中国府还有戏么？

在这个江湖上行走了这些年头，攸克君有一句戏言：什么时候同业开始参观项目了，那就说明离市场回暖不远了。这句话虽有夸大之嫌，但确有一定道理，而在现在这个春天，同业参观项目的动作，也确确实实多了起来。

这一次找到攸克君的，是一家一线地产央企的深圳公司，同业参观不意外，但这家公司提出参观的项目，多少有点出乎攸克君意料之外。这个项目就是位于北京西南三环的中国府，开发商是另一家央企——葛洲坝。

好奇心促使追问原因，深圳朋友给出两个答案要点：

1、中国府是当年北京地王，一度被看做市场标杆项目，而且，跨越了北京楼市的几个小周期，这一点，很有典型意义。

2、中国府的产品体系是以极高的标准构建并实施的，虽然至今已经有几个年头，但是，仍然不落后当前的市场产品配置，以至于在相当水平上还是领先的，这种产品体系构建的水准，值得参观、学习。

以上两个动因，说得非常到位。脱胎于当年地王的葛洲坝中国府项目，存在于市场的确有一段时间了，不过，他的产品构建体系、工程质量等，良好的口碑都在业内反复流传，否则，远在深圳的朋友也不会不远千里跑来专门点名参观这个项目。而且，北京楼市有一个非常重要的规则：一个项目最终销售的状况和命运如何，基本和业内评价成正比，业内评价甚高的项目，时间周期不管长短，最终都能有不错的市场归宿。

这一切，不得不让人想知道，现在的中国府怎么样了？这个位于北京三环沿线的昔日地王，还有戏么？至于答案，其实攸克君并不怀疑，这其中的道理和逻辑，也愿意和大家探讨分享。

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明晰历史，洞悉未来。若想理解“中国府项目还有戏么？”这个命题，还必须从其特殊的历史发展沿革来看。之所以出此言，是因为他是北京市场上少有的跨越了两个市场小周期的项目：

小周期之一：限价。葛洲坝以“高价地王”拿下现在中国府地块之后，恰逢北京楼市“最严格调控周期”开启，新房在进行预售许可申请时，需要接受监管部门的“指导”，在这个周期里，过高的预售价格是“不批”的，对于拿地价格较高的项目，要么接受少赚钱、不赚钱，甚至赔本，要么就只能等待更合适的取证时机。

小周期之二：限竞房。在预售许可证“价格指导”的小周期之后，中国府又赶上了北京限竞房的供应井喷。这个周期虽然被叫做“小周期”，但前前后后也有三年多的时间。在这个小周期里，北京楼市的基本价格规律被改变了，市场又度过了一段特殊时期。

这两个小周期，中国府都赶上了。攸克君曾仔细和了解情况的朋友谈过，葛洲坝中国府拿地之后测算的楼面成本价大致在7万元/平方米以上，而在产品构建的标准上，葛洲坝的投入相当大，这意味着，卖到12~13万元/平方米的单价，才基本上能够达到盈亏平衡。但是，这个价格，当时的监管部门是不可能“放行”的。

通过第一个小周期之后，限竞房大潮来袭。这个小周期的核心特征，是价格体系被重构。与中国府大致在同一区域或者沿线的限竞房项目，基本上锁定了7万元/平方米这个单价的“天花板”，这毫无疑问，又与葛洲坝中国府项目的合理价格区间相去甚远。

在穿越这两个“小周期”的过程中，开发商葛洲坝做了什么呢？

这恰恰是攸克君觉得中国府仍然有戏，而且“有大戏”的原因。在这段为期不短的时间内，葛洲坝把大部分精力都花在了产品上，正所谓“工欲善其事必先利其器”，如果卖房是“事”，那么，把房子造好，就是“器”。简单而言，就是造好房子，静待时机。

北京房地产业内有一句话，叫做“做好产品才对得起土地价值”。从这个角度上说，中国府的“禀赋”，是不容忽视的。

中国府王府实景图

首先，三环路和“西贵”。三环路沿线已经没有新增的住宅地块供应，这已经是多年不争的事实了，地块稀缺自不必言，更重要的是，由于西部是北京政治、文化要地，受到多种条件的制约，其土地供应量一直就非常稀少。两者叠加，如今仍在市场中的中国府，就的确是禀赋异常。

其次，产品结构。北京楼市经过了两个小周期后，对应刚需、初次改善的中小套型的供应量变大，而针对终极置业的大户型比例相对较少，而来看看中国府的产品结构，是非常纯粹的大平层和别墅产品，其中，平层部分占的比例相对较低，已经先行入市了，剩余的超过7成以上的货值，都是别墅产品，现在入市，在市场中就变得非常难得了，而且，这还是三环沿线的别墅，单是这一点，很难再找到第二个。

整个项目总建筑面积6.79万平方米，容积率仅为1.52，其中，高层产品为一梯一户的设计，面积为187～242平米，也是真正意义上按照城市大平层的规格来打造，项目建筑风格为新中式，从建筑外立面到园林风格的打造，融入了很多经典的东方元素。

中国府样板间实景图

但其实，真正能够代表中国府产品量级的，其实是这171套叠拼别墅和12套占据核心位置的王府双拼。这也是蛰伏数年后，中国府要亮出的“王牌”。其中，叠拼产品建筑面积高达330～590平米，再加上独门独院的设计，以及整个项目配建了约4000平米的高端私人会所。坐标三环边，如此规格的别墅产品，恐怕也难出其右。

中国府会所实景图

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那么，在以如此的禀赋穿越了这两个小周期之后，对于中国府这个项目而言，现在市场是否时机到了呢？答案是肯定的，原因有如下几点：

1、从2020年下半年开始，多种因素叠加，北京的高端市场成交呈现出一定的“回温”态势，无论是颐和金茂府，还是分钟寺地块的金茂、合生、世茂的三个高端豪宅项目，在成交方面，都呈现出比较理想的态势，高端项目从定价到销售所处的外部环境，与那两个小周期已经有了很大的改观。

2、中小套型在过去几年供应结构中“主流化”，在一定程度上堆叠了高端改善、终极置业的需求没有合理、对应的产品结构能够释放。因此，当外部环境发生有利变化的时候，中国府这类产品结构的市场机遇期就刚好来到。

3、恰是因为这两个小周期的存在，让北京的开发商开始集中精力做产品，从而出现了产品加快升级换代的态势，这个态势的一大好处，就是从供给端“培育”了购房者和用户对“好房子”权重的增加，以前买房总是买升值预期，而现在，买房子，就是要买好房子，而这对于在产品上下了多年功夫的中国府来说，毫无疑问是件好事，因为直到现在，中国府的产品配置，仍然在北京市场中处于领先水平，而其拥有的地段和产品结构，又是最为稀缺的。

好饭不怕晚，攸克君觉得，中国府始终还是“有大戏”的，这个“戏”，值得一看。

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