刚需盘点①：罗湖南，崛起的刚需之城、重新发现的教育之城！

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刚需盘点①：罗湖南，崛起的刚需之城、重新发现的教育之城！

致力于挖掘城区潜力资产

——寻找5-7万教育价区，帮助刚需上车

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再贵的城市，都留有给刚需的伊甸园。

中国大城，隔条街、隔半个阶层的价。只要不是过度的网红炒作盘，房价其实也会很实惠的。

罗湖，就是深圳最刚需，或最宜居的地方。罗湖均价不要说比南山、宝中低，甚至比龙华都略低一点。

跟大家印象中的“深圳很贵”不同，罗湖是一个找得到4-7万房子的地方。而且普遍地铁、交通方便，购物方便，甚至学校都不错。

在罗湖，省一级学校的房子，可能5万多就能买得到。

单价喜人之外，罗湖的户型更喜人。罗湖有大量20多平的单房，4、50平的2房，7、80平的3房。面积一小，总价就会低。年轻人，就容易上车了。

不要误解这些小户型，人家面积小，可是格局很合理。罗湖，户型是非常香港化的地方。50平米的2房，也客厅是客厅、主卧是主卧。窗明几净，阳台厨卫齐全。完全没北方或内地城市那种，奇葩格局的户型。

北方很多老房子的户型，5、60平米做个单房，很多面积浪费在无畏的地方。

个别地来说，罗湖最低有120万起的小户型、带学位的。比如，老破旧鹏基公寓（商品房住宅），最小的户型、报价最低的就100来万。而300来万买个4、50平的2房是真可以做到的，甚至可能会是地铁盘。

罗湖如此妖娆，让年轻人在深圳市区，是可以上车的。

1.

其实，罗湖几乎没有“边角、偏远”地区。

罗湖面积78.75平方公里，比南山小了100平方公里。罗湖境内有很多山，包括深圳最大的山梧桐山。

罗湖有3大CBD板块，一个是最古早的国贸板块，一个是蔡屋围金融中心，一个是在建的笋岗总部中心。

罗湖有很多纯住区，如翠竹-黄贝岭、布心，教育水准很是拔尖。罗湖的省级、市级、示范学校很多，整体都很好、老牌子学校很多。

罗湖境内，已经修通的地铁，逾20个地铁站，几乎覆盖了各生活圈。大部分地方出行都方便。

所以，罗湖几乎没有“边角、偏远”地区。而且，大部分地方都是繁华、便利的。学校也大多不错。

但是，罗湖有很多即通地铁、但是房价5、6万的区域。而且不少还很繁华。

我们捋一下板块：

-罗湖口岸-国贸板块，算是商务区，繁华、购物方便。2、3百万买得到。

有铂金时代、新银座华庭、双城世纪、友谊大厦（友谊旧一些）等等。以前去踩盘时，发现楼下商家很多，整体方便。

小户型为主，分30多平、40多平、50多60多平的单房、1房1厅、2房。

-红桂板块，更是货真价实CBD，金融圈本身。商业极其发达。

单价不是太贵。跟宝安新安的老破旧价格差不多。

-莲塘板块，深圳最大居住板块之一。有少量产业。有全系学校。

有梧桐山和公园。也已经有地铁通车了！6-7万是这个板块的主流价。

... 但是，更想给大家介绍的，是“洼地-重估”学区——[黄贝岭-新秀-文锦]。

2.

福田有个福田南概念。

福田南在2020是比较拉风。集CBD、美丽市容为一体，曾经长期价值徘徊，却在2020年一枝独秀，帮着福田跟上了行情节奏。

但是，罗湖除了大翠竹-东门，其他地方真的落后与时代了吗？

其实并没有！罗湖2010-2015的表现比较平稳。导致2016-2017的起步价非常低洼。到了2021，罗湖整体的价格重构，并没有输与福田、龙华。个别楼盘，可能价格表现不比沙井弱。

其中，最具代表的，就是[黄贝岭-新秀-文锦]。也就是罗湖南。

福田有个福田南，罗湖有个罗湖南！

大家在走一样的行情。

罗湖南，是深圳CBD起步最早的地方。所以导致老一点的塔楼比较多，次新房略少。城市密度高、香港尖沙咀化，绿化比福田南少一点。

罗湖南跟福田南，都是口岸片区。人流、客流如织。小户型特别多。

这使得，疫情封关以后，深圳年轻人迅速代替港人，成为罗湖南的价值重新发现者。

福田、罗湖小户型多，在2008-2016这个阶段是不大讨喜。当时房价更便宜，人们更喜欢直接买2-4房居住。当时小户型基本全部滞涨。

但是，2017以后，过高的房价，倒逼小户型成为刚需的上车主力。福田南和罗湖南，不但都位处中心、真正的CBD级的居住，而且学校都不错。省级学校、二三梯队学校很多。

在福田南、罗湖南买个2房小户型，是解决读书和自住的最低置业门槛。录取积分，比龙岗、宝安低一些。学位好申请很多。而且师资、硬件普遍都靠谱。

罗湖的小户型，主要集中在罗湖火车站-国贸-东门，文锦-黄贝岭-湖贝。50多平方正小两房等你来、等你来。

996的青年们，不买福田南、罗湖南买哪儿？

3.

罗湖南，大体可分为万象城-鹿丹村、罗湖火车站、国贸、文锦、新秀、黄贝岭。

其中，万象城位置最好，深圳第一代金融中心的后面。次新房约莫在10万左右。但是90几年的塔楼，大概5、6万。可是楼盘少，房源就更少。但是小户型并不多。

从罗湖火车站到国贸到东门，才是一条小户型地铁带。

国贸情况像万象城，是够中心、够繁华。依然还有很多总部企业，包括房地产、金融、咨询、贸易等行业的大牛。

国贸便宜，是便宜在房子老，很多80年代的高层。很多住宅，取名为大厦。基本都没小区。所以显得价格低洼。加上户型小，就更低洼。

像兴业大厦，1984年的楼，外观看起来还可以。50平不但可以做2房，甚至可以做3房....。2、3百万就买得起。

4.

罗湖南，中国改革开放建设的第一个CBD。

中小学都建设悠久，有些有8、90年的历史。省级、市级学校很多。大体上，都不算差。就算够不着一梯队、二梯队的，也都是有中等偏上的程度。

但是，如果要在罗湖南找学校好、有地铁、小户型、低单价，那要到哪里找？

罗湖南，正在被翠园中学、螺岭实验2个集团帮扶带，整体提升中。

一个抬升，是文锦中学被纳入翠园教育集团，成为翠园的分校。

传统上，文锦是个弱校。有其然并卵的地方。但是，翠园接管也是正儿八经接管。集团化的办学，肯定是靠支援一批师资、注入一套教学体系、引导校风。怎么说，多多少少会有用。

也就在翠园接管文锦后，恰逢罗湖南的崛起。罗湖南的价值被重新发现。罗湖南迎来口岸和新秀大旧改。

所以，罗湖南正像福田南一样，价格正在重估。走势不错，个别没比沙井弱、整体比布吉好多了。

文锦中学之后，是翠园在黄贝岭开设了一个新初中、一个新小学。从起点，就是非常重视的。

翠园实验初中、小学的招生，几乎让黄贝岭-湖贝整个板块全部成为教育不错的房。很多老破旧都变得“价格很新很high”。就像环岛丽园那样的2002年的高层mini盘，都比布心百仕达这曾经的豪宅还贵。

考虑到罗湖学位房整体都趋于紧俏，我们选择几个性价比的给大家介绍介绍。

一组是集浩大厦、深港花园。

集浩大厦1996年建成，是新晋翠园实验学区，小户型为主。3、5百万能上车。

深港花园是螺岭小学学区，初中对应文锦中学（翠园集团），户型也是有大有小，但是放盘量没有集浩大厦多。

如果资金实力强一点，更可以考虑靖轩豪苑、深业东岭这2个新一点的盘。双翠园实验学区。户型小一点的，总价也就小了。比如靖轩豪苑有62-77平的2房，楼盘品质还不错。

但是，深业东岭的小户型更多些。总价门槛就自然更低。300多万可以上车。深业东岭有3、4平到60多平小一点的户型。

如果预算紧张、又想住个大点的户型，海富花园、深发花园可以看一看。地铁口，读北斗小学、也是罗湖实力学校。初中文锦。价格真的是关外价。

城市，总是有着活力，也有着弹性。

在配套丰富的罗湖，在繁荣的城市，在地铁的附近，罗湖其实一直是刚需的最大支持者。尤其是小2房之类的小户型，让更多年轻刚需，能安居乐业。