唐海音与北京海湾京城房地产开发有限公司等返还原物纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2017）京0108民初43917号

当事人信息

原告：唐海音，女，1964年6月21日出生，台湾居民，无业，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张月明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。

被告：北京海湾京城房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦10层办公B1012。

法定代表人：韩涛，董事长。

被告：北京新中关摩尔商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦。

法定代表人：王铁肩，总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。

被告：奇点同舟餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：孟兵，总裁。

被告：奇点同舟餐饮管理（北京）有限公司第十三分公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦—1层B129。

负责人：袁泽陆，职务不详。

审理经过

原告唐海音与被告北京海湾京城房地产开发有限公司（以下简称海湾公司）、北京新中关摩尔商业管理有限公司（以下简称摩尔公司）、奇点同舟餐饮管理（北京）有限公司（以下简称奇点同舟公司）、奇点同舟餐饮管理（北京）有限公司第十三分公司（以下简称奇点同舟公司第十三分公司）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告唐海音及其委托诉讼代理人魏学全、张月明、被告海湾公司、摩尔公司共同委托诉讼代理人何江文到庭参加了诉讼，被告奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告方诉求

唐海音向本院提出诉讼请求：1.判令海湾公司、摩尔公司、奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司立即腾退位于北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦×号房屋（以下简称涉案房屋）并交还给我；2.判令海湾公司、摩尔公司、奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司按套内建筑面积每月每平方米1242.51元标准支付我自2016年12月13日至实际腾退之日止的占有使用费；本案诉讼费由海湾公司、摩尔公司、奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司承担。事实和理由：2005年10月15日，我购买了海湾公司开发建设的新中关大厦的涉案房屋，并已取得房产证。我在签署购房合同时，被强制要求与海湾公司和摩尔公司签订《“海湾国际中心”商业面积统一经营公约》（以下简称《公约》），《公约》和补充协议约定我将涉案房屋委托摩尔公司在委托期限内进行对外招租管理、代收租金等事宜，委托期限于2016年12月12日届满。委托期间，摩尔公司将涉案房屋出租给奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司经营使用。委托期限届满后，我已及时通知海湾公司和摩尔公司不再续签《公约》，并通知奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司应及时腾退涉案房屋，但奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司拒不腾退，海湾公司和摩尔公司不但拒绝配合，反而阻碍我们收回涉案房屋。我们认为，现委托期限已经届满，奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司已无权继续占有、使用涉案房屋，海湾公司和摩尔公司亦有义务协助我们收回涉案房屋，并应支付实际占有使用涉案房屋期间的房屋使用费，故诉至法院，望判如所请。

被告方答辩

海湾公司、摩尔公司辩称，唐海音所有的涉案房屋为产权式商铺，所有权与经营权相分离，唐海音及其他业主将商场整体委托给摩尔公司统一经营管理，以保证和实现商场整体功能的发挥和商铺个体利益的最大化，若将商铺返还唐海音，势必影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益及社会公共利益；《公约》符合产权商铺的特点，系唐海音真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，现占总套内建筑面积93.15%、占总人数80.3%的业主已选定摩尔公司作为第二届管理机构并实际与摩尔公司及海湾公司续签了新一届的《公约》，唐海音应当依据《公约》约定执行该“投票结果”，将涉案房屋继续交由摩尔公司经营管理、续签新《公约》并对收益方式作出选择；唐海音未与摩尔公司及海湾公司续签《公约》已构成违约，摩尔公司已按照原《公约》确定收益比例及支付方式向唐海音支付了2016年12月13日至2017年6月12日期间的固定收益，唐海音的诉讼请求无事实及法律依据。因此，请求法院根据《公约》第4.4条的明确约定、产权式商铺有别于独立商铺的特征以及绝大多数业主已经续签并已实际执行新《公约》的事实，依据合同法及物权法相关规定，结合当前涉产权商铺司法实践形成的统一意见，判决驳回唐海音的全部诉讼请求。

法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

涉案房屋位于海湾公司开发建成的新中关大厦（曾用临时案名“海湾国际中心”）地下二层，其商业部分包括项目地下一层、地下一层夹层、一层、二层、三层、四层、地下华纳影院租赁范围及五层亚历山大会所租赁范围（以下简称商场），各楼层被分割为大小不一的小商铺，部分对外出售。涉案房屋系开放式商铺，四周无完整的墙体分割，不构成有墙有顶的封闭空间。

2005年10月15日，唐海音（买受人）与海湾公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定海湾公司将涉案房屋出售给唐海音，用途为商业，层高为4.8米，总价1152635元；附件八：合同补充协议第十八条约定，若买受人购买海湾国际中心商品房的用途为“配套商业”的，则买受人同意签署并完全遵守《海湾国际中心商业单元统一经营公约》的有关规定。统一经营期满后买受人不再委托出卖人经营而自行经营管理的，则买受人承诺将根据出卖人对外招商的业态形式进行经营，否则，买受人将承担相应的违约责任。

2005年10月15日，海湾公司（甲方）、唐海音（乙方）签订《公约》，有关约定如下：“鉴于：……乙方购买涉案房屋将用于投资经营，并愿意委托甲方或甲方指定的机构对该房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、经营，并根据本统一经营公约及其附件中约定收取该房屋的租金收入……；定义：……4.统一经营管理：指根据本公约由统一经营管理机构（定义见下）实施的对本商场的统一管理、统一商业规划、统一招租的经营活动；5.统一经营管理机构（以下简称“管理机构”）：依据本公约相关细则确定，其中第一届（即自公约签署后至2016年9月30日）乙方同意统一经营管理机构为本公约甲方或甲方指定的管理公司（以下简称“第一届管理机构”）；……第一条陈述及保证……1.2为本公约之目的，乙方做出如下陈述及保证：1.2.1乙方对其所购买的“海湾国际中心”的该房屋具有合法的、完整的处分权，不存在任何权利瑕疵；1.2.2乙方同意对该房屋进行统一的物业管理、统一的经营管理、统一商业规划和统一招租，同意在必要时统一经营管理机构可以将几个产权人拥有的出租单元共同出租给一个承租商户；1.2.3乙方将遵守买卖合同和《[物业管理公约]》及本公约的有关规定，履行向甲方支付总房价款及相关费用等其他责任和义务；……第四条统一经营管理和统一招租：4.1乙方购买该房屋的目的为投资经营，为保障租金收入，乙方同意将该房屋交由管理机构进行统一商业规划、统一招租、统一经营管理（包括物业管理，管理机构有权将物业管理工作外判给一家市场声誉良好的专业物业管理公司负责实施）；4.2乙方授权管理机构办理如下事项：4.2.1对该房屋与“海湾国际中心”商业部分进行统一的规划、招商；4.2.2与承租商户进行招租事项的谈判协商，并以管理机构的名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，管理机构全权确定所有关于租赁的价格、汇率等相关事宜，乙方对该出租合同予以完全认可；4.2.3代为向该房屋承租商户按期收取房屋租金；4.2.4自收取的房屋租金中，代为缴纳因房屋租赁行为而发生的法定税费（乙方因拥有该房屋所有权而发生的法定税费由乙方自行缴纳）；4.2.5签署及处理与上述委托事项办理有关的一切文件；4.2.6为免疑义，管理机构对本商场包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用均由管理机构承担，由此发生的费用和收益管理机构有权取得；4.2.7乙方成为该房屋实际经营者的情况：乙方购买该房屋用途为商业，乙方明确该房屋应是“海湾国际中心”商业整体的一部分，为保证和实现“海湾国际中心”作为第一流大厦的档次、品质和所有产权人共同的经济利益，乙方如有成为该房屋实际经营者（承租商户）的意向，则乙方仍需事先向管理机构提出申请，并在获得批准后签署所有承租商户需签署的法律文件，需遵守管理机构制订的统一管理、统一商业规划、统一招租等方面的所有规定及物业管理公约规定，并需按期缴纳除租金外的物业管理费、推广费等商场运营、管理费用，履行所有承租商户的责任和义务，遵守所有的管理规定和罚则，根据管理机构对外招商的业态形式、租户品牌之市场档次进行经营，否则，乙方将承担相应的违约责任。在乙方成为该房屋实际经营者的同时，乙方自动放弃本公约规定的所有该房屋的租金支付及保证和附件中规定的回购保证；4.3第一个统一经营期限：自本公约签署之日，乙方即授权第一届管理机构对该房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租，并对此前的招商工作予以追认。第一个统一经营期限为自该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后第91日（90日为三个月的装修免租期）起算，满10年终止；4.4本商场第二届及以后所有各届的统一经营管理机构及其管理年限将由全体产权人以书面投票的方式决定。产权人的投票权以其所拥有的出租单元的套内建筑面积占本商场总套内建筑面积的比例为标准计算。第一届（或当前届）管理机构将于第一个统一经营期限（或当前统一经营期限）届满前第四个月之内向全体产权人发出关于本商场继续统一经营管理事宜的《通知书》及《投票函》。第一届（或当前届）管理机构将于该《通知书》中提出管理机构继续统一经营的商业条件，包括酬金条件、经营期限等事宜，乙方应当按照该《通知书》规定的时间和地点寄回其签署的合法有效《投票函》，乙方有权在该投票函中提名下一届的管理机构。第一届（或当前届）管理机构在合法的第三方公证监督下将按照该《通知书》规定的日期和方式对所有生效《投票函》进行统计并公证。未能按时寄回的将按弃权处理。产权人寄回的合法有效投票将按照提名的多数票当选原则作为全体产权人选择管理机构的一致意见，参与本公约的产权人均应执行该投票结果；……第七条违约责任……7.2乙方违反本公约约定，在委托统一经营期间擅自收回该房屋或违背本公约约定，或经营期届满后不执行经全体产权人书面投票形成的一致意见，导致统一经营管理无法继续进行的，视为根本违约，乙方应于收到甲方书面通知后5日内向甲方支付相当于第5条约定的保证租金总额的违约金，并对由此造成的甲方/管理机构向其他产权人以及承租商户赔偿的损失承担全部补偿责任，并且甲方在本公约以及其他法律文件中向乙方做出的租金支付、回购承诺自动失效……；附件：《公约》第五条补充：5.1现甲方指定委托“新中关摩尔商业有限公司”（即本案摩尔公司）为“海湾国际中心”第一届管理机构，第一届管理机构在第一个统一经营期限内对于该房屋内的租金给予以下保证：5.1.1在该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后91日（90日为三个月的装修免租期）起至满10年止（即2006年12月13日至2016年12月12日），第一届管理机构每年按乙方购买该房屋总价款1152635元的一定比例向乙方支付该房屋的固定保证租金，该固定保证租金将按照本条约定比例计算每六个月支付一次；第一年为房屋总价的7%，第二年为房屋总价的9%，第三年至第十年均为房屋总价的11%；……5.1.3承租商户支付的租金低于约定的乙方应收的固定保证租金金额的，不足部分由第一届管理机构补足。承租商户支付的租金高于约定的固定保证租金的，高

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法院认为

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依法查明事实，依法作出裁判。唐海音主张《公约》4.4条是海湾公司、摩尔公司预先拟定、重复使用的格式条款，核心内容为选择以后的统一经营管理机构，但两公司在签订《公约》时未向其披露海湾公司持有的新中关大厦商铺面积占总套内建筑面积超过70%的情况，导致其签约时就被自动排除了选择以后的统一经营管理机构的权利，故根据合同法第40条的规定，属于无效条款。对此，本院认为，合同法第39条第2款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。“重复使用”、“预先拟定”是认定格式条款的重要特征，“是否与相对方进行协商”则是认定格式条款的本质问题。本案中，4.4条系海湾公司与摩尔公司为了重复使用而预先拟定，且在签订时未与唐海音协商的条款，故属于格式条款。合同法第40条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本院认为，涉案新中关大厦商场为开放式大型商场，被分割为众多不同的商铺单元，商铺之间无永久分割围护结构。唐海音出于投资经营目的购买的涉案房屋系海湾公司分割出售的众多商铺之一，该房屋本身无独立的专用出入通道，空间上四周没有完整的墙体分割，不构成有墙有顶的封闭空间，不同于独立商用房屋，唐海音购买涉案房屋时即委托摩尔公司统一经营。结合本案案情，涉案房屋符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成众多具有独立产权证的小面积商铺，商铺业主出于投资目的购买商铺，通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。产权式商铺有别于独立式商铺的特征决定其需要统一进行经营，才能体现出商铺最大的商业价值，也能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的。即便是商铺业主自营，也应遵循市场规律根据整体规划和统一管理进行经营。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。唐海音虽然拥有涉案房屋的所有权，但其所有的商铺仅为新中关大厦商场极小的一部分，为保证商场整体功能的发挥和保障大多数业主的利益，其所有权应当受到其他商铺业主整体意志的限制，否则少数业主要求分割使用商铺势必会对整个新中关大厦商场的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益。只有统一进行管理、经营，才有利于体现出商铺的最大商业价值。而根据《公约》约定，统一经营的目的是为实现商场整体功能的发挥和商铺个体利益的最大化，“保证和实现新中关大厦的档次、品质和全体产权人共同的经济利益”、“避免本商场各产权人自行招租引起价格竞争、业态混乱等问题而损害产权人自身利益”。新中关大厦全体业主为其共同经济利益，通过缔结《公约》形式对各自商铺的建筑物区分所有权的行使进行合理限制，未违反法律、行政法规的强制性规定。《公约》4.4条规定商场第二届及以后所有各届的统一经营管理机构及管理年限由全体产权人以书面投票的方式决定，其核心内容为产权人的投票权以其所拥有的出租单元的套内建筑面积占商场总套内建筑面积的比例为标准计算。从表面上看，产权人海湾公司以其占绝对多数的商铺面积比例所拥有的投票权可以决定此后各届的统一经营管理机构及管理年限，但这并不意味着排除了其他产权人的主要权利。唐海音在本案中并非普通消费者，是具有一定投资能力的投资者，且对涉案房屋投资巨大，故其在签约时应清楚4.4条的相应法律后果。《公约》第5条规定了海湾公司连带担保摩尔公司向商铺业主支付固定保证租金，《公约》履行过程中，在海湾公司的连带担保下，摩尔公司未发生拖欠业主固定保证租金情况，且亦无证据显示新中关大厦商场目前经营出现重大问题，其他商铺业主的利益并未出现损害。业主购买新中关大厦的产权式商铺是用于投资经营，获取租金回报，但租金回报亦需有一个合理比例，否则过高的租金回报负担亦将削弱摩尔公司的统一经营能力，影响全体业主的整体利益。此外，业主如认为其租金回报过低，可根据《公约》的相关约定申请成为商铺的实际经营者或推荐商铺的承租商户，或者对外出售商铺。综上，4.4条虽系格式条款，但并未限制和排除唐海音的主要权利，故唐海音的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《公约》4.4条约定的选任方式和后续的投票统计结果，摩尔公司已被合法选任为新中关大厦商场的第二届统一经营管理机构，故其在第一个统一经营期限届满后仍有权以第二届统一经营管理机构的身份对该商场进行统一经营管理，并已与该商场的大多数商铺业主续签了新公约。唐海音虽不同意该选任决定，亦未与海湾公司、摩尔公司缔结新公约，但如上所述其对涉案房屋的所有权仍应受到上述选任决定的限制，故其以本案之诉讼主张要求海湾公司、摩尔公司、奇点同舟公司、奇点同舟公司第十三分公司返还涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果

驳回原告唐海音的全部诉讼请求。

案件受理费3066元，由唐海音负担，已交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。