光明地产：被赘肉掏空的“隐形地主”

编者按：本文来自微信公众号“风财讯”（ID:fengcaixun），作者：陈文莉，36氪经授权发布。

都说背靠大树好乘凉，然而背靠大国企光明集团的“隐形地主”光明地产，不仅没能高枕无忧，反而颇有些举步维艰。 

一年不赚反亏 光明地产被掏空

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2020年光明地产的小日子并不光明。 

财报显示，光明地产2020年实现销售额362.68亿元，营收同比增长6.49%至149.85亿元，其中房地产开发及配套实现营业收入137.58亿元，同比增长6.22%。 

但光明地产的净利润仅1.33亿元，同比下跌83.42%，其中归属于上市公司 股东净利润1.07亿元，同比大跌79.38%。 

这还是“注了水分”的。 

风财讯发现，光明地产的净利润中，非经常性损益同比增长47.23%至6.92亿元。 

如果扣除这些和经营业务无关的利益， 光明地产的净利润直接跌到-5.86亿元，而且同比大幅下降224.26%。 

也就是说， 光明地产一年下来，不赚反亏。 

同时，光明地产的 关键性盈利指标，近乎“空心化”。 

数据显示，公司2020年净资产收益率（ROE）同比减少4.02个百分点至-0.68%； 

毛利率、净利率连续三年下降，且2020年的净利率仅为0.89%，远远低于行业平均值。 

昔日肥肉成累赘 存货跌价480万

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盈利能力何以如此差？ 存货出了很大问题。 

回看2017年，光明地产在上海金山底价狂揽的时候，一度意气风发。 

那一年，光明子公司农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司以58.2亿元的底价，揽入金山新城JSC1-0402单元1-08A-01、1-08B-01优质地块。 

这批地楼面价1.5万元/㎡，周边高层项目售价已破3万元/㎡，看起来是妥妥的肥肉。 

谁料，这批肥肉，竟然在三年后成了光明地产最大的累赘。 

4月24日，光明地产发布公告称，依据2020年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，房地产及配套板块应计提存货跌价准备3.71亿元。 

同时，物流板块应计提存货跌价准备480.77万元，合计应计提存货跌价准备3.76亿元，影响公司2020年度净利润3.40亿元，影响归母净利润3.09亿元。 

这其中， 金山府一个项目就计提了1.71亿元的跌价减值准备。 

跌价，其实早有预兆。 

2017年下半年，在“房租不炒”的定位下，房地产市场进入严调控政策周期。此时光明地产不断拿地。 

风财讯注意到，2017-2020年，光明地产的存货占总资产的比例分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直处于高位。 

但公司的 周转速度却没跟上，存货变陈 ，迟迟不能流转入表，影响着整个公司的成绩单。 

数据就显示，2020年光明地产的存货周转天数为1800天，虽较2019年的2094天有明显改善，但仍处于高位。 

风财讯注意到，由于光明地产的存货抵押高达338.49亿元（占比56%），一定程度上影响了周转。 

这些存货，不仅增加了计提跌价减值的风险，也会造成资金被大量占用，从而导致融资负债的增加，值得警惕。 

三道红线全中 资金压力藏不住了

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在融资端，光明地产明显不轻松。

报告期内，光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%（＞70%）；净负债率为188.5%（＞100%）；现金短债比仅为0.49（＜1）， “三道红线”指标全部踩线。 

比起这些表象， 光明地产的资金链可能比想象的更紧张。 

风财讯发现，光明地产2020年的货币资金同比年增加了1.38亿元至93.57亿元，但其中受限资金高达16.32亿元。 

也即意味着，刨除受限资金部分，能够用于偿还短期债务的资金只有77.25亿元，而短期债务有191.59亿元，是可用资金的2.48倍。 

对此，光明地产在报告中表示会“在保障投融资整体平衡的基础上，将以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构。” 

但这都是后话了。 

眼前的难题是，光明地产的有息负债将不能再增加。 

没法借新还旧，自身造血能力又差的光明地产，在未来一年，又该如何偿还近200亿的短债呢？