龙华某盘涉嫌预谋“偷面积”，有触犯政令底线之嫌？

深圳地产“禁偷令”，已发布9年。

然而，不少开发商依然胆大妄为的尝试着偷面积，市场屡见触碰雷区。

一遭业主维权，二遭查违办勒令拆除，甚至有的因偷面积，业主至今悬空无法办理不动产证。

总之，政令严控“偷面积“，凡欲偷者，将不可避免的留下太多后遗症。

日前，踩盘侠踩盘发现以下户型图：

多户型结构雷同，涉嫌诱惑业主“偷面积”

涉嫌“偷面积”前与“偷面积”后

虽然项目对外公布的户型图已经把相关动作隐藏的很好，但如果仔细辨别，仍然可以发现其猫腻：

一、不标注尺寸，户型大咖凤凰树曾经指出，不标注户型尺寸，是想糊弄业主，有浑水摸鱼、交楼货不对板之嫌。

二、主卧、厨房等区域，室内小面积＋预留大阳台，有涉嫌预谋“偷面积“之嫌，这是完全违规的做法，已触犯政令底线。

如果主卧、厨房及阳台之间，设置不可凿打沉重墙，则无“偷面积”之争议。

关键是：

本户型图主卧、厨房与阳台之间，故意设置了可打掉的轻质材料墙，实则是诱惑业主违规打墙扩大主卧及厨房空间。

将会带来违建风险，严重者将会被产权中心“锁证”。其中涉及的风险和后果，购房者不得不权衡。

本文户型图的出处，便是位于龙华大浪石凹片区的锦顺名居也是自去年就频频放“空枪”说即将入市的住宅新盘。

升值乏力的大浪，被称为龙华“洼地”

目前，项目已经样开。据现场销售讲，即将入市住宅产品共519套，面积段为约78-129㎡3-4房，毛坯交房，售价参考去年的安宏基星曜广场，预计价格在5.5万。

然而，踩盘侠实地探盘却发现，该项目除涉嫌偷面积的风险外，周边交通、商业等配套也极其匮乏，难怪在市场受到关注极少。

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龙华边角料位置

“村盘”一家独大

如果说龙华是宇宙中心的话，那么锦顺名居所处的位置，就是宇宙的边缘。

有多边缘呢？

该项目属于龙华大浪北石凹片区，具体位置是华宁路与塘坑路交叉口东北侧，东近黄麻埔旧村，西邻大船坑市场，北靠岭排围村。

由于是片区内唯一在建旧改项目，所以锦顺名居显得有些孤立。

尤其是三面农民房环绕，进小区就要先进城中村。

为此，不少网友戏称其为龙华边角料位置的“村盘”。

探盘实拍

这种封闭偏僻的地段位置，交通通勤自然十分不便。这也成为备受置业者诟病的硬伤。

首先，项目周边近距离内并无地铁。

从地图上看，锦顺名居距离地铁4号线清湖站沿路有5.4公里，而6号线阳台山东站，沿路也有4.6公里之远。

想要乘坐地铁，必须通过公交转乘，或者自驾前往。

当日，踩盘侠从清湖地铁站出发，乘坐M540路公交车，行驶约半小时才抵达项目斜对面的美佳百货站。

但由于沿途工业区多，很多货车、卡车抢道拥挤，走走停停，十分困顿。

除了不怎么挨边的4/6号线，规划中的地铁25号线预计有站点位于项目旁边（具体位置以官方最终公告为准）。

地铁25号线连接大浪北至布吉，是一条普速地铁线，全长21.7千米，目前尚在远期规划阶段，兑现尚早，形不成项目的交通配套支撑。

其次，在道路交通方面，与项目关系紧密的有大浪北路、沿河路、水泰路等。

但由于片区城建配套落后，这些道路稍显狭窄、老旧。车流混杂拥堵，日后业主自驾出行，较为不便。

项目南面临沈海高速一侧

项目西面道路状况（工作日下午4点多拍摄）

项目周边200米范围内有佳美百货、上岭排新村两个站，可乘车前往龙华新城及周边区域。未来项目建成后配备有公交首末站，预计会增加新线路。

但是，如果项目周边路况没有改善的话，通行效率很受影响。

整体来看，项目周边交通换乘率不高，出行方式单一有限，对于很多在关内上班的业主而言，无疑将是一场通勤灾难。

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周边配套欠缺

居住环境嘈杂

地段决定价值，同样也决定拥有城市配套的多寡。

在这一点上，锦顺名居所能享受的商业配套可谓十分匮乏。

根据“大浪石凹片区法定图则”显示，周边目前以四类居住用地和工业用地居多。

并且，暂无教育用地规划、商服用地规划，中期内片区配套的改善比较依赖城市更新。

项目自身虽然配有7600㎡裙楼商业，但仅可满足日常生活需求。

较高端点的商业配套，就只能靠外出前往龙华新城或市中心解决。

唯一值得一提的是2公里外大浪时尚小镇，业态丰富，可满足购物休闲所需。

除此之外，身在城中村环抱之中的锦顺名居，生活配套也只能与之同步。当然，每天行走于小商小贩的叫卖声中，也算是奢享人间烟火气了。

探盘实拍

在教育配套上，建有一所九班公立幼儿园，位于02地块。

学区则属于大浪实验学校学区。

该校是九年一贯制公办学校，师资力量较为雄厚，但生源质量参差不齐。在2019年十大录取率排名中，处于龙华区中等位置。

此外，周边还有一所民办九年一贯制爱义学校，成立时间较早。

最后，说一下项目的居住环境。

环绕项目一周，基本上都是狭窄的村级道路，南侧虽然紧邻沈海高速（机荷高速），但就近并无出入口。

反倒形成一条“隔离带”，把项目与大浪中心区隔绝开来。

沈海高速龙华段早晚拥堵情况并不亚于市内主干道，不光每天可以观光楼下的大型车展，产生的噪音问题也不容忽视。

并且，由于目前周边旧改项目稀少，项目北面、西面、西北面景观以高层农民房和工业区为主，所以中低楼层的视野景观较差。

生态方面，步行10分钟可抵达大浪市民公园，距离北面的茜坑水库也比较近。而羊台山森林公园相距较远，需要驱车前往。

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刚需产品定位

升值潜力不足

锦顺名居总建面约18万㎡，前身为大浪水围村旧改，整体呈不规则的类三角形，分为01和02两个地块建设（02地块为幼儿园）。

其中，01地块占地约18264.9㎡，建面约169240㎡，计容建面约128240㎡，容积率6.92，绿化率20%。

规划打造住宅、公寓、办公、以及7600㎡商业另外还有公交首末站、社康、警务室、老人日间照料中心等公共配套

总体来看，在不足2万㎡的地块上，打造出如此复杂的物业形态，其宜居性无疑会大打折扣。

尤其是01地块住宅楼体最高146米，最高46层，可谓是擎天而立的“瞭望塔”。

探盘实拍，楼间距狭窄

那么，这个产品升值潜力如何呢？

首先看二手房价格。

目前，整个大浪片区在售的二手房不多，具有参考意义的桂冠华庭、悠山美地等，政府二手房参考价在4.6万-5.2万之间，并且地段和交通都要优于锦顺名居。

来源：链家二手房

限价政策的影响，使得项目优势并不明显，未来二手房入市获利空间小。

其次，今年光明和龙华在售、计划入市的项目很多，区域选择性更强，直接削弱项目的竞争力。

锦顺名居5.5万的价格，基本上与观澜同等，但就地铁及道路交通配套而言，却还比不上观澜的合正、万科楼盘。

而光明今年入市的项目也很多，中信、电建、安联、星河、宏发等盘，同一阶段的价格，地理位置却比锦顺名居更优。

以同等的价格，去买更优质的地段，难道不香么？

无论如何，犯不着跟一“村盘”较劲。

实际上，自从项目开建以来，很多网友对其评价都是一边倒的负面，甚至有人直言将是“2021年的凉凉项目”。

看来，置业者的眼睛还是雪亮的。

最后想强调的一点是，经历多轮调控后，当前深圳楼市可谓给了刚需群体及无房家庭更多机会。

正因为如此，所以手头的购房名额才十分宝贵。

越是在买房艰难的时候，越要清醒地认识到，并不是所有楼盘都能够称为“打新盘”。

尤其是日后涉及法律风险的，在选择上一定要避雷！

来源：网友供稿

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