金华瑞丰物业管理有限公司与浙江金华四通家电有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

金华市婺城区人民法院

民事判决书

（2017）浙0702民初916号

当事人信息

原告：金华瑞丰物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区解放西路花锦巷28号202室。法定代表人：裴金木，该公司总经理。委托代理人：朵桔、张妤婷，浙江一剑律师事务所律师。被告：浙江金华四通家电有限公司，住所地：金华市婺城区八一南街528号。法定代表人：黄海民，该公司董事长。委托代理人：江决荣，浙江游龙律师事务所律师。委托代理人：唐晓兵，男，该公司员工。

审理经过

原告金华瑞丰物业管理有限公司（以下简称瑞丰物业公司）与被告浙江金华四通家电有限公司（以下简称四通家电公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朵桔、张妤婷，被告四通家电公司的委托代理人江决荣、唐晓兵到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解不成，本案现已审理终结。

原告方诉求

原告瑞丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2006年至2016年四通大厦1-2层物业管理费72万元；2.被告支付原告2006年至2016年消防设施、消控中心管理、泵房维护及检测（消控人员持证上岗值班费用）36万元；3.被告支付原告四通厦大厦16层部分承租房拖欠的物业费、水费、停车费等共计13134元，以上三项共计1093134元；4.被告今后按时交纳物业管理费；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：四通大厦坐落于金华市××南街××号，该大厦1-2层为被告使用的商业用房，3-16层为住宅商品房，16层和部分地下室由被告向各业主租入作为其办公和仓储用房。2006年6月开始至今原告对四通大厦整幢楼实施物业管理，负责垃圾清运、下水道清理、电梯维修、消防管理、停车厂管理等物业管理措施。但2006年6月起至今被告一直享受原告提供的物业服务却从未交纳物业管理费，原告多次与其沟通未果。其次，原告在消防设施、消控中心管理、泵房维护及检测等事项为被告多次垫付相关费用，被告也一直未与原告进行清算，另四通大厦16层和部分地下室已由被告承租作为其办公和仓储用房，相应的物业费应由被告承担，但被告一直未曾支付。

被告方答辩

被告四通家电公司辩称：被告所有的四通大厦1-2层商场是被告的专有房产，与原告之间不存在物业服务管理的委托关系。被告在四通大厦另租用的16层部分业主房屋及部分地下车库与原告存在物业管理服务的法律关系，但不存在欠交物管费或其他费用的事实。原告本案诉讼缺乏事实和法律依据，因而不能成立，请求驳回原告起诉。

法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以认定并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告证据2，房屋预购合同复印件、房屋买卖补充合同复印件、房屋租赁协议复印件各1份，用以证明被告系四通大厦1-2层商业用房的业主，系部分地下室和第16层的租户的事实。被告对真实性均无异议，对待证目的有异议，认为根据这组证据恰能证明被告的1-2层商用房属被告的专属物产，并没有列入物业管理，对被告承租16层17户中的10户的事实予以认可。经查，本院确认该组证据的真实性。2.原告证据3，物业管理服务委托合同复印件、四通大厦物业管理方案复印件、报告复印件各1份，用以证明原告系四通大厦的物管公司。被告对物业管理服务委托合同、管理方案真实性无异议，对证明目的有异议；对报告真实性不清楚，被告没有看到过，与本案不具有关联性；合同、管理方案恰能证明被告四通大厦1-2层商场并没有列入物管管理。本院认为，被告对物业管理服务委托合同及四通大厦物业管理方案复印件的真实性无异议，本院确认真实性，对证据所反映的事实予以认定；原告未提供报告的原件予以核对，且被告对真实性不予认可，故对报告复印件的证明力本院不予认可。3.原告证据4，垃圾、粪便清运有偿服务收费合同、一般保养合同（电梯）、年度自检报告、关于四通大厦住宅区域需改进和维修报告、建筑消防设施及电气消防安全年度检测合同书各1份、照片12张，用以证明原告对四通大厦整幢楼实施物业管理，被告享受了相关物业服务的事实。被告认为与本案不具有关联性，对原告主张不具有证明力。四通大厦1-2层商场消防、保洁等都是自成体系，自被告建设、自行管理，与原告物管的内容是不同的，构成另外的主体。经查，本院确认该组证据的真实性。4.原告证据5，告知书2份，用以证明被告尚欠原告1-2层及层部分租房物管费，经原告催讨仍未支付的事实。被告认为该组证据是原告单方制作，被告从来没有收到过两份告知书，也不符合事实。2016年6月，有关部门组织双方协调，另案处理了我方垫交电费的事情，不可能在10月再发出告知书，被告也没有收到。被告至今还有几个月的未交给原告的16层租户的电费是因为双方有约定，用以充抵原告应付给被告的电费，原告没有来收取，不是被告欠交。综上，原告的举证不能证明其主张，缺乏证明力。本院认为，该组证据为原告单方制作，对其证明力本院不予确认。5.原告证据6光盘1个，用以证明被告的垃圾由原告进行清运，停车、消防等物管工作也是由原告物管公司进行实施的事实。被告认为对原告主张不具有证明力，被告不否认大厦有个消防室，但商场1-2层的消防自成系统，由被告自行安装维护并承担相关费用；视频反映的是商厦后面物管小区内的公共用地停车位上的情况，停车我们不否认，四通公司有的员工把非动车停在公共场地上，按物权法有关规定，我方作为最大业主对公共用地具有使用权，有关车辆停在那里并不能说明就是被告和原告发生了物管关系，租赁大厦16层的业主可以停，被告方也可以停；关于保洁，视频反映出原告工作人员清理从事保洁工作，并不能证明是被告的工作人员把垃圾全部都倒在小区垃圾箱中，整幢四通大厦的垃圾保洁都是由八一南街大门出入，并不存在往后走垃圾的情况；关于消防费用，视频并不能反映我方借用他们的消防人员并承诺支付每月支付3000元工资，也不符合事实，我们四通大厦有自己的安全消防员。这份视频并不能证明原告为被告的1-2层商场提供物业管理服务，不具有证据力。本院认为，被告异议成立，对该组证据的证明力不予确认。6.被告证据2，金华市四通大厦业主委员会公告复印件1份，用以证明被告并非是大厦业主委员会的成员，其一、二层商场未列入业主委员会与原告的物业管理服务委托合同范围。原告对真实性、关联性均有异议，该份证明只是其中的1份公告，并不能证明待明目的，不能证明被告并非业委会成员，且这份证据为复印件不具有证明效力，无法核实真实性。本院认为，该复印件无原件核实，亦无其他证据佐证，对其证明力本院不予确认。7.被告证据3，房屋租赁合同12份、公司租赁房屋物管费缴纳一览表1份、租赁房屋物业管理费缴费凭证13份、协调会议录音记录1份，用以证明被告已交了2016年前的第16层租赁房屋的物业管理费，现在还有几个月的物业费没交是因为原告用租赁房层的物管费抵付应交给被告的电费，原告自己没有来收取。原告对房屋租赁合同、公司租赁房屋物管费缴纳一览表、租赁房屋物业管理费缴费凭证的真实性无异议，对协调会议录音记录的三性均有异议，我方诉请16层的物业管理费从2016年开始，我方并没有和被告达成用租赁房屋的物管费抵付应交被告的电费的合议，只是被告的单方说辞，不能达成其待证目的。经查，原告对协调会议录音记录的异议成立，对协调会议录音记录的证明力本院不予确认，对房屋租赁合同、公司租赁房屋物管费缴纳一览表、租赁房屋物业管理费缴费凭证的证明力本院予以确认。8.被告证据4，地下车库租赁合同4份、租赁费交款凭证4份，用以证明被告已交清了地下车库部分场地的租赁费用的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，且原告并未就地下车库的租赁费用提起过诉讼。经查，本院确认该组证据的真实性，但原告诉讼请求未涉及地下车库，与本案没有关联性。9.被告证据5，地下车库停车费缴费凭证3份，用以证明被告使用的地下车库车位已按约定交清费用的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，能证明被告停车费只缴纳至2015年，2016年的未缴纳，原告诉请的也是2016年。经查，本院确认该组证据的真实性。10.被告证据6，水费缴费凭证11份，用以证明被告1-2层商场已自行结付水费的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，缴费表上显示装表地址玉泉大厦是在江北浙师大而并非是四通大厦地址，缴纳的并非是四通大厦的水费，原告所主张的是第16层承租房屋16年4月份之后的水费，被告提交的缴费凭证有可能是其经营场所的水费，与原告主张无关。经查，玉泉大厦现已更名为四通大厦，即案涉建筑，该组证据与本案争议无关，本院仅确认真实性。11.被告证据7，主管部门安全生产（消防）责任书及承诺书4份、消防安全消防设施布置平面图1份复印件、消防设施技术检测报告复印件1份、安装工程施工协议复印件1份，用以证明被告商场的消防安全属被告自行管理，消防设施由被告自行安装、维护、检查且支付相关费用的事实。原告对真实性不清楚，关联性有异议，只能证明2016年签订了相关的消防协议，但没有实际操作，且没有支付相应的消防费用。2015年前的所有消防费用都是由原告支付。整幢大厦只有一间消防室并由原告统一管理，且被告方并没有专业负责消防的工作人员。之前与原告的消防管理员达成口头协议，由其负责四通家电的消防工作，答应给其每月给付3000元的工资。被告实际享受了多年的消防服务，但没有支付过这笔工资。本院认为，双方争议的是建筑公用部分的消防管理，被告营业房内部消防与争议无关，该组证据与本案不具有关联性。12.被告证据8，协调会议录音记录光盘1份，用以证明16层租赁房屋的物管费与原告应向被告交纳的电费相抵扣的事实。原告对光盘真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，这份证据能反映原告多次对被告提出物业费的问题，对方在偷录的时候也表示出来物业费原告是要和被告结算的。从录音中可能听到四通家电的法定代表人说瑞丰物业管理不到位，其是承认我方实施了物业管理，只是管理不到位。业主对物业服务不满意或对收费有异议，可以通过业主委员会与物业协商补签合同或解聘物业，也可以向当地房产部门投诉处理，并不能以此为拒交物业费的依据。本院认为，该录音为双方协商过程，双方未达成一致认识，对该证据的证明力本院不予确认。本院经审理认定事实如下：四通大厦（原玉泉大厦）属商住两用楼房，总建筑面积为17935平方米。其中第一、二层营业房由被告四通家电公司的法定代表人黄海民向开发商购买，第三至十六层为居民住宅，由不同业主持有。2006年房产交付后，黄海民将一、二层营业房提供给四通家电公司使用，用于商业经营。一、二层营业房的建筑面积共计3175.10元。一、二层营业房与三至十六层住宅共用一个消控室。2006年四通大厦交付使用后，开发商委托原告瑞丰物业公司对该大厦进行物业管理服务，双方于2006年6月9日签订《物业管理服务委托合同》，约定：物业名称为四通大厦，物业类型为高层住宅楼，总建筑面积17935平方米；总居住建筑面积为14760平方米；收费标准为住宅用途0.9元／㎡·月，写字楼用途1.3元／㎡·月；大楼3-16层公共部分的广告经营权归开发商；合同期限为2006年6月18日至2007年6月17日。合同还对委托服务事项等相关内容作了约定。2007年6月18日，瑞丰物业公司向四通大厦开发商金华市开发区华水工程有限公司作出《关于四通大厦住宅区域需改进和维修报告》，对大厦住宅部分存在的问题进了报告。此后四通大厦的物业仍由瑞丰物业公司管理服务。2010年4月30日，瑞丰物业公司委托金华正安消防检测有限公司对四通大厦消防设施年检，检测的建筑面积为10000㎡。2012年6月3日，瑞丰物业公司制作的四通大厦物业管理方案记载，与一楼、二楼四通家电商场协商，争取一定的物业费。2012年6月18日，四通大厦业委会与瑞丰物业公司签订的《物业管理服务委托合同》约定：收费标准为1.1元/平方米/月，写字楼1.3元/平方米/月；除大楼产权一二层外立面及顶层，其余公共部位广告经营权归瑞丰物业；合同期限自2012年6月18日至2013年6月17日。2014年6月3日，瑞丰物业公司与金华市环境卫生管理处签订《垃圾、粪便清运有偿服务收费合同》，约定代运生活垃圾，每年7200元；服务地点为八一南街四通小高层，总300户左右，按200户，每天清运一次。2016年1月20日，瑞丰物业公司与东芝电梯（中国）有限公司签订《一般保养合同》，约定将四通大厦建筑内的2台电梯委托给东芝电梯（中国）有限公司进行一般保养。2016年，瑞丰物业公司向四通家电公司催讨一、二层营业房的物业服务费。2016年，四通家电公司向四通大厦业委会承租该大厦的地下室，租赁期间为2016年1月1日至2016年12月31日。四通家电公司承租16楼的十户住宅作为办公室使用，其中1602室的租期为2013年4月18日、1603室的租期为2014年4月15日至2018年4月14日、1604室的租期为2013年4月18日至2018年4月18日、1605室的租期为2014年1月14日至2019年1月13日、1608室的租期为2014年4月13日至2017年4月12日、1610室的租期为2013年10月8日至2018年10月7日、1611室的租期为2013年11月28日至2016年11月30日、1613室的租期为2015年7月1日至2017年6月30日、1614室的租期为2016年9月2日至2021年9月1日、1615的租期为2013年10月6日至2018年10月5日，并约定租赁期间产生的电费、水费、物业管理费等费用均由四通家电公司负担。瑞丰物业公司与四通家电公司约定上述十户物业费按1.8元/平方米/月计算。四通家电公司欠付瑞丰物业公司上述十户物业的2016年度物业服务费及2016年度部分水费。在审理过程中，原告瑞丰物业公司申请撤回要求被告支付四通厦大厦16层部分承租房拖欠的物业费、水费、停车费等共计13134元的诉讼请求。

法院认为

本院认为，原告瑞丰物业公司申请撤回要求被告支付四通厦大厦16层部分承租房拖欠的物业费、水费、停车费等共计13134元的诉讼请求，本院予以准许。四通大厦一、二层营业房与三至十六层住宅虽同属一建筑，但不管是瑞丰物业公司与开发商签订的前期《物业管理服务委托合同》，还是与四通大厦业委会签订的《物业管理服务委托合同》，都未涉及四通家电公司使用的一、二层商业用房的物业管理服务内容。在瑞丰物业实际服务过程中，与金华正安消防检测有限公司、金华市环境卫生管理处等外聘服务单位签订的协议内容显示，其服务面积均未到达整个四通大厦的面积。故瑞丰物业公司称其物业管理服务包含四通大厦一、二层商业用房的依据不足，对其要求四通家电公司支付一、二层营业房的物业服务的诉讼请求本院不予支持。瑞丰物业公司称四通家电公司承诺支付四通大厦消控室人员工资3000元/月，但没有提供其实际聘请消控人员进行管理并垫付了相应工资的依据，对其要求支付消控人员值班费36万元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告金华瑞丰物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费7319元（已减半收取），由原告金华瑞丰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审判员及陪审员

审判员项璐

裁判日期

二零一七年五月二十四日

书记员及法官助理

代书记员吴馥慧