘也是如此。

背后的原因是这些板块位置很好，所以在牛市中涨幅都能随大盘，但是在熊市中，这些板块没有产业和好学区的支撑，如果不是板块内的标杆楼盘，价格虚高的部分会逐渐吐出来。

爱家皇家公馆可以考虑出手置换武昌滨江，不过目前卖不出非常好的价格，可以先挂出来，置换到武昌滨江。

伍

提问：房姐你好！两年前投资买的武湖联投汉口郡一期小洋房至今横盘！那个时候小白迷信概念 2年了武湖完全没动全是规划！您觉得这个房子还有必要拿手里吗我想的是及时止损亏2年利息挂着慢慢卖掉算了，换点资金去光谷东或者别的城市重新开始。请问房姐建议呢卖了及时止损还是再等等看有没有一波行情？个人觉得很难轮动到这里！

回答你好，感谢付费！

新区相对成熟区，就类似风险投资之于稳健投资，或成长股之于蓝筹股。成长股并不必然比蓝筹股差，但成长股的股价里，当前净资产的成分较低，未来新增利润折现额的成分较高。而计算估值这件事，的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设。

那么，对新区这样的“成长股”的估值，就会有人估的过高，有人估的过低，从而造成总有那么一些新区是被低估的，这就是机会的来源。

其实有些新区的确定性已经很大了，就是会成为未来的城市价值高点，当前价格也真心不能算很贵，典型的，如：南京河西奥体江北新区，杭州钱江新城，武汉光谷新区，郑州郑东新区，成都天府新区。

但是有些新区，不确定性非常大，当前买入，有赌博的成分，比如长江新城。目前各项规划落地太慢了。长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。

在不限购区里，武湖对比武汉其他几个远郊区还是更有优势。

如果你的追求涨幅确定性，有房票，可以出手武湖置换光谷东。当然如果你底层充足，建议加仓光谷东。

陆

提问家庭情况：子弹：200 收入来源：我在北京西二旗附近，老家有套房子，有贷款，如果卖掉能到手80w,北京有购房资格我的想法：1.在北京买一套，以后可能升值空间大。现在的问题是算二套，压力偏大。还有两个孩子，没有北京户口，以后上学也不方便 2.先在武汉买学区房，2年后，老大上小学的时候一起过去定居。买房主要是考虑到先满足自住+投资，3月底去看了下光谷附近的学区房: 光谷一小+光谷实验中学,保利已经涨太多，压力偏大，并且有些接盘的意思，有些犹豫。江城雅居和融科天域也涨了很多，主要也没看到特别满意的。也去看过纳帕溪谷的别墅，确实挺喜欢，担心以后孩子上学不方便，便放弃了。

我的问题：1.大方向是在北京买还是武汉买？

2.如果去武汉买的话，光谷学区房如何选择？

我的初步想法：

1）光谷一小+实验中学走公立学校（保利、融科天域、江城盐焗、格调） 2）光谷非一流小学+实验中学走私立学校，初中视情况而定，实验中学兜底（中建大公馆、万科城花、万科城市花园）是一次性到位大三居或者4居室呢？还是买个老破小学区房+光谷东三居投资呢最早我是想直接保利买个三居的，但是最近发现涨的太猛了。和买一套格调+光谷东投资一套差不多了。辛苦房姐给解答下，最好能做下推荐。

回答：你好，大单优先原则，既然有北京房票，那北京和武汉对比首选北京。这一轮一线城市的优质资产集体上涨，深上广是明涨，北京是暗涨，非常低调。

热点已经从海淀西城学区房转向了朝阳次新房，尤其是望京、太阳宫、双井板块，这些板块的朝阳次新房从去年底到现在涨幅已有15%左右，目前还在持续上涨中，最终可以涨到25-30%。

老家房子尽早出手，把子弹扩大到200+，这个首付选筹最大化正常可以买到500出头的。

在西二旗工作，考虑通勤范围一小时内，范围如果放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。

码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。

回龙观算是靠沾着海淀，这波春节后一起涨了一些，次新盘涨幅大，经适房涨幅小，当下选筹可以赌一赌学区，譬如知识星球内部推荐的楼盘，看看它家人大附以后能否出点成绩。

如果纯投资，投资回报率最大的板块和楼盘详见知识星球内部分享，五环内还可以多贷款一点。

至于武汉这类小单，未来子弹凑到50以上，入手一套光谷东的上车盘即可。关山大道追高不适合。

柒

提问：我想在武汉购买一套200平附近四房，房价在4万附近，配套设施完善一些(地铁、商圈、学校中等偏上)，二环以内，目前我思考在二七滨江、武昌滨江、汉口CBD附近等三个区域选购，可以推荐几个楼盘作为参考吗？

回答：你好，武汉各个豪宅板块档次排名：

1.二七滨江，武汉顶级豪宅集中板块，比如武汉天地等，武汉房产圈公认的第一梯队。

2.汉口核心区，比如新华路，香港路，建设大道，西北湖等。

3.汉街-沙湖-东湖，这一带本就有很好的基础，省委省府雄踞片区，东湖、沙湖双双携手，名校大医院等一应俱全，它是湖北最先大面积供暖气的片区，且最有保证。这里也是豪盘聚汇地。自古以来，东湖就是高雅名士聚集的地方，不仅有深厚的文化积淀，还有清新干净的生活环境，因此被奉为高大上的富人区。如今，各家新老楼盘，以及私家别墅依然很低调的藏在东湖沿岸，有的别墅甚至低调到你根本不知道在哪里。

4.武昌滨江，发展看好，不过板块发展需要一些时间，耐心长持。

5.青山滨江

6.汉阳滨江

....

以上各板块投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

捌

提问房姐，为什么你说本地人总是看不清本地房产的投资机会？

回答：经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。

职业多军面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。

因为多军清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。

本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。

决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。

这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。

北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。

扫描下方二维码进入，10000+会员已加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！