加杠杆的资本，来自于场外赚钱能力

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“没有行动的远见是白日梦，没有远见的行动是噩梦”

作为百万亿元超发货币积聚的蓄水池，房地产（尤其是住宅）成为最稳定的投资品之一，通过信贷（加杠杆）后，等同于“赚国家的钱”，吸引了一大批新手小白跑步入场，打造家庭的资产池，承接国家的货币雨，希冀在短期之内即可获得阶层的跃迁，财富的倍增，而其中许多人过于无视自己的收入是无法支撑长期加杠杆的月供；而另一部分人却过于重视自己的物质生活，难以忍受负债收入比超标的痛苦，同时对信贷有着天生或后天形成的偏见，宁可放弃资产增值的机会。

后者常常会被前者嘲笑为“踏空者”，而前者却被媒体形容为“住在内环千万豪宅里的穷光蛋”，收入偿债后所剩无几，更有甚者把好房子出租以获得还贷资金，自己一家在老破小中居住，信念来自于房地产凸显的金融属性深受银行青睐，可以凭着房产再融资获得支撑短期内的流动性，几年后再用这套房产出售、升值转贷（或交房后一押/二押）或其他房产融资获得更多的流动性，这就是前者“以贷养贷”的逻辑基础。

这个逻辑这么多年都没问题，可是，新手小白们忽略了房地产金融化的流动性非常脆弱，随时可能被意料之外的政策冻结锁死。

1、比如上海一手房优先摇号限售五年（其他热门城市如深圳杭州南京等，交房后限售五年，总计长达七八年的锁定期），期间非但不让出售，可能限售房产在银行融资也被限制。

2、而近期银行把贷款年限缩短到三年/五年，市场上长期融资产品屈指可数，让长期“以贷养贷”增加了很多变数，融资贷款再也不能抱着“从一而终”的计划了，必须不断地转贷。

就连老司机们也陷入经验主义的泥淖中无法自拔，他们曾经肆无忌惮地加杠杆，认为准备两三年的月供就能应付流动资金不足，却被突发的市场短周期的衰退大幅拖长了还款计划，最终倒在了新一轮房价上涨的黎明之前，低于市场价抛售了一两年后价格即可翻倍的筹码。

曾经的日本和香港的老司机们，比国内的大神要早的多就运用高杠杆：1994年香港供楼负担比是90%，1995年下跌到70%又回升，在1997年金融海啸之前最高达到110%，民众把大部分收入都拿去还房贷了，甚至透支。

辜朝明在其著作《大衰退》中提到，日本的资产一度下跌达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。

直到2005年，日本的企业依然陷入到“资产负债表衰退”怪圈里，即央行即使把借款利率降到零，企业依然选择还债，而不愿意借债，因为过往的资产大幅度的缩水，而债务却还是那么多。

因为有这些前车之鉴，2020年的暴涨很快就被调控遏制了。进入2021年，国内实行了严格的信贷政策，赚国家的钱变得没那么容易了。调控是一个信号，通过“烦”、“贵”、“罚”的手段，让目标不坚定、认知不够、还款能力不足的人自我放逐出资本市场，从长期看，这也是拯救他们的行动。

同时，全球信贷持续猛增，各种资产价格一直被推高，已经入场的新手小白们和老司机都想留在场内，继续储备资产和让已有的资产升值，因为投资最可悲之处并不是亏钱，而是被层出不穷的政策以及未可知的全球“黑天鹅”事件清洗出场，“从此再也没有机会”进场，所以想尽办法留在“赌桌”上。

因为长期看好人类生产率的提升，但必然短周期内有上涨和下跌，一旦进入场内投资，就不要在乎涨幅，忘记投资这回事。这个长期最好是一辈子甚至连续好几代人，不用靠出售场内投资标的解决场外资金的不足，这要求必须有“场外赚钱的能力”

所谓“场外赚钱能力”，不仅仅能覆盖加杠杆后要还的月供，还包括必须留出充足备用金应付周期性的衰退和萧条，而来源不可能靠场内资产的“以贷养贷”，而是要有能力持续在场外赚钱。

借用前几天看到的一个案例，某上海首富于1997年在香港以1.5亿的高价购买了香港两座别墅，很多人都认为此举无异于自杀，而随后发生的亚洲金融风暴让香港楼市断崖式下跌，房价缩水高达2/3。该首富无暇顾及香港楼市，此时他自身难保，连续17年都在监狱中度过。等到他2021年出狱时，香港楼市已于2012年恢复当年的高位，首富花1.5亿买入两座豪宅之一在2015年被估值15亿，而另一座只高不低，也就是说，这两套房经过周期性的下跌和上涨后，反而为他多赚了30亿。

当然，这位首富的资产在入狱期间被政府冻结了，反而躲过了2008年的金融危机，随后，上升周期开启，资产反而增值。这是一个场外赚钱能力的极端案例。

再看本尊身边的一个例子，这位兄台大我十几岁，早年来到上海开厂，后来拿出一部分资金投资法拍房，连续买了多套，资产在2016年累计到5000万，负债占比60%，月供高达十几万。有一次，他拍到一套笋盘，却吃了一个暗亏，对方不肯搬走，相互扯皮了三年，这套房也无法出租和融资减轻他的月供压力。此时，他那个走下坡路的小工厂拯救了他，用业务的利润把这几年的房贷月供全部覆盖了。这几年中，他继续买入多套法拍房，总资产已经接近一个小目标了，却依然经营维护着这个小工厂，又多招了员工，还亲自跑销售，努力能产生虽然不多却稳定的现金流，还给自己留出了一千万的备用金授信额度。

这个案例告诉我们，要珍惜眼前的工作，不要轻易放弃掉看上去利润很薄的行业，转而ALL IN到“高收益”的行业。就算转型，也要给自己和家庭留出即使投资失败也几年不愁的充足资金。

本尊于2017年12月份，曾经写过，就是给当时还在跑步入场加杠杆购房，却没有长期还款能力的人浇一盆冷水。

当时还是去库存后的尾声，他们看到前期入场的人的高收益，忽略了高风险。

其实，他们梦想的高收益，也不过区区50%而已，收益绝对值一两百万，却愿意冒失去全部资产的风险。譬如说，找婚票结婚什么的，还有一些人为了区区几十万上百万资金，申请数十家银行的信用贷，就把宝贵的征信报告毁坏殆尽，随之而来的机会也和他们无缘。

果然，其中有些人焦虑地撑过2018和2019年，到了2020年疫情爆发时，一方面判断错了形势，另一方面实在是还款压力巨大，无视周期上升复苏的到来，再也等不起了，不如低价抛出一了百了。在把债务还清后，他们还染上了信贷恐惧症，从此之后谈贷色变。

本尊还在2017年8月写过、，详细测算了在房价不涨不跌和房价上涨两种情况下，支撑贷款月供所需要的留存的流动资金，当时测算的结果是，如果房价不涨不跌，通过房产再融资，以及信用贷的补充，来“以贷养贷”，最多只能支撑2-3年。

而上海从2017的房市衰退-2020年的复苏，持续了三年有余；2021年刚刚开始调控，楼市价格还处于高位并未有明显下调的迹象（除了一些高溢价的学区房），这很可能是未来几年的顶点。

有鉴于此，我修正了之前对“以贷养贷”的追捧，建议正在持有高杠杆的人，如果你不想被迫提前离场，从此再也没有机会上桌，就尽快培养自己的“场外赚钱能力”。

还有另一些人，完全有购房资格，却依然选择卖房置换，犯下另他们后悔一辈子的决定。

比如2019年卖房给我的房东，是某公司的高管，年收入有几百万，为了置换到大别墅里，卖掉两套房，一套就是卖给我的，另一套是如今蒸蒸日上的杭州江干区（现上城区）的房产，虽然别墅也在涨，却依然远比不上两套住宅的增幅。

当时他们完全可以不卖杭州的房子的，因为就差200万，其实只要他开口，他们老板完全可以借给他，再通过劳动所得或杭州的抵押还给他。如果保留杭州的房子，就相当于打造了家庭的资产池，承接国家的货币雨，为家庭财富多建了一道防火墙。

这些大公司的高管是有着很多“场外赚钱能力"的，上海是国企的大本营，高管的灰色收入不可言说，但肯定和大多数上班族无缘。

普通人的场外赚钱能力，又从何而来呢？我有四个建议。

1、把自己的时间复制成多份。正常的上班，就做不了其他事，没法赚更多的钱，但你可以利用你的专业和积累，利用闲暇时间打磨一些副业出来，这是把自己的时间复制多份的办法。

2、训练写作能力，提高信息的有效传播能力。写作是21世纪人类很难被人工智能取代的能力之一，虽然人工智能已经可以写出很出色的新闻了，但人类自己的独立思考凝聚成的文章，依然长期难以被取代。如果自己的工作适合用文字传播，那就完美契合了第一条，把自己的时间复制了几百份甚至10W+份；即使不适合用文字，现在还有视频可以取代文章，而且更有传播力。每个人都在传播信息，但有的人可以利用信息赚钱，而有的人每天看别人的信息，成为别人的粉丝，最终成为帮别人数钱的工具。要尽快从工具成为使用者。

坚持写作、视频等信息传播手段，还能帮你建立人脉，从而发展出更多的机会。

3、不要低估自己的懒惰，即使以勤劳著称的东亚诸国，勤劳二字也只是一部分人头上的光环，和大多数人没有丝毫关系。何况，光有勤奋努力对留在一线城市生活的够好所起到的作用仅是敲门砖而已，如果我真的克服了惰性，把思考的能动性，作用于改变生活的实践，境遇会有更多的提高，资源会更加的丰富，可是我也没有去做。

大多数人把时间花在空想上居多，实践太少，所以也是激发我用文章复制我的时间来寻找同频客户的原因，非同频的客户即使面谈很多次，沟通很多年，也是有缘无份的。妄图用言语来改变人的想法是很幼稚的，至少对我不适用，用经久弥新的文字才可慢慢改变对方。

4、规划自己的人生，别轻易被政策引导从而改变了规划。每个人都是工具，他人的洗脑无处不在，包括本文，我也默认夹带了对自己有利的“私货”，当然希望更多人看到后能增加信贷的信心，前提是我自己认为是对的，是认可的。所以当你看到这里时，也要带着批判性的思考，究竟什么对你是最有利的，同时再利国利民利他。

深度思考后，我相信每个人都能找到适合自己的“场外赚钱方式”。

最后说一句，标题的“没有行动的远见是白日梦，没有远见的行动是噩梦”，实际上提醒了我们每个人时时刻刻都要提高自己，看透趋势，立即行动。

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