绿地困局：塌房的“绿巨人”

当下，年报公布季迎来了尾声，相比起大多数房企的褒贬不一，在4月26日同时公布2020年报及2021一季报的绿地集团却做到了大统一，各方态度明确，基本表示不看好。

不对绿地集团抱有期待，一方面是不忍心看它略显薄弱的成绩单，另一方面则是对其「塌房」的惋惜。

想当年，绿地集团是中国第一大房企，是中国首家以房地产为主业跻身世界500强的企业。

谁料想，如今的绿地深陷债务泥潭，齐踩三道红线，负面新闻更是层出不穷，房地产综合实力排名也接连滑落。

据2021中国房地产开发企业综合实力TOP500榜单显示，绿地集团较去年大幅度滑落11位，名列26位。让人意料之外，却又在情理之中。

「眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了」，绿地跌下神坛，谁之过？

深陷债务泥潭

今年2月2日，绿地集团被哈尔滨多家中介公司和媒体「公开处刑」，他们集体向绿地讨要被拖欠已久的广告费。

据新闻报道，绿地欠乐居哈尔滨公司191.64万元，欠房天下哈尔滨公司90.82万元，欠凤凰网房产哈尔滨站84.42万元，欠安居客哈尔滨公司17.6万元，欠新浪黑龙江站10万元，合计欠款391万多元。

也是在当天，湖南省公安厅召开了「打击拒不支付劳动报酬犯罪」的新闻发布会，绿地在长沙的绿地融城项目因拖欠农民工工资513万多元，被当作典型的案例公布。

无独有偶，去年10月28日，成都智取文化传播有限公司发表了《绿地西南事业部，请你支付欠款》的催债广告，而这个合同欠款仅为7.5万元。

按常理来讲，一家名列世界500强的上市公司，不至于拿不出这几百万。被催债的背后，侧面反映出绿地的现金流情况确实不容乐观，绿地的债务问题再一次被推上了风口浪尖。

据财报数据，截止2020年末，集团货币资金只有1034亿元，而短期借款和一年内到期的非流动性负债合计约为1062亿元，资金缺口达28亿元，难以覆盖短期债务。

并且，在让房企们如临大敌的「三道红线」方面，绿地集团披露，截至2021年二月末，现金短债比已转为绿档，不过扣除预收款以后的净资产负债率与净负债率仍处于红线状态。

可见，踩中的两道红线的绿地，融资将会受到很大的限制，资金链恐会陷入恶性循环。

具体的「三道红线」为：

红线1：房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比例小于1倍。

绿地踩中红线1、2两项指标，即处于橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

与此同时，据2020年报，集团全年营收增速创下上市以来新低：2020年全年营业总收入4557.53亿元，同比增长6.53%；扣非归母净利润144亿元，同比增长13.13%；总资产13973亿元，同比增长21.96%；归母净资产848亿元，同比增长7.45%。

并且，绿地的总负债额依旧占领高地，且不断上涨，截止2020年12月末，绿地负债率高达88.89%，同比增长0.41%，降幅缓慢。

迫于高负债的压力，绿地曾试图出售资产来回笼资金，2020年11月，绿地集团有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业，而且交易方式多为整栋销售，售价共计231亿元。卖子回血成为绿地当下唯一的速救丸。

祸不单行，债务压顶的绿地同时也被多重负面风暴洗刷。

先是在去年5月，惊爆绿地集团高管挪用公款出轨女下属，一时间，绿地丑闻成为全民下饭菜。

一位网名为「VS生生不息」的微博用户，实名爆料时任绿地集团高管陈军与其合法妻子有不正当关系，并且致使女方怀孕。此外，举报人还称陈军有严重经济违纪行为，涉嫌挪用绿地集团公款，并通过洗钱收取巨额非法所得。

虽然事后涉事主体陈军被开除，但同时也牵扯出公司存在的管理漏洞，绿地的口碑迅速跌落变黑。

同年10月，一则有关「湖南绿地强制员工买房」的消息被媒体证实，着实让人大跌眼镜。

据绿地集团湖南事业部技术研发中心员工反映，他被部门领导要求在12天内购买一套绿地湖南的房产，以帮企业完成年底业绩，否则将被公司「除名」。

事件一曝光，网络上的众多打工人纷纷为这位员工鸣不平，心疼他不仅要承受地产行业高饱和的工作强度，还被勒令买房。吃紧的资金链下，公司丑态百出，吃相未免难看了点。

除了桃色新闻与强制员工买房外，绿地集团多地的项目还因资金问题陷入了停工的状态。

陕西西咸新区一市民在今年的3月18日就向政府发起求助，表示其在2019年5月份购买了绿地新里程兰亭公馆，但项目从去年12月份停工到现在已经快四个月了，开发商不回复也不做任何解释。

而西安市民反映的情况还不是个例。当月，一则「绿地集团挪用公款导致成都绿地新里城无法交付」的申述消息，出现在了人民网地方领导留言板上。

此外，去年的10月30日，武汉绿地中心被承建方中建三局发放了「催款单」。承建方中建三局称，因绿地集团欠付其巨额工程进度款，已造成资金无法正常周转的状况，所以要全面停工。

同年12月，绿地武汉中心项目和武汉和平大道香树花城B区写字楼和商业综合体也被曝出处于关闭状态。同时，当月还被爆徐州绿地莫兰迪公馆也陷入停工状态，工地大门紧闭，项目大门贴着「至今未付工程款，项目停建，谢绝看房」的字样。

如果要细细盘点绿地的停工项目，纸不够多怕是都写不完。

一方负债，多方受难，绿地这艘曾经的地产航母如今不但停摆搁浅，还承载着随时被资金与舆论压垮的高风险。

被多元化推向悬崖

起起落落的绿地集团诞生于1992年，前身是由上海市农委和建委出资创立的上海绿地总公司，时任上海农委会住建办副主任张玉良辞职后挑头建设，专攻市政绿化与房地产开发，当时的绿地还是100%国资控股。

掌权绿地后，在政府单位工作过的张玉良深谙政策风向，在他的带领下，绿城玩出了一套「以房养绿、以绿养房」的模式：将部分房地产资金，无偿投入城市公共绿化，绿化反过来带动地产增值，同时能获得政府政策支持。

这种靠投资城市公共资源套取地产溢价的玩法，着实让绿地杀出了一条财路。

到了1997年，绿地集团开始筹备股份制改造，以张玉良为代表的上海绿地（集团）有限公司职工持股会斥资3020.43万元获得绿地18.88%的股份。

随后，在上海市国资委的主导下，绿地集团在2013年引入战略投资者，正式进行首次混合所有制改革，探索国企产权多元化。深圳市平安创新资本投资有限公司、上海鼎晖嘉熙股权投资合伙企业（有限合伙）等多家投资机构进入股东行列。

不过，为解决职工持股会不得在拟上市主体持股的法律障碍，公司之后设立了一系列有限合伙企业。2014年，职工持股会股权转让给了上海格林兰投资管理有限公司，张玉良为格林兰大股东，持股30.28%。

自此，绿地集团正式形成国有资本、社会资本、员工持股「金三角」的股权结构。

2015年，完成第一次混改的绿地集团借壳金丰控股登陆A股，并成为上海国企混合所有制改革的「标杆」。

去年7月，绿地控股开启了新一轮混改，其第二股东上海地产和第三大股东上海城投拟通过公开征集受让方的方式，受让不超过绿地总股本17.5%的股份。这部分股权被转让后，绿地依然没有失去国有企业的属性。

一直以来，绿地都头顶「国企」的光环，但实际上，当前的绿地集团已经不是完全意义上的国有企业。作为混合所有制改革的样板，国资在这里只是一个财务投资者，公司的实际经营权掌握在以张玉良为首的管理层手中。

据天眼查显示，绿地集团股权结构中，以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持股比例为29.13%，代表上海国资委的上海地产与上海城投合计持股46.37%，剩余社会资本合计持有24.5%股份。上述股东中没有任何一个股东能够单独对公司形成控制关系，公司无控股股东。

在绿地集团的年报中，亦鲜明披露公司没有实际控制人。

那导致绿地发展败落的原因是否与其没有实际控制人有关？

其实，致使绿地走向没落的原因是多方面的，一方面是因为没有实控人，所以集团战略路线不稳，多元化发展加重了财务压力；另一方面则是由于绿地在高负债下的情况下仍然激进扩张，使得负债不断攀升。

据年报数据，绿地集团发展的巅峰节点是在2014年，其以2408亿元的销售额赶超万科，摘得房地产企业销售桂冠，为上市夯实了基底。

在此之后，2015年成功上市的绿地集团进行了战略调整，确立了「一主三大」的战略，即以房地产开发为主业，同时成立大基建、大金融、大消费三大板块，地产业务从规模导向转为盈利导向。

张玉良希望通过板块之间的协同效应，产生「1+3大于4」的效果。比如，在大基建领域，通过「地铁+物业」综合开发模式，推动地铁项目大规模落地的同时综合开发地铁沿线物业产业。布局TOD不仅能够使绿地集团以较低的价格、更容易的方式获得土地，而且可以盘活集团自有的商业资源，提高商办类物业租售率。

万万没想到，张玉良打错了如意算盘，本以为这次的战略会复刻「以房养绿、以绿养房」的成功，结果却因这次的调整直接导致集团遭遇业绩下挫，危机开始步步逼向绿地。

据2015年报显示，绿地集团全年实现经营收入2073亿元，同比下降21%。据克尔瑞数据显示，2015年绿地集团房地产销售额为2015.1亿元，排名降落至第三。也是从这年开始，绿地与行业头部房企的业绩差距越拉越大。并且，2016至2019年，绿地资产负债率常年处于88%-89%之间。

多元化发展的背后，不仅使绿地集团房地产的规模有所下降，另一方面多元化业务增收不增利的情况，也拉低了绿地集团整体的利润水平。

据2019年财报数据，绿地各行业分部之间抵消掉的收入和利润分别为377.78亿元和174.62亿元，但地产分部产生了334亿元的营业利润，集团整体的营业利润却只有不到317亿元。销售毛利率方面，地产板块销售毛利率为17%，加入多元化业务之后的整体销售毛利率却只有7%。

分析业内情况不难发现，势头迅猛的房企不管如何多元化，地产也仍旧会是主业。比如，碧桂园、恒大、万科等头部房企地产营收占总收入比达95%以上。但绿地集团却反其道而行，它是多元化业务的占比较高，而地产开发仅占总营收的45%。

占比较大的多元化业务不仅没有帮助绿地缓解债务危机，且在绿地激烈扩张的操作下，进一步加重了风险，致使各业务板块负债率都居高不下。

据财报数据，2019年绿地的地产板块与基建板块营收总和占公司总营收的89%，但负债率分别高达88%和83%，大消费、大金融板块的负债率也高达86%与76%。且绿地地产板块的资产与负债规模分别达到1.95万亿和1.75万亿，远高于并表之后集团整体的1.14万亿和1.01万亿。

总而言之，绿地的地产板块与其他多元化板块的协同效应并不强，甚至由于绿地另一大主业基建板块需要通过大额资金的周转来撬动，因此项目各板块业务之间也存在较大规模的资产债务关系，本身情况就不容乐观的地产板块承担着向其多元化业务「输血」的重任。

不堪重负的地产板块还能坚持多久？

据资料显示，在最新透露的资本规划中，绿地计划通过拆分业务、引入投资等方式，在2022年6月30日前净负债率降至绿档，2023年6月30日前完成有息负债降至2800亿元以下。其中，金融、贸易港、大基建等板块，都在拆分上市的选项之中。

不过，基于绿地目前债务庞大的困境，在资金链快要崩断的情况下进行拆分上市的难度也不言而喻。

并且，一向我行我素，不靠风评运作的绿地，自上市以来市值不断缩水，其投射出的负面影响很难让资本继续保持信心。