光谷东房价破3W，别再疯狂追高了！

2021.05.27 00:00

文章来源：吉屋网

摘要:

来福士的涨幅显著低于大盘。

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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壹

提问：城投瀚城是否值得购买，后续走势如何房姐是如何预测的，250万左右总价还有没有其他推荐楼盘

回答：你好，感谢付费！

先说南湖区位，定位是睡城，目前价格不低，沿湖而居环境没得挑，自住很合适。但是投资而言并不属于暴击潜力区域。

城投瀚城投资并不推荐，没有优质学区，交通拥堵，附近还有肿瘤医院。

给大家科普一个小知识：楼盘靠近医院有好处，也有坏处。好处是说明医疗配套资源好。

三甲二甲普通；综合专科；妇婴肿瘤。

坏处是有碍观瞻，视野里直视医院很忌讳。在这一轮武汉楼市上涨中，城投瀚城并没有跑平大盘。

250万总价，武汉投资投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

贰

提问：房姐你好。手上150的资金，目前开发了老人票一张，想今年内赶紧入手一套房子（因老人接力贷年限原因）。在复地有一套学区房（所以不需要学区）。有2个方案，请帮我分析一下利弊。第一个想法，复地周边买一套350w以内次新非学区房，可租可自住，以后也能卖掉，涨幅跑赢平均就行。选周边楼盘哪个比较好呢？第二个想法，买新房，一个是等年底的月亮湾壹号新房，但是不确定到时候价格会怎么样，值得等不？二个是中北路的平安中心，但是周边有污水处理厂，价格也肯定比较高，拿不定主意，请房姐指点！

回答：你好，感谢大额付费！

1.中北路是成熟板块，湖北省的亲儿子，武昌最顶尖的商业学区医疗，权利中心高端购买力都集中在这一板块，代表了现阶段武昌房价的最高水平。这类老核心区的地位短期内是难以撼动的，未来跑平大盘问题不大。

加上已经有一套复地学区房，生活半径在附近，可以关注二手房，比如知识星球内推荐的楼盘。这2个板块对比，建议你优先考虑中北路。

2.武昌滨江晒地多年，是难得的内环滨江干净地块，但是板块内的配套明显不足，需要花时间耐心等待。月亮湾是我们在星球内推荐过唯一的武昌滨江楼盘，不仅是价格低，学区也是很值得期待的。但是下一期开盘价格不确定，大概率会涨，如果因为等月亮湾可能会错过了其他性价比不错的楼盘，楼市最大的风险是踏空。

叁

提问：亲爱的房姐，朋友听来消息，南京边上镇江市可以投资房产，我们怀着疑惑的心情，恳求您的指导和建议，坐标市政府附近！

回答：你好，镇江虽然是三线城市，只是由于靠近南京，所以接收了不少南京溢出。镇江本身也就4000多亿的GDP，有市场，但基本上是主流三四线水平。目前镇江外围新盘多，但近几年入住率很低。他们也是在赌。赌楼市趋势发展，未来会跟着大周期涨幅。但现状来看，其实比较难了。需求难以支撑，容易买了长套很多年。

镇江未来没有多大利好，人口对房子的需求又没有这么多，房价就上不去。投资角度不太建议买，镇江最火的是靠南京的宝华，虽然价格高，但是二手的成交有限，不太好出手。

肆

提问：您好。我后湖和花山各有一套，贷款已结完。原计划出后湖07年的房子，加上自有资金80，立即可在武昌滨江及汉口核心地段入手500w左右的新或准新，主要是投资，收入还贷无问题不排除几年后自住。但后湖的房子有点小问题需要时间修理。因此计划把花山18年交付的带精装新房忍痛近期出手，预期17000左右每平。然后核心区换新。总体想法是:一线如果能有办法解决房票问题，最好在一线占位。一线实在拿不到的话，考虑武汉核心或不限购的重庆核心如来福士。在武汉停留的时间有限，如果两套都不能及时卖掉，则计划考虑用现有资金，贷款加杠杆入惠阳，燕郊等一线周边不限购区域。自住暂时不是问题，可以先忽略。后湖的后期出手也可以换。请指点应如何操作，打开局面，谢谢。

回答：你好，总价500不建议放在武汉。

一线城市中，首选北京，北京是目前唯一可以入手，且还没大涨价的一线城市。北京破限购方案，详见知识星球内部分享。

除了北京，总价500放在杭州也是个不错的选择，落户门槛低，关注限价新盘。

北京和杭州重点关注知识星球内推荐板块的楼盘。

武昌滨江新盘价格炒得虚高，板块内的二手房多关注下。

惠阳，燕郊这些城市的投资价值不如武汉。

在重庆，如果你是收藏流，来福士可以买。收藏流就是不差钱的贵妇绕开大坑的流派。钱太多，资金量大，买一些豪宅中相对不太坑的房子，虽然明知道跑不赢低价房但是不想去一线城市，没办法只能买本地的人。

比如重庆，买来福士，鹅岭峰，东原1891的属于交智商税的肯定站岗的，深不见底，很难爬上来。来福士的涨幅显著低于大盘。

伍

提问：房姐，请问看房200套，有什么要重点关注的？

回答看房200套，要看四重因素：

第一，升值潜力房子区位信息：板块区位，物业类型和楼层，轨交设施，教育设施，生活设施，娱乐配套，环境景观，车位档次。

第二，房子价值房子实体信息：建筑面积，套内建面，套内实用，建筑类型，户型朝向，装修家具，层高净高，建成年代，外立面，梯户比，物业水平。

第三，安全信息房子权益信息：所有权归属，用途，共有情况，出租或实际占有，抵押权各类情况，所有权争议，查封信息。

第四，议价空间房子交易信息：挂牌价格，挂牌时间，价格变动信息，钥匙挂单信息，定金数额要求，首付支付要求，房屋交付信息，户口迁入迁出要求，上次交易时间，交易税费数额、承担方式，评估价格。

陆

提问深圳这地方太畸形了，投机倒把的人赚的满满，认真上班赚工资的人永无出头之日，现在市场上竟然一千多万都买不到什么像样房子，普通上班族月薪能达到五六万的凤毛麟角，不靠父母资助，工薪族即便如bat的，又怎能买得起？那么买房的都是些什么人？房姐，你怎么看这个现象

回答你怎么知道投机倒把的人没有勤勤恳恳上班？你怎么知道赚工资的人都在勤勤恳恳上班？我所认识投资房产赚到钱的，100%都是原有岗位做的非常优秀的。

他们挣钱的原因不外乎几个：执行力强、直面困难（敢负债）、三观正确（或者愿意接纳新思维）。

而具备这三个条件的人，魏晋南北朝，唐宋元明清，各朝各代混的都不会差。当然，买的早置换需求也占一大部分（为什么买的早？为什么92年敢来深圳？也要具备上面三个条件）。

不要跟我说勤勤恳恳，有时候那是另一种逃避，另一种懦弱，我在微博说过：单纯的“勤劳”不能致富，否则农民个个发大财。

柒

提问：智慧的房姐，您好，进入圈子后，入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？山水贷款51万1月开始还款，利率5.93，怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子。

回答你好，感谢付费！

1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高长持10年没问题。你的入手节点选的不错。但是现在建仓光谷东，也只能在知识星球推荐的楼盘里选择。

最近二手房价格破3W，已经是阶段顶了，这时候追高必定会站岗。

2.利率不超过6%都可以接受。假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数）如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？另外你的租房收益也应该算进去。房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。

3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。

即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。建议出手换筹，可以用老人票全款买。

捌

提问房姐你好，新人首问，纯投资，子弹60。老家钟祥买2个无证宅基地，1亩地左右，自建别墅出售，还是武汉买房投资？如果武汉买房，二机宿舍二手房能不能入手，2.5一平，房东说已纳入拆迁范围，有证。还是武汉有更好的区域推荐，或者投资别的省，长沙、成都等。很着急，家人争论不休，谢谢房姐解答

回答：你好，这个问题其实引申出了另外一个问题，同样是60万，是回农村自建别墅享受还是去省会买房投资？

面子，是很多普通人迈不过的一个坎。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。

面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。好比同样60万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村建一栋「别墅」；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花60万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」；

有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境...... 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。

富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。

地本身根本不值钱，四五线城市的土地，更不值钱。整体开发的管理组织资源才值钱。这需要很强的企业家能力，和一大块整片可供开发度假村及相关配套/升级业态的土地。看起来，很可能你两项都不具备......

自建别墅也是制造产品，没有证和环境，很难卖出多少溢价。所以子弹60，建议老老实实买武汉，不走邪门，不赌拆迁，关注我们星球内推荐的板块和楼盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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